TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me VANITOU

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me TIXIER

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/13714
N° Portalis 352J-W-B7I-C6JJX

N° MINUTE :

Assignation du :
23 mai 2024

JUGEMENT
rendu le 15 octobre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [W] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Régine VANITOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2223

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CITYA VAL D’OUEST
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Laurent TIXIER de la SELARL SAJET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0071

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/13714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JJX

DÉBATS

A l’audience du 17 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 9 juillet 2026, prorogé au 15 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 avril 2006, M. [W] [U] a acquis le lot n°3 (cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, la résolution n°6 a été adoptée, celle-ci prévoyant la disparition des caves (lots n°1 à 13) afin de pouvoir réaliser les travaux de comblement des carrières présentes sous l’immeuble et affectant sa solidité, lesquelles ne sont plus accessibles depuis plusieurs années pour des questions de sécurité, ainsi que le recours à un géomètre expert pour proposer un nouvel état descriptif de division actant la disparition des caves et des 48 tantièmes afférents.

L’assemblée générale du 7 septembre 2020 a adopté la résolution n°8, relative au projet de modification de l’état descriptif de division, et donné mandat au syndic de procéder aux démarches administratives devant notaire afin d’acter la disparition des caves.

Aux termes de l’assemblée générale du 28 juin 2023, ont été rejetées les résolutions n°17, n°17.1 et n°17.2, relatives à la cession individuelle de la propriété des lots de cave pour 1 euro à la copropriété, et à l’adoption du projet modificatif de l’état descriptif de division.

Les charges de copropriété sur les lots n°1 à 13 (caves) ont continuées à être appelées.

C’est dans ces conditions que M. [U] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 16ème, devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de celui-ci à réaliser les diligences nécessaires aux fins de régularisation du règlement de copropriété suite à la suppression de son lot par l’assemblée générale du 11 juillet 2019, de rectification de son compte copropriétaire, de remboursement des taxes foncières et d’habitation et d’indemnisation de son préjudice moral, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L’affaire a été enrôlée sous le RG 24/003397 devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
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Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2024, ont été adoptées les résolutions 18.1 et 18.3 portant sur l’approbation du nouvel état descriptif de description et les honoraires du notaire, et la résolution 18.2 intitulée  » transfert des lots caves à la copropriété « .

Par ordonnance du 8 octobre 2024, l’affaire a été redistribuée à la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, M. [U] demande au tribunal, au visa des articles 1, 10, 43, 13 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1231-1 du code civil, de :

 » Déclarer M. [U] recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à réaliser sous astreinte de 250 euros par semaine de retard, soit 1 000 euros par mois de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, les diligences nécessaires auprès des services de publicité foncière afin de régulariser l’état descriptif de division et le règlement de copropriété à la suite de la suppression du lot n°3 de M. [U] par l’assemblée générale du 11 juillet 2019 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à rectifier son compte copropriétaire, débiteur au 22 avril 2025 de la somme de 5 606,63 euros, M. [U] n’étant redevable d’aucune dette de charges de copropriété à la date de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, et postérieurement, ayant perdu sa qualité de copropriétaire à la suite de la suppression de son lot n°3 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à rembourser à M. [U] le montant des taxes foncières et d’habitation réglées depuis la suppression de son lot n°3, soit 588 euros, ainsi que celui des taxes à venir jusqu’à publicité de la suppression de son lot n°3 par le syndicat des copropriétaires auprès des services de publicité foncière, à charge pour le syndicat des copropriétaires d’être tenu de lui notifier cette publicité ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à lui payer la somme de 1 500 euros pour le préjudice moral subi en raison des tracas administratifs et le silence fautif du syndicat des copropriétaires à la suite de ses démarches amiables préalables ;

En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] au paiement, outre des dépens, de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M. [U], et ce sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. « .

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 16ème demande au tribunal, de :
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8ème chambre 3ème section
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 » Débouter M. [U] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

Condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [U] aux entiers dépens. « .

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les demandes principales

M. [U] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux formalités nécessaires de publication du modificatif de l’état descriptif de division à la suite de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 ayant acté le principe de la disparition physique des caves de l’immeuble dont la sienne. Il estime avoir perdu depuis cette date sa qualité de propriétaire du lot en question, le lot n°3, et sollicite la rectification de son compte propriétaire en estimant qu’il n’est plus redevable depuis cette date des charges pourtant à nouveau appelées pour les exercices 2023 et 2024. Il sollicite pour les mêmes motifs la condamnation du syndicat à lui rembourser les taxes foncières et d’habitation appelées du fait du défaut de publication du modificatif du règlement de copropriété, outre à la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral subi du fait des tracas administratifs induits par cette situation.

Le syndicat des copropriétaires, s’il ne conteste pas la disparition physique des caves en question en raison de leur comblement rendu nécessaire par de lourds travaux structurels, s’oppose aux demandes formulées par M. [U]. Il soutient que si l’assemblée générale de 2019 avait effectivement voté le principe de la disparition des caves, cette décision a été rabattue lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 au cours de laquelle les propriétaires ont refusé d’approuver la modification de l’état descriptif détaillé. Il estime qu’il ne peut être fait droit aux demandes de M. [U] relatives à la rectification de son compte propriétaire et de remboursement des taxes appelées tant que les formalités de cession du lot n°3 n’auront pas été accomplies, formalités auxquelles s’oppose pourtant le demandeur, conduisant à une situation de blocage dont le syndicat ne peut être tenu responsable.

Sur ce,

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que  » Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier « .
L’objet de cet article est de préciser les conditions d’opposabilité aux tiers du règlement et de ses modifications. En revanche, en l’absence de publication du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que cette modification ne lui est pas opposable (Cass. 3e civ. 19 novembre 2008, n° 06-12.567).

Par ailleurs, le syndicat peut voir sa responsabilité contractuelle à l’égard d’un copropriétaire s’il s’abstient de faire respecter le règlement de copropriété ou de faire exécuter les décisions d’assemblée générale dans un délai raisonnable.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties et des procès-verbaux d’assemblées générales produits aux débats que :

– au cours de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, l’assemblée générale a adopté une résolution n° 6 ainsi libellée :

Sixième résolution : Disparition des caves
L’assemblée générale prenant acte des travaux à réaliser pour le comblement de la carrière, constate que les caves (lots n°1 à 13) disparaissent. Ces caves totalisent 48 tantièmes. Il est à noter que ces caves ne sont plus accessibles ou utilisables depuis des années.
Il est donc constaté de la nécessité de modifier l’état descriptif de division, et de dissoudre purement et simplement les lots 1 à 13. Pour ce faire, l’assemblée générale donne mandat au syndic pour faire intervenir un géomètre aux fins de proposer un nouvel état descriptif de division.
D’ores et déjà et dans l’application de la présente résolution, les décisions suivantes prendront en compte la disparition des lots 1 à 13. Le total des tantièmes de charges générales passe donc de 1026 à 978.
L’assemblée générale fixe un budget de 5 000 euros pour préparer ce dossier qui sera validé lors d’une prochaine assemblée générale.

– lors de l’assemblée générale du 7 septembre 2020, l’assemblée générale a adopté une résolution n°8 ainsi libellée :

Résolution 8 : Approbation du nouvel état descriptif de division
L’assemblée générale, après sa décision non contestée de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, prend connaissance du projet de modificatif de l’état descriptif de division rédigé par le cabinet QUALIGEO EXPERT sous la référence JL2135/01 et l’approuve sans réserve.
L’assemblée générale donne mandat au syndic pour procéder à la régularisation de tous les actes devant notaire validant la disparition des lots de cave, avec publication au bureau des hypothèques et les éventuels divers actes consécutifs.

Il apparait donc qu’à la suite de ces deux assemblées générales, devenues définitives, l’assemblée générale des copropriétaires a non seulement approuvé le principe de la  » disparition des caves  » mais également le modificatif de l’état descriptif de division prenant en compte la disparition des lots 1 à 13.

Si les formalités subséquentes de publication dudit modificatif n’ont pas été réalisées et que celui-ci n’est donc pas opposable aux tiers en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, il n’en demeure pas moins que ces décisions définitives ont précisément acté la disparition des lots en question et le nouvel état descriptif de division qui sont donc opposables dans leurs rapports entre eux aux copropriétaires et au syndicat compte tenu de la nature contractuelle de leur relation, indépendamment de toute publication.

Il doit par ailleurs être relevé que l’assemblée générale de 2019 a précisément prévu, sans attendre la régularisation des actes, que la modification des tantièmes de charges générales était applicable dès le vote de la résolution.

Le compte propriétaire produit aux débats par M. [U] révèle d’ailleurs qu’aucune charge n’a été appelée concernant son unique lot n°3 (cave  » disparue « ) jusqu’en 2023, son compte présentant un solde créditeur de 296,69 euros au 1er avril 2021 puis ne présentant aucun mouvement de débit jusqu’à un appel du 15 octobre 2023. Le tribunal relève par ailleurs que les appels de charges émis en 2023 et 2024 auprès de M. [U] mentionnent expressément, au titre de la désignation des lots concernés  » lot n°3, lot supprimé « , confirmant ainsi la suppression adoptée.

C’est ainsi à juste titre que M. [U] soutient que les décisions d’assemblée générale de 2019 et 2020 ont ainsi reçu exécution et constituent à ce titre un droit acquis que les assemblées ultérieures ne pouvaient remettre en cause.

En effet, lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023, a été soumise au vote des copropriétaires, une résolution n°17 ainsi rédigée :

Résolution 17 : Modification règlement de copropriété : suppression des lots de cave
L’assemblée générale avait été interrogée lors de l’assemblée du 7 septembre 2020, résolution n°7 au sujet de la régularisation de la suppression des caves. L’assemblée avait rejeté cette décision. Cependant, la situation réelle est que les caves ont bien disparu et qu’il faut régulariser cette situation.

Résolution 17.1 : Approbation du nouvel état descriptif de division
Majorité : Article 26 – base de répartition – charges communes générales
La copropriété, après qu’elle ait décidé lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, prend connaissance du projet de modification de l’état descriptif de division rédigé par le cabinet QUALIGEO EXPERT sous la référence JL2135/01 et l’approuve sans réserve.

Cette résolution a été rejetée, 9 copropriétaires représentant 816/978 tantièmes ayant voté contre.

Il apparait donc que cette résolution 17-1 avait pour objet de soumettre au vote le même projet de modificatif que celui soumis à l’assemblée générale du 7 septembre 2020 dans la résolution n°8 et approuvé par celle-ci, contrairement d’ailleurs aux termes de la résolution qui indique que la résolution avait alors été rejetée.

L’assemblée de 2023 a ainsi adopté une résolution contraire à celle adoptée en 2020, sans toutefois annuler expressément la précédente ni celle adoptée lors de l’assemblée de 2019, qui demeurent donc applicables, nonobstant le fait que l’assemblée a par ailleurs refusé, lors de cette assemblée de voter la cession des caves au syndicat pour 1 euro symbolique.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
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En outre, s’il est constant, comme le souligne le syndicat, qu’une assemblée générale peut revenir sur une décision antérieure, c’est à la condition que cette première décision n’a pas déjà été exécutée et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires concernés. Or en l’espèce, l’assemblée générale du 11 juillet 2019 est définitive et a expressément conféré aux copropriétaires des lots 1 à 13 un droit acquis quant à la suppression des tantièmes attachés à leurs lots dès lors qu’elle stipulait que  » D’ores et déjà et dans l’application de la présente résolution, les décisions suivantes prendront en compte la disparition des lots 1 à 13. Le total des tantièmes de charges générales passe donc de 1026 à 978 « . Il est d’ailleurs relevé que l’assemblée générale postérieure de 2020 a pris en compte ce nouveau nombre de tantièmes pour procéder aux votes.

L’exécution entre 2019 et 2023 de ces décisions devenues définitives est donc établie s’agissant de la suppression des tantièmes de charges générales correspondant aux caves supprimées, de sorte que si l’assemblée de 2023 n’a pas été contestée, elle ne pouvait revenir sur sa décision sans porter atteinte aux droits acquis par les copropriétaires et exécutés depuis, peu important que la cession envisagée des caves n’ait pas été adoptée.

Dans ces conditions, il apparait qu’en ne mettant pas en œuvre les résolutions définitivement adoptées lors des assemblées du 11 juillet 2019 et du 7 septembre 2020 et en appelant des charges auprès de M. [U] alors que les tantièmes correspondant à son lot avaient été supprimés depuis 2019, le syndicat a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de celui-ci.

M. [U], qui justifie d’un préjudice consistant en la poursuite de l’appel des taxes foncières et d’habitation dues en raison de l’absence de publication du modificatif du règlement de copropriété actant de la disparition de son lot, est donc bien fondé à solliciter la condamnation du syndicat à faire réaliser les diligences nécessaires à la régularisation de l’état descriptif et du règlement de copropriété approuvé par l’assemblée générale du 7 septembre 2020 afin d’assurer l’opposabilité aux tiers, et notamment à l’administration fiscale, des modifications ainsi adoptées.

Le moyen développé par le syndicat tendant à l’atteinte au droit de propriété des autres copropriétaires est en l’espèce inopérant dès lors qu’il ressort de la procédure que l’assemblée générale du 19 juin 2024, devenue définitive, a finalement à nouveau adopté le projet de modification de l’état descriptif de division rédigé par le cabinet QUALIGEO EXPERT sous la référence JL2135/01, soit le projet identique à celui déjà approuvé en 2020, de sorte qu’aucune atteinte aux droits des copropriétaires n’est établie.

Le prononcé d’une astreinte ne se justifie en revanche pas en l’espèce, le syndicat justifiant que les démarches subséquentes sont en cours auprès de Me [O] [F], de sorte que le risque d’inexécution allégué n’est pas suffisamment établi.

Par ailleurs, M. [U] est bien fondé à demander la condamnation du syndicat à rectifier son compte copropriétaire dès lors qu’il n’était plus tenu, depuis la décision d’assemblée générale du 11 juillet 2019 devenue définitive, de régler les charges afférentes au lot n°3 supprimé par ladite assemblée. Il sera fait droit à sa demande dans les termes du dispositif de la présente décision.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/13714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JJX

Par ailleurs, M. [U] est également bien fondé à solliciter le remboursement par le syndicat des impôts et taxes appelées depuis cette assemblée, le paiement de ces taxes constituant un préjudice financier en lien avec l’abstention fautive de l’assemblée de faire exécuter les décisions devenues définitives et de s’assurer de leur publication. Le syndicat sera donc condamné à verser à M. [U] la somme de 588 euros à ce titre. Ce dernier sera en revanche débouté du surplus des demandes relatives aux taxes à venir, celles-ci ne constituant qu’un préjudice hypothétique.

Enfin, M. [U], qui allègue d’un préjudice moral en lien avec les tracas administratifs causés avec le Trésor Public et avec l’appel de charges indues par le syndicat, ne rapporte pas suffisamment la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les condamnations ci-avant prononcées et par l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera débouté de sa demande à ce titre.

2 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat sera condamné à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ENJOINT au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] de faire réaliser les diligences nécessaires pour assurer la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété modifié conformément au projet rédigé par le cabinet QUALIGEO EXPERT sous la référence JL2135/01 approuvé lors de l’assemblée générale du 07 septembre 2020 ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette injonction d’une astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à rectifier le compte copropriétaire de M. [W] [U] conformément à la décision de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 actant la disparition du lot n°3 et la suppression des tantièmes de charges générales correspondant ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à M. [W] [U] la somme de 588 euros en réparation de son préjudice financier correspondant au montant des taxes d’habitation et foncières acquittées sur le lot n°3 depuis sa suppression ;

DEBOUTE M. [W] [U] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat à lui rembourser les taxes à venir jusqu’à la publication de la suppression de son lot n°3 ;

DEBOUTE M. [W] [U] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à M. [W] [U] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 octobre 2026.

La greffière La présidente