TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/52539 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCP3I

N° : 7

Assignation du :
03 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet CANOPEE GESTION
[Adresse 2]
[Localité 3]

La Société CANOPEE GESTION
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par la SELURL RHA prise en la perosnne de Me Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS – #D567

DEFENDERESSE

La SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE
dont le siège social est
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DÉBATS

A l’audience du 14 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte du 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] 17e et la société Canopée Gestion, syndic de cet immeuble, ont assigné en référé la société Foncia [Localité 1] Rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la communication des clés et archives du syndicat des copropriétaires afférentes aux dix dernières années de gestion.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 5] et la société Canopée gestion demandent la condamnation de la défenderesse à leur communiquer, dans ses locaux situés [Adresse 6], sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, accompagnés d’un bordereau de remise le dossier de l’employé de l’immeuble, à savoir :
– les bulletins de paie des mois d’avril, juillet, août, septembre et octobre 2024 ;
– l’ensemble des contrats de remplacement établis au titre des années 2024 et 2025 ;
– l’ensemble des échanges intervenus avec la sécurité sociale et l’organisme de prévoyance au titre des années 2024 et 2025, notamment ceux relatifs aux indemnités journalières de sécurité sociale.

Ils sollicitent également la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, ils exposent oralement que tous les éléments sollicités lui ont finalement été communiqués, à l’exception de certains documents du dossier de l’employé de l’immeuble.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Foncia [Localité 1] Rive droite demande au juge des référés de :
– débouter les demandeurs de leurs demandes de communication, qui plus sous astreinte, mal fondées, exorbitantes et injustifiées de 150€ par jour de retard et illimitée dans le temps, la société Foncia [Localité 1] Rive droite ayant déjà communiqué toutes les pièces administratives et comptables en sa possession réclamées dans le cadre de l’article 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965.
– débouter les demandeurs de leurs demandes de dommages intérêts, qui plus est doublées, mal fondées et injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum exorbitant ;
– débouter plus généralement les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
– les débouter de leurs demandes de paiement au titre de l’article 700 du CPC, qui plus est doublées, mal fondées et injustifiées tant dans son principe que dans son quantum exorbitant.
– condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Ainsi, l’article 33 dispose que « le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs. »

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

Toutefois, l’ancien syndic ne peut être contraint à communiquer des documents qui ne sont pas en sa possession.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de l’assignation, la société Foncia [Localité 1] Rive droite n’avait pas transmis les documents sollicités par le nouveau syndic de la copropriété, la société Canopée gestion, mais que plusieurs transmissions ont eu lieu en cours d’instance.

La défenderesse reconnaît ne pas avoir transmis les documents visés par les demandeurs dans leurs conclusions soutenues à l’audience mais soutient qu’ils n’ont pas été retrouvés : elle explique qu’ils ont été endommagés lors de la migration de logiciel, concernant le seul dossier « employé d’immeuble ».

Il n’y a donc pas lieu d’en ordonner la communication sous astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité,

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et le nouveau syndic sollicitent une provision de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive : ils soutiennent que l’absence de diligence du nouveau syndic a placé le syndicat des copropriétaires en difficulté et continue de placer le nouveau syndic dans une situation particulièrement délicate, ne disposant toujours pas de l’intégralité des pièces nécessaires à la bonne gestion de la copropriété puisque certains éléments concernant l’employé de l’immeuble demeurent manquants.

Toutefois, le juge des référés n’est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts à titre non provisionnel. Au surplus, les demandeurs ne versent aucune pièce qui établirait le préjudice subi par eux du fait de l’absence de transmission des documents sollicités dans le cadre de la présente instance.

Les demandes de condamnation à des dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur les frais et dépens

S’il n’a pas été fait droit aux demandes des demandeurs, il convient de prévoir, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, que la société Foncia [Localité 1] rive droite supportera la charge des dépens, dès lors qu’elle n’a communiqué les documents réclamés qu’à la suite de l’introduction de la présente procédure.

Elle sera en outre condamnée à indemniser chacun des demandeurs à hauteur de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de communication de pièces ;

Rejetons les demandes de dommages et intérêts ;

Condamnons la société Foncia [Localité 1] Rive droite aux dépens ;

La condamnons à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et à la société Canopée gestion la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1], le 12 octobre 2026.

La Greffière, La Présidente,

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS