TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/55863 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDFH2

N° : 1

Assignation du :
11 Août 2026

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet GESTION EUROPE SARL
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Vincent DERER exerçant au sein de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS – #K0049

DEFENDEUR

Monsieur [J] [C]
[Adresse 4]
[Localité 3]
occupant sans droit ni titre du lot n° 77 sis [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 5]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 14 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE
M. [C] est propriétaire d’une chambre de service (lot 77) située au 6ème étage du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.
Par acte d’huissier du 11 août 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Gestion Europe, a assigné M. [C] devant le juge des référés afin de notamment :
– constater que le lot n°77 appartenant à M. [C] a fait l’objet d’occupations sans droit ni titre générant des nuisances graves et répétées au sein de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 6] ;
– constater que M. [C], parfaitement informé de la situation depuis plusieurs mois, s’est abstenu de prendre les mesures nécessaires afin de faire cesser les troubles et de sécuriser son lot;
En conséquence,
– condamner M. [C] à faire cesser l’ensemble des nuisances provenant du lot n°77 sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 6] ;
– condamner M. [C] à procéder à la sécurisation effective et définitive du lot n°77 afin d’empêcher toute nouvelle intrusion ou occupation sans droit ni titre ;
– condamner M. [C] à remettre son lot n°77 en état et à procéder à son nettoyage ;
– condamner M. [C] à remplacer le velux de son lot n°77 ;
– condamner M. [C] à justifier auprès du syndicat des copropriétaires des diligences entreprises à cette fin ;
Et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
A défaut pour M. [C] de justifier, dans le délai précité, de mesures effectives permettant de faire cesser les troubles et de sécuriser durablement son lot n°77, de :
– autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à :
– faire procéder à l’expulsion de tout occupant sans droit ni titre présent dans le lot n°77 sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 6] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– faire installer une porte anti-squat ;
– procéder à toute mesure utile de sécurisation du lot ;
Et ce, aux frais avancés de M. [C] ;

En conséquence,
– condamner M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 6], à titre de provision, la somme de 3 527,92 euros au titre :
– des frais de pose de grilles de sécurisation ;
– des frais de réparation de la porte cochère et des carreaux;
– des frais de sécurisation exposés par la copropriété ;
Sauf à parfaire au vu des justificatifs produits aux débats ;
En tout état de cause
– condamner M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [C] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du constat et de la sommation interpellative du commissaire de justice ;
– rappeler que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision de plein droit.

À l’audience du 14 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son assignation.
M. [C], cité à étude, n’était pas représenté à l’audience.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de cessation des nuisances
En application du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l’article 1253, alinéa 1er, du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le trouble anormal de voisinage peut, lorsqu’il est caractérisé, constituer un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Il entre en conséquence dans les pouvoirs du juge des référés de constater et faire cesser un tel trouble et ce, même en présence de contestations sérieuses.
Il en est de même en cas de violation manifeste de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou des clauses d’un règlement de copropriété.
Au cas présent, le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] prévoit (p. 13) notamment que :
« Toutes les dégradations causées aux choses communes par le fait d’un copropriétaire ou de son locataire, son personnel ou les personnes se rendant chez lui seront réparées entièrement aux frais de ce copropriétaire.
[…] Chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les choses particulières lui appartenant le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à condition de ne pas nuire aux frais des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments, tout copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences de ses fautes ou négligences ou de celles de ses préposés.
[…] Chaque copropriétaire même n’occupant pas lui-même son appartement restera personnellement tenu de l’exécution des charges et conditions imposées par le présent règlement. »
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que le logement de M. [C] a été squatté pendant plusieurs mois par une ou plusieurs personnes causant de multiples nuisances à la copropriété.
Notamment, dans un courriel daté du 18 décembre 2025, le commissariat du [Localité 7] a indiqué à M. [C] que son logement était occupé par une femme, Mme [Y], « ayant un comportement inacceptable mettant en difficulté et en danger la vie des autres résidents.
En effet, régulièrement, des actes d’incivilité sont commis au sein de la résidence, à savoir :
– tapages par cris, bruits, jets de détritus dans la cour,
– accueil de personnes indésirables dans les parties communes à toute heure du jour et de la nuit,
– consommation de stupéfiants,
– intimidations verbales auprès des résidents,
– dégradations dans l’immeuble.

Une intervention de police a eu lieu le 17/12/2025, il s’avère que votre bien, en état d’insalubrité avancé, est bien occupé par une femme, ce qui confirme la véracité des déclarations (du syndic et des membres du conseil syndical) sur la situation dont vous êtes avisé depuis bien longtemps.
[…] Je vous demande d’intervenir rapidement auprès de votre locataire afin de faire cesser ces nuisances. Si celle-ci occupe les lieux illégalement, de faire le nécessaire dans le but d’une expulsion et de sécuriser l’accès à la chambre par un changement de serrure. »

Par courriel du 20 décembre 2025, M. [C] a répondu à ce message en indiquant que : « Comme je l’ai déjà dit au syndic mon bien n’a jamais été loué et je ne connais rien de cette personne ! Si elle a pu pénétrer dans les lieux c’est avec la complicité soit du syndic soit des voisins vu que je n’ai actuellement pas le code de l’immeuble et que mon badge est très ancien je doute qu’il puisse ouvrir. J’avais demandé au syndic de sécuriser l’accès de l’immeuble en changeant les codes ce qui ne me paraissait pas très compliqué.
Je vois que vous avez l’identité de la personne donc il est facile pour les personnes concernées de porter plainte si elle est pénalement responsable !
Il me semble que le trafic de drogues est encore illicite en France ?
Pour ma part je suis pour quelques temps encore en Asie et ne peux pas suivre cette affaire de squat. J’avais indiqué en 2023 au président du conseil syndical que je souhaitais vendre ce bien mais je n’ai pas eu de réponse. »

Le 18 mars 2026, la représentante du syndic de la copropriété a déposé une plainte au commissariat, agissant pour le compte de la société Gestion Europe, pour des dégradations commises dans la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 8] : « La chambre appartenant à M. [C] [J] (lot 77) est occupée illégalement depuis plusieurs mois. Cette situation lui a été signalée à plusieurs reprises, mais à ce jour aucune action concrète ne semble avoir été engagée de sa part. Les personnes occupant les lieux forcent régulièrement les portes d’accès de l’immeuble. A ce jour, deux vitres ont déjà été brisées afin de pénétrer dans la cage d’escalier. Cette occupation s’accompagne de nombreuses nuisances et dégradations, notamment : – intrusions répétées par effraction dans les accès sécurisés de l’immeuble, qui sont ensuite laissés ouverts ; – consommation de stupéfiants dans la cour et dans la cage d’escalier ; – sollicitations intempestives et répétées aux interphones des résidents ; – détériorations des parties communes par des jets d’objet depuis le vasistas (dont un morceau de verre conséquent) sur la toiture et dans les évacuations d’eau de pluie ; – jets de mégots de cigarettes incandescents sur la toiture du local situé en-dessous. – briser 2 vitres pour accéder à la cage d’escalier du 15 [Localité 9]. Ces faits se produisent aussi bien de jour que de nuit. Malgré les signalements effectués, le propriétaire semble traiter cette situation avec une grande légèreté, ce qui rend la gestion du problème particulièrement difficile pour les résidents de l’immeuble comme pour nous-mêmes. Cette situation porte gravement atteinte à la tranquillité et à la sécurité de l’ensemble des occupants de l’immeuble. »

Les 30 mars, 31 mars et 8 avril 2026, un commissaire de justice a fait des tentatives de sommation interpellative afin de déterminer qui occupe le logement de M. [C]. Il indique : « Personne ne répond à mes appels à la chambre de service concernée. Je constate que la porte ne ferme que par une ficelle attachée à un clou par l’extérieur. »

Il est établi que le fait que la chambre de service de M. [C] ne soit pas sécurisée permet l’intrusion d’occupants sans droit ni titre, qui perturbent de manière anormale la vie des habitants de l’immeuble.

Le trouble anormal de voisinage et la violation manifeste du règlement de copropriété sont donc caractérisés, par suite l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il est établi que, malgré plusieurs courriels l’alertant sur la situation depuis le mois d’août 20025 et une mise en demeure envoyée par l’avocat du syndicat des copropriétaires le 27 janvier 2026, M. [C] n’a pris aucune mesure pour faire cesser les troubles anormaux de voisinage que les occupants de son logement font subir aux voisins.

Il y a donc lieu de condamner M. [C] à procéder à la sécurisation effective et définitive du lot n°77 afin d’empêcher toute nouvelle intrusion ou occupation sans droit ni titre et à justifier auprès du syndicat des copropriétaires des diligences entreprises à cette fin, cette mesure apparaissant suffisante pour faire cesser le trouble manifestement illicite. La demande tendant à faire cesser l’ensemble des troubles anormaux de voisinage provenant du lot n°77 est trop imprécise et doit être rejetée.

Il n’est pas établi en revanche que l’état du lot n°77 cause un trouble anormal de voisinage, de sorte que la demande de condamnation de M. [C] à remettre son lot n°77 en état et à procéder à son nettoyage sera rejetée.

Compte tenu de l’inertie démontrée de M. [C], il a lieu de juger que, à défaut pour M. [C] de justifier dans le délai fixé des mesures effectives permettant de sécuriser effectivement et définitivement son lot n°77, il y a lieu d’autoriser le syndicat des copropriétaires à :
– faire procéder à l’expulsion de tout occupant sans droit ni titre présent dans le lot n°77 sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 6] et ce, en présence d’un commissaire de justice et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– faire installer une porte anti-squat ;
– procéder à toute mesure utile de sécurisation du lot.
Les frais de cette mesure seront avancés par le syndicat des copropriétaires, qui pourra se retourner contre M. [C] pour en obtenir le remboursement.
La demande d’astreinte sera rejetée : une astreinte est inutile dès lors que le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire lui-même les travaux nécessaires en l’absence de diligence du défendeur dans le délai d’un mois.
La demande de condamnation de M. [C] à remplacer le velux de son lot n°77 sera également rejetée dès lors qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que ce vélux soit dans un état de délabrement tel que son propriétaire doive le remettre en état : les photographies produites ne permettent pas d’établir qu’il s’agit bien du vélux du lot n°77 et la facture de l’entreprise de couverture (pièce n°20) laisse plutôt penser qu’il s’agit du vélux de l’appartement de M. [X] au 6e étage. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de provision
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Au cas présent, il a été démontré ci-dessus que les occupants de la chambre de service de M. [C] et la négligence du propriétaire ont causé de multiples préjudices aux copropriétaires. Il est établi par les factures produites en demande que, pour préserver la sécurité de l’immeuble et limiter les intrusions illicites, le syndicat des copropriétaires a :
– fait poser des grilles de sécurité et remplacer deux carreaux de verre cassés (dont le bris avait fait l’objet de la plainte déposée le 18 mars 2026), selon une facture datée du 13 avril 2026, pour un montant de 3157 euros (le lien entre les troubles dénoncés et le déplacement du panneau d’affichage pour un montant de 60 euros hors taxes n’étant pas démontré) ;
– fait procéder à la réparation de la ventouse de la porte cochère de l’immeuble, selon une facture du 29 mai 2026, pour un montant de 304,92 euros.
Une provision de 3 461,92 euros sera donc allouée à ce titre au syndicat des copropriétaires, l’obligation du défendeur de réparer le préjudice causé à la copropriété n’étant pas sérieusement contestable.
Sur les demandes accessoires
M. [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût la sommation interpellative mais non celui du constat du commissaire de justice.
Il sera en effet rappelé qu’il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné à cet effet par décision de justice (2e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.123, Bull. 2017, II, n° 8) et que ces frais constituent des frais irrépétibles qui peuvent être remboursés au titre de l’article 700 code de procédure civile.
M. [C] sera également condamné au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il a été contraint d’exposer (incluant notamment les frais de constat de commissaire de justice).

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,
Condamnons M. [C] à procéder à la sécurisation effective et définitive du lot n°77 sis [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] afin d’empêcher toute nouvelle intrusion ou occupation sans droit ni titre et à justifier auprès du syndicat des copropriétaires des diligences entreprises à cette fin;
Disons que, à défaut pour M. [C] de justifier des travaux effectués dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] sera autorisé à :
– faire procéder à l’expulsion de tout occupant sans droit ni titre présent dans le lot n°77 situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] et ce, en présence d’un commissaire de justice et si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– faire installer une porte anti-squat ;
– procéder à toute mesure utile de sécurisation du lot ;
Condamnons M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] une provision de 3 461,92 euros en réparation de son préjudice ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons M. [C] aux dépens, en ce compris le coût la sommation interpellative mais non celui du constat du commissaire de justice ;
Condamnons M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 4 000 euros au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Fait à [Localité 1] le 12 octobre 2026

La Greffière, La Présidente,

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS