Charges de copropriété : irrecevabilité des demandes fondées sur une mise en demeure incluant des provisions pour travaux exclues de l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 institue une procédure spécifique pour recouvrer les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et les cotisations du fonds de travaux prévues par l’article 14-2-1. La mise en demeure doit donc porter précisément sur des sommes entrant dans ce champ et impartir le délai légal de trente jours.

La juridiction déclare irrecevables les demandes du syndicat, la mise en demeure incluant des appels relatifs à des travaux de renforcement et de remplacement de collecteur, exclus du dispositif de l’article 19-2. L’irrégularité de la mise en demeure fait obstacle à la mise en œuvre de cette procédure accélérée au fond.

Sur le fondement des articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ne peut connaître que des demandes relevant expressément de cette procédure. La demande indemnitaire reconventionnelle du copropriétaire, étrangère au recouvrement visé par l’article 19-2, est donc également irrecevable. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. La demande au titre de l’article 700 est rejetée et l’exécution provisoire demeure de droit.

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Le syndicat des copropriétaires a été déclaré irrecevable en ses demandes de paiement, la mise en demeure comprenant des sommes étrangères au champ de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La demande indemnitaire reconventionnelle du copropriétaire a également été écartée comme étrangère à la procédure. Le syndicat a été condamné aux dépens, l’exécution provisoire étant de droit.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une société civile immobilière, propriétaire de plusieurs lots, afin d’obtenir le paiement de provisions et de charges, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La mise en demeure réclamait toutefois une somme globale comprenant des appels relatifs à des travaux de renforcement et de remplacement de collecteur, outre des provisions courantes et une cotisation au fonds de travaux.

Le copropriétaire contestait la certitude, la liquidité et l’exigibilité de la créance. Il sollicitait également l’indemnisation de pertes locatives liées à des désordres affectant son local, ainsi que des délais de paiement.

La juridiction déclare irrecevables les demandes du syndicat, la mise en demeure ne respectant pas le champ de l’article 19-2. Elle déclare aussi irrecevable la demande indemnitaire reconventionnelle, étrangère à cette procédure, condamne le syndicat aux dépens et rappelle l’exécution provisoire de droit.

• Mise en demeure préalable restée infructueuse pendant trente jours
• Sommes réclamées entrant dans le champ des articles 14-1 ou 14-2-1
• Approbation du budget, des travaux ou des comptes par l’assemblée générale
• Défaillance du copropriétaire à la date d’exigibilité
• Demande relevant expressément de la procédure accélérée au fond
• Respect des limites de compétence du président du tribunal judiciaire

• Lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 20 mars 2026
• Décompte détaillant les appels de renforcement de la poutraison
• Décompte mentionnant l’appel pour remplacement du collecteur
• Répartition des sommes entre provisions courantes et fonds de travaux
• Conclusions et pièces communiquées par les parties

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir le recouvrement accéléré des sommes réclamées, la mise en demeure ayant englobé des appels exclus du dispositif légal. Le copropriétaire ne peut pas davantage faire examiner sa demande indemnitaire dans cette procédure, tandis que le syndicat supporte les dépens et que l’exécution provisoire reste applicable.

• Irrecevabilité des demandes de recouvrement du syndicat
• Impossibilité d’utiliser cette mise en demeure pour les appels de travaux
• Irrecevabilité de la demande de pertes locatives du copropriétaire
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens
• Rejet de la demande au titre de l’article 700
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Identifier chaque provision selon son fondement légal
• Vérifier l’approbation des budgets et comptes concernés
• Adresser une mise en demeure distincte et précisément ventilée
• Respecter le délai de trente jours
• Contrôler les pouvoirs du juge saisi

À éviter

• Inclure des appels de travaux dans une procédure fondée sur l’article 19-2
• Réclamer globalement des sommes de natures différentes
• Confondre charges courantes et fonds de travaux
• Présenter une demande indemnitaire hors du champ procédural
• Négliger les conséquences d’une mise en demeure irrégulière

Le champ des provisions exigibles au titre de l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise les provisions pour charges courantes dues au titre de l’article 14-1 et les cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1. La mise en demeure incluant des appels relatifs à des travaux de renforcement et de remplacement de collecteur, exclus de ce champ, ne respecte pas les conditions du texte. Les demandes fondées sur cette procédure sont donc irrecevables.

La régularité de la mise en demeure préalable

La procédure suppose une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, portant sur une provision entrant dans le champ de l’article 19-2. Une mise en demeure réclamant globalement des sommes de natures différentes, dont certaines sont exclues du dispositif, ne permet pas la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond.

Les limites des demandes reconventionnelles

En application des articles 481-1 et 839 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi lui attribue expressément ce pouvoir. Saisi sur le fondement de l’article 19-2, il ne peut connaître d’une demande indemnitaire relative à un préjudice de jouissance et à des pertes locatives, étrangère au recouvrement des sommes visées par ce texte.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 36 du décret du 17 mars 1967, Article 1240 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Articles 1347 et suivants du Code civil, Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article R.213-6 du Code de l’organisation judiciaire