Charges de copropriété impayées : exclusion des frais de recouvrement et indemnisation du préjudice financier collectif

Le jugement rappelle, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes et aux fonds de travaux selon les critères légaux. L’obligation devient exigible après l’approbation des comptes par l’assemblée générale, en l’absence de recours dans le délai de l’article 42 de cette loi. Les appels provisionnels constituent alors une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux hors budget prévisionnel doivent toutefois avoir été votés conformément à l’article 44 du même décret.

La juridiction retient les procès-verbaux d’assemblées générales, les attestations de non-recours, les appels de fonds et le relevé de compte pour fixer la dette principale à 4 623,85 euros, après exclusion de 594 euros de frais de recouvrement. Les intérêts au taux légal courent à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et leur capitalisation est ordonnée selon l’article 1343-2.

Des dommages et intérêts distincts sont accordés sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, en raison de manquements répétés, de la mauvaise foi et d’un préjudice financier indépendant du retard. La partie perdante est condamnée aux dépens et à une indemnité au titre des articles 696 et 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du même code.

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Assignée en paiement de charges de copropriété impayées, une société civile immobilière n’a pas comparu. Au vu des documents produits par le syndicat, le tribunal a retenu une créance principale de 4 623,85 euros, écarté les frais de recouvrement, accordé 600 euros de dommages et intérêts et 600 euros au titre des frais irrépétibles, avec intérêts et capitalisation.

Une société civile immobilière propriétaire de trois lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété n’a pas réglé les charges et appels de fonds réclamés sur une période courant du 19 juin 2024 au 28 novembre 2025, échéance du quatrième trimestre 2025 comprise.

Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement. La défenderesse, assignée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu, l’adresse de son siège actuel n’ayant pu être déterminée.

Le syndicat produisait notamment la matrice cadastrale, le relevé du compte, les appels de charges, les procès-verbaux d’assemblées générales et les attestations de non-recours. La juridiction a écarté les frais de recouvrement, retenu une créance principale de 4 623,85 euros, accordé 600 euros de dommages et intérêts et 600 euros au titre des frais irrépétibles, avec intérêts, capitalisation et exécution provisoire.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire les appels de charges et de fonds travaux
• Justifier l’approbation des comptes et budgets par les assemblées générales
• Établir l’absence de recours dans le délai de l’article 42
• Vérifier le caractère certain, liquide et exigible des appels
• Démontrer un retard prolongé, une mauvaise foi et un préjudice distinct

• Matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire
• Extrait du compte arrêté au 4 décembre 2025
• Appels de charges et de fonds travaux
• Procès-verbaux d’assemblées générales et attestations de non-recours
• Mises en demeure et relances adressées à la débitrice

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement de la créance principale retenue, une indemnité pour le préjudice distinct et le remboursement partiel des frais exposés. La copropriétaire personne morale supporte également les intérêts, la capitalisation, les dépens et l’exécution provisoire.

• Paiement de 4 623,85 euros au titre des charges impayées
• Versement de 600 euros pour le préjudice financier distinct
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Capitalisation des intérêts sous condition d’annualité
• Prise en charge des dépens et de 600 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Rassembler les relevés de compte et appels de fonds
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Obtenir les attestations d’absence de recours
• Documenter les mises en demeure et le préjudice collectif

À éviter

• Inclure automatiquement les frais de recouvrement dans le principal
• Réclamer des travaux non votés par l’assemblée générale
• Négliger le délai de recours de l’article 42
• Confondre intérêts moratoires et dommages et intérêts complémentaires
• Omettre la demande expresse de capitalisation des intérêts

Les conditions d’exigibilité des charges de copropriété

L’obligation de paiement repose sur l’approbation des comptes et budgets par les assemblées générales, l’absence de recours dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et la production des appels correspondants. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux hors budget doivent avoir été votés conformément à l’article 44 du même décret.

La preuve de la créance de copropriété

La créance principale est établie par la qualité de copropriétaire, le relevé de compte, les appels de charges et de fonds travaux, les procès-verbaux d’assemblées générales et les attestations de non-recours. Les frais de recouvrement, distincts du principal, ont été exclus du montant retenu.

Les dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires

Sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, une indemnité supplémentaire suppose un retard imputable de mauvaise foi et un préjudice indépendant. Les impayés prolongés, les mises en demeure répétées, les avances de trésorerie imposées aux copropriétaires et la nécessité d’une procédure contentieuse ont justifié l’allocation de 600 euros.

Article 659 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile