TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : La SCI ORCHIDEE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christophe BORÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/04026
N° Portalis 352J-W-B7K-DBX6K

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le lundi 19 octobre 2026

DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SARL Cabinet BEGHIN et Cie, dont le siège social est sis – [Adresse 2]
représenté par Me Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

DÉFENDERESSE
La SCI ORCHIDEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [W] [Q] (gérant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Estelle PASQUINET, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 octobre 2026 par Estelle PASQUINET, Vice-présidente, assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/04026 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBX6K

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ORCHIDÉE est propriétaire d’un ensemble immobilier constituant le lot n°3 dépendant de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 07 août 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), représenté par son syndic, la SARL Cabinet BEGHIN et Cie, a fait citer la SCI ORCHIDÉE devant le Tribunal judiciaire de Paris auquel il demande de :
– condamner la SCI ORCHIDÉE à lui payer la somme principale de 3.798,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation,
– condamner la SCI ORCHIDÉE à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,
– condamner la SCI ORCHIDÉE à supporter la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation, et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire à titre provisoire dans toutes ses dispositions.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011) fait valoir que la SCI ORCHIDÉE n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété depuis l’année 2024, et ce malgré l’envoi d’un courrier de mise en demeure en date du 22 décembre 2025. Il fait observer que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires annuelles, qui ont également voté le budget pour l’année suivante, étant précisé que les délibérations de ces assemblées n’ont fait l’objet d’aucun recours. Il précise avoir été contraint d’engager des frais nécessaires afin de tenter de recouvrer sa créance, le coût de ces frais devant être supporté par la copropriétaire défaillante sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Il affirme avoir subi un préjudice résultant des avances de trésorerie qu’il a dû effectuer pour faire face aux dépenses courantes du fait des manquements réguliers de la SCI ORCHIDÉE à ses obligations de copropriétaire. Il ajoute que les carences de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété l’ont privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble et ont désorganisé sa trésorerie.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 septembre 2026.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), pris en la personne de son syndic, la SARL [L] [F] et Cie, et représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance formées à l’encontre de la SCI ORCHIDÉE. Il a déclaré être opposé à l’octroi à la défenderesse des délais de paiement sollicités.

La SCI ORCHIDÉE, représentée par son gérant, Monsieur [W] [Q], a déposé des conclusions écrites qui ont été soutenues oralement au terme desquelles elle demande au Tribunal de :
– prendre acte qu’elle ne conteste pas son obligation de régler les charges de copropriété régulièrement justifiées,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande de dommages-intérêts,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles et, – subsidiairement, ramener cette demande à de plus justes proportions,
– lui accorder, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement et l’autoriser à s’acquitter du paiement de la somme de 3.798,94 euros, sous réserve du décompte définitif retenu par le Tribunal, par le paiement de quinze mensualités d’un montant de 250 euros et d’une dernière mensualité correspondant au solde,
– dire qu’en cas de vente du bien avant le terme de cet échéancier, elle procédera au règlement anticipé de l’intégralité de la dette restant due,
– dire, dans le cadre des délais accordés, que les règlements s’imputeront prioritairement sur le capital,
– rejeter toute autre demande plus ample ou contraire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].
À titre préalable, la SCI ORCHIDÉE expose qu’elle est de bonne foi et qu’elle a rencontré des difficultés économiques à compter du mois de janvier 2024, le locataire occupant le bien en cause ayant cessé de lui régler le loyer dû. Elle indique avoir régulièrement informé le syndic de la copropriété de ses difficultés financières et n’avoir jamais contesté son obligation de régler les charges de copropriété afférentes au bien. Elle ajoute avoir mis en vente son bien immobilier.

À l’issue des débats tenus en audience publique, la décision a été mise en délibéré au 19 octobre 2026, date à laquelle le présent jugement est mis à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] produit notamment aux débats les pièces suivantes :
– le décompte des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus),
– la copie des appels de fonds pour la période du 21 décembre 2023 au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus),
– la copie des décisions des assemblées générales des copropriétaires des 11 juin 2024 et 21 mai 2025, portant respectivement approbation des comptes de l’exercice précédent et approbation du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’attestation de non recours afférente,
– la copie du courrier du 22 décembre 2025 (avis de réception non produit).

Sur la demande de paiement de l’arriéré de charges de copropriété
Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la Loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même Loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même Loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] verse aux débats le relevé de propriété qui démontre que la défenderesse est propriétaire du lot n°3 au titre duquel le paiement de l’arriéré de charges de copropriété lui est réclamé.

Il ressort des justificatifs ainsi produits et de la reconnaissance formelle par la défenderesse de sa dette que la SCI ORCHIDÉE est débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011) de la somme de 3.798,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus).

Dès lors, il convient de condamner la SCI ORCHIDÉE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011) la somme de 3.798,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2026, date de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts
Les manquements d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation de payer ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie de ses ressources nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant précisé que les difficultés financières et / ou personnelles rencontrées par un copropriétaire ne sauraient être opposés au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI ORCHIDÉE sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011) la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement formée par la SCI ORCHIDÉE
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière et personnelle de la défenderesse telle qu’elle l’a exposée lors de l’audience du 07 septembre 2026 et de la perspective de la vente prochaine de son bien immobilier, il convient d’octroyer à la défenderesse les délais sollicités afin de lui permettre de s’acquitter du paiement de sa dette, conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient également de prévoir que les paiements effectués par la débitrice s’imputeront, par priorité, sur le capital afin de ne pas obérer davantage sa situation financière dont elle a avertie le syndic de la copropriété.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI ORCHIDÉE sera condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] l’intégralité des frais irrépétibles de la procédure qu’il a été contraint d’engager.
La SCI ORCHIDÉE sera donc condamnée à lui payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, suivant jugement contradictoire mis à disposition au greffe à la date indiquée aux parties à l’issue des débats tenus en audience publique,

CONDAMNE la SCI ORCHIDÉE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la somme de 3.798,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2026 et jusqu’au parfait paiement ;

CONDAMNE la SCI ORCHIDÉE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUTORISE la SCI ORCHIDÉE à se libérer de sa dette par le paiement de quinze mensualités d’un montant unitaire de 250 euros, en sus du paiement des charges courantes, la première mensualité devant être réglée, au plus tard, le 15 du mois suivant la date de la signification du présent jugement et les suivantes devant être réglées, au plus tard, le 15 de chaque mois suivant, la seizième mensualité devant solder l’intégralité de la dette en principal et intérêts restant dus ;

DIT qu’à défaut du respect des délais de paiement accordés à la SCI ORCHIDÉE ci-dessus, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, informera, dans les meilleurs délais, la SCI ORCHIDÉE des nouvelles modalités de recouvrement de sa créance ;

RAPPELLE que, conformément aux prévisions de l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DIT que les paiements effectués par la SCI ORCHIDÉE s’imputeront, par priorité, sur le capital ;

CONDAMNE la SCI ORCHIDÉE à supporter la charge des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI ORCHIDÉE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75011), pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, d’une part, et la SCI ORCHIDÉE, d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Fait au Tribunal judiciaire de Paris, le 19 octobre 2026.

La minute de la présente décision a été signée par Estelle PASQUINET, Présidente, et par Sirine BOUCHAOUI, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE