Recouvrement des charges de copropriété de la SCI ORCHIDEE : preuve de la créance et délais de paiement accordés

Sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit participer aux charges générales et spéciales selon les critères légaux de répartition. Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible au moyen notamment des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou le budget, des appels de fonds et des décomptes de répartition et individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas à démontrer l’exigibilité.

L’article 14-1 de la même loi et l’article 35 du décret du 17 mars 1967 permettent le recouvrement des provisions jusqu’à l’approbation des comptes définitifs, sous réserve de justifier leur exigibilité. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées, conformément à l’article 42 de la loi précitée.

La dette reconnue et justifiée produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil. Le défaut de paiement cause au syndicat un préjudice distinct des intérêts moratoires. L’article 1343-5 du Code civil autorise toutefois un échelonnement tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, avec imputation prioritaire sur le capital. Les dépens et frais irrépétibles sont mis à la charge du débiteur sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Le tribunal a retenu la dette de charges de 3 798,94 euros, accordé 100 euros de dommages-intérêts et autorisé un échéancier de quinze mensualités, suivi d’une dernière échéance soldant le reliquat. Les paiements doivent être imputés prioritairement sur le capital.

La SCI ORCHIDEE, propriétaire d’un lot de copropriété, n’a pas réglé régulièrement ses charges depuis 2024. Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement d’un arriéré de 3 798,94 euros, outre des dommages-intérêts, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat produisait le décompte individuel, les appels de fonds, les décisions d’assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel, ainsi qu’un relevé établissant la propriété du lot. La copropriétaire reconnaissait devoir les charges justifiées, invoquait des difficultés financières liées à des impayés locatifs et sollicitait des délais de paiement.

Le tribunal a retenu la dette, accordé des dommages-intérêts réduits à 100 euros et autorisé un échéancier de quinze mensualités, suivi d’une dernière échéance soldant le reliquat. Les paiements doivent s’imputer prioritairement sur le capital.

• Établir la propriété du lot par un relevé de propriété
• Produire les décisions approuvant les comptes et le budget prévisionnel
• Fournir les appels de fonds et décomptes de répartition
• Démontrer le caractère certain, liquide et exigible de la dette
• Prendre en compte la situation financière du débiteur
• Tenir compte des besoins du créancier pour accorder des délais

• Décompte des charges impayées au 1er janvier 2026
• Appels de fonds du 21 décembre 2023 au 1er janvier 2026
• Procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 2024 et 21 mai 2025
• Attestation de non-recours contre les décisions d’assemblée générale
• Relevé de propriété établissant la détention du lot
• Reconnaissance formelle de la dette par la copropriétaire

La copropriétaire doit régler l’arriéré, les dommages-intérêts, les dépens et les frais irrépétibles, tout en bénéficiant d’un échéancier. Le syndicat dispose d’une créance judiciairement reconnue, avec intérêts au taux légal et exigibilité immédiate du solde en cas de défaut après mise en demeure.

• Paiement de quinze mensualités de 250 euros
• Règlement d’une dernière échéance pour solder le reliquat
• Maintien du paiement des charges courantes
• Imputation prioritaire des versements sur le capital
• Réactivation du solde après mise en demeure infructueuse
• Paiement de 700 euros au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir les décomptes individuel et de répartition
• Vérifier la propriété du lot concerné
• Justifier chaque appel provisionnel et son exigibilité
• Formaliser l’échéancier et suivre chaque paiement

À éviter

• Se limiter au grand livre du syndic
• Réclamer des travaux sans vote d’assemblée générale
• Négliger la preuve de la date d’exigibilité
• Refuser le paiement sur la seule base de difficultés financières
• Oublier la mise en demeure avant l’exigibilité du solde

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible par les procès-verbaux approuvant les comptes ou le budget, les appels de fonds et les décomptes de répartition et individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas. La reconnaissance de la dette par le copropriétaire complète les justificatifs produits.

L’opposabilité des décisions d’assemblée générale

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée. Le copropriétaire qui n’a pas contesté l’approbation des comptes ne peut refuser le paiement des sommes réclamées sur ce fondement.

L’échelonnement judiciaire de la dette

L’article 1343-5 du Code civil permet de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Le juge a accordé les délais sollicités et prévu une imputation prioritaire des versements sur le capital.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967