TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me HERVÉ

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me LOIR

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 22/04207
N° Portalis 352J-W-B7G-CWP6O

N° MINUTE :

Assignation du :
1er avril 2022

JUGEMENT
rendu le 22 octobre 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet DASSONVILLE ET FRON
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0235

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [C]
Madame [K] [Z] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 22 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/04207 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWP6O

DÉBATS

A l’audience du 17 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 9 juillet 2026, prorogé au 22 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [C] et Mme [K] [Z] ép. [C] (ci-après « consorts [C] ») sont propriétaires des lots n°1 (garage), n°2 (garage), n°3 (réserve), n°5 et n°17 (appartement au 1er étage et une cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 8 juillet 2016, les consorts [C] ont été déclarés irrecevables en leur demande d’autorisation judiciaire de travaux de remplacement du rideau métallique se trouvant devant les lots n°1, 2 et 3 par un ensemble portes-fenêtres en bois.

Les consorts [C] ont entrepris des travaux de transformation des lots n°1, n°2 et n°3 en un local à usage d’habitation.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier en date du 1er avril 2022, aux consorts [C], aux fins de remise en état des parties communes sous astreinte, de rétablissement de la destination des lots n°1 à n°3, de paiement de charges suite aux transformations avec intérêt légal, capitalisation des intérêts, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 18ème demande au tribunal, au visa des articles 8, 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Déclarer Monsieur et Mme [C] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ;
En conséquence, les en débouter ;

Juger que les travaux effectués par les époux [C] relativement aux lots 1, 2 et 3 du règlement de copropriété affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble situé [Adresse 4] ;
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Juger que le changement d’usage des lots 1, 2 et 3 du règlement de copropriété est contraire à la destination de l’immeuble situé [Adresse 4] et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
En conséquence,
Condamner M. [C] et Mme [Z] ép. [C], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à remettre en état les lots 1, 2 et 3 du règlement de copropriété et ce par la suppression de tous aménagements et travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et notamment :
– remise en état de la façade (suppression des trois fenêtres et de la porte vitrée) ;
– suppression de tout branchement sur les canalisations et réseaux communs (eau, électricité et chauffage) ;
– dépose du faux-plafond empêchant l’accès aux canalisations de chauffage ;
– rétablissement des lots 1, 2 et 3 en leur destination respective et première de garages et réserve ;

Condamner M. [C] et Mme [Z] ép. [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 46 683 euros correspondant aux charges réellement dues après transformation de l’usage des lots 1, 2 et 3 du règlement de copropriété, outre intérêts légaux à compter de la délivrance de la présente assignation, jusqu’à parfait paiement ;

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir ;

Condamner M. [C] et Mme [Z] ép. [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens. ».

*

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, les consorts [C] demandent au tribunal, au visa des articles 5 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

« Dire M. [C] et Mme [C] recevables et bien-fondés en leurs présentes écritures ;

Y faisant droit,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses fins demandes et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer M. [C] et Mme [C] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
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Dispenser M. [C] et Mme [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à M. [C] et Mme [C] la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de restitution des lots n°1, 2 et 3 à leurs destinations d’origine

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte des consorts [C] à restituer leurs lots n°1, 2 et 3 à leurs destinations respectives de garages et de réserve. Ils soutiennent que ces lots ont été transformés en habitation sans autorisation de la copropriété en méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété et de la clause d’habitation bourgeoise. Il estime ainsi que le changement d’affectation des lots est contraire à la destination de l’immeuble.

Les époux [C] opposent que l’usage de chacun des lots de l’immeuble est libre dès lors qu’il est conforme à la destination de l’immeuble, laquelle est mixte et ne réserve pas l’usage d’habitation à certains lots. Ils ajoutent que la description des lots en question faite par le règlement de copropriété est purement indicative, outre que l’usage de garage n’est plus matériellement possible depuis de nombreuses années compte tenu de l’aménagement du seuil d’entrée et de l’encombrement de la cour qui dessert ces lots.

Sur ce,

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
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En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Les copropriétaires sont autorisés à ce titre à changer l’affectation de leurs lots privatifs, à la condition que ce changement ne soit pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il n’est point nécessaire en ce cas d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que les lots n°1 et 2 sont définis comme des garages et le lot n°3 comme une réserve.

Ce même règlement prévoit que l’immeuble est à destination mixte d’habitation et commercial et professionnel. Il ne ressort par ailleurs pas de ce règlement que la destination d’habitation serait réservée aux seuls appartements. Dès lors, il apparait que l’affectation des lots litigieux à l’habitation n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété ne prohibant pas expressément la modification de l’affectation des lots décrits comme des garages et remises.

Au surplus, il ressort de l’état descriptif de division que l’immeuble comporte deux lots affectés à l’usage de garage tandis qu’il comporte au moins cinq appartements, de sorte que les lots décrits comme des garages ne peuvent être considérés accessoires des appartements.

Enfin, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie, par la production de constats ou d’attestations, que le changement d’affectation de ces lots porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires. Aucune nuisance ou trouble de jouissance ne sont notamment dénoncés du fait de ce changement d’affectation.

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution de l’affectation d’origine aux lots n° 1, 2 et 3.

2 – Sur les demandes de remise en état

Le syndicat des copropriétaires soutient que les transformations effectuées par les consorts [C] dans les lots n°1, 2 et 3 sans autorisation portent atteinte aux parties communes et sollicite la remise en état des parties communes selon lui affectées.

Les époux [C], s’ils ne contestent pas avoir effectué les travaux litigieux, contestent l’atteinte alléguée aux parties communes ou les infractions au règlement de copropriété.

Sur ce,

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
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En application de ces dispositions, les copropriétaires sont libres de modifier leurs parties privatives. Cette liberté est toutefois limitée si les travaux en question affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Ainsi, selon l’article 25 b) de cette même loi, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit en principe être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est techniquement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier en application de l’article 1221 du code civil, et ce même en l’absence de préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

* sur l’atteinte alléguée à la façade de l’immeuble

Le syndicat soutient que les consorts [C] ont, sans autorisation, réalisé des travaux affectant la façade de l’immeuble en infraction avec les dispositions du règlement de copropriété.

Les consorts [C] soutiennent que les travaux effectués n’ont pas affecté la façade de l’immeuble et que les stipulations du règlement de copropriété invoquées par le syndicat n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors que les fenêtres et la porte litigieuse ont été installées dans le périmètre de leurs lots privatifs.

Sur ce,

Les époux [C] ne contestent pas avoir effectué des travaux d’aménagement consistant notamment dans l’installation d’un bloc « portes-fenêtres » en façade de leurs lots situés dans la cour de l’immeuble. La réalité de ces aménagements est d’ailleurs attestée par les constats produits de part et d’autre aux débats.

Ainsi, il apparait qu’en 2013, postérieurement à l’acquisition des lots litigieux par les défendeurs, les garages, situés en fond de cour, étaient fermés par un rideau métallique ouvrant directement sur les garages (selon le procès-verbal de constat du 5 août 2013).

Il ressort du procès-verbal de constat du 5 avril 2017 que si le rideau métallique était alors toujours en place, la baie ouverte par ce rideau permettant l’accès au garage a été fermée et dispose de châssis vitrés en partie haute et d’une porte vitrée en partie droite.

Le procès-verbal de constat de Me [E] du 22 février 2017 mentionne que sous le rideau métallique fermé à mi-hauteur, « j’aperçois une façade en bois avec châssis vitré, propre et récente. L’ensemble est recouvert d’une peinture grisée, coloris de peinture et matériau que je retrouve de manière uniformisée sur les autres ouvertures correspondant à cet appartement ».
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Le procès-verbal de constat dressé à la demande des époux [C] le 15 juin 2022 mentionne que :
– « la façade est protégée par un rideau de fer dont le fonctionnement est automatisé et commandé depuis l’intérieur du logement ».
– « une fois levé, il laisse apparaître une porte à droite et trois châssis vitrés montés sur une allègue sur le seuil de l’ancien garage mais en retrait par rapport à celui-ci »
– « aucun élément privatif de la façade de ce logement ne dépasse ou n’empiète sur les parties communes. On voit d’ailleurs très nettement que cette partie est en retrait par rapport au seuil en pierre mais également par rapport au tableau de l’ouverture ».

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété précise, au titre des droits et obligations des copropriétaires en ce qui concerne les parties privées (pages 17), que :

– « Il [chacun des copropriétaires] lui est interdit d’effectuer en quoi que ce soit des travaux intéressant le gros œuvre »
– « Il ne pourra ouvrir de portes nouvelles ou ouvertures sur les paliers, l’entrée du vestibule, ni créer de fenêtres ou autres ouvertures dans les murs extérieurs ».

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi la création de ce bloc porte-fenêtres est susceptible de recevoir la qualification de travaux « intéressant le gros œuvre » ou de création « d’ouvertures dans les murs extérieurs ». En effet, le règlement de copropriété, qui doit être interprété strictement, prohibe uniquement la création d’ouvertures « dans les murs extérieurs ». Or il est suffisamment établi par les défendeurs que les ouvertures créées (fenêtres et portes) n’ont pas été pratiquées dans les murs extérieurs de la cour mais ont été installées dans le périmètre de leurs lots privatifs, lesquels n’étaient précisément pas fermés par un mur extérieur. Dès lors, en l’absence d’ouverture pratiquée dans les murs extérieurs, aucune atteinte aux parties communes n’est établie.

En revanche, les époux [C] ne peuvent soutenir que ces aménagements, bien que privatifs, n’ont pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble alors même que les éléments ci-avant reproduits confirment qu’ils ont, à l’occasion de leurs travaux, installé une façade en bois pourvue de châssis vitrés et d’une porte, visible dans la cour de l’immeuble par les autres copropriétaires compte tenu de la configuration des lieux.

Il ressort par ailleurs du jugement de ce tribunal en date du 8 juillet 2016 que les époux [C] ont eux-mêmes fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er avril 2014, une résolution relative à l’autorisation à donner à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ces travaux consistant, selon les termes du jugement, en « des travaux de modification de la façade en rez-de-chaussée des lots n°1 et 2 (local sur cour) » et ont sollicité l’autorisation judiciaire de réaliser ces travaux de « modification de leur rideau métallique par un ensemble porte et fenêtres en bois ou métal de couleur gris clair ou pierre ». Il doit ainsi être relevé que les époux [C] considéraient alors eux-mêmes que les travaux envisagés affectaient l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils sont mal fondés à soutenir le contraire dans le cadre de la présente instance.
Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que l’ensemble porte et fenêtres installé par les époux [C], alors même que les travaux en question n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale ni d’autorisation judiciaire, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble lorsque le rideau métallique est relevé, c’est-à-dire à tout le moins pendant la journée selon les propres écritures des défendeurs.

Peu importe que ces travaux aient été réalisés sur une partie privative dès lors qu’ils sont visibles et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Il est par ailleurs indifférent que ce projet d’aménagement ait été établi par l’architecte de l’immeuble à la demande du syndic préalablement à l’acquisition des lots par les époux [C] ni que celui-ci constitue une amélioration esthétique, cette appréciation relevant de la seule assemblée générale.

Ces travaux litigieux ayant été réalisés sans autorisation, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à en demander la démolition et la remise en état antérieur, la proportionnalité de la démolition des ouvrages par rapport à son intérêt pour la copropriété n’étant pas invoquée par les défendeurs.

En revanche, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne motive pas sa demande tendant à ce que cette remise en état soit assortie d’une astreinte. La remise en état sollicitée ne présentant aucun caractère d’urgence alors que les travaux ont été achevés en 2017 et que la présente procédure n’a été introduite qu’en 2022, aucune atteinte à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble n’étant par ailleurs invoquée, l’astreinte n’apparait pas justifiée au regard des perspectives de régularisation de l’autorisation des travaux litigieux.

* sur l’atteinte alléguée aux canalisations parties communes

Le syndicat soutient que les époux [C] ont, dans le cadre de l’aménagement de leurs lots, réalisé des raccordements sur les tuyaux de tout-à-l’égout et d’écoulement des eaux ménagères qui sont des parties communes.

Les défendeurs opposent que les lots étaient déjà raccordés aux réseaux d’eau et que les raccordements ont été opérés sur des réseaux préexistants de sorte qu’aucune atteinte aux parties communes n’est démontrée par le syndicat.

Sur ce,

Il a été rappelé plus haut que les travaux, même effectués à l’intérieur d’un lot privatif, qui affectent les parties communes, sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale.

Toutefois, les travaux de raccordement à des canalisations existantes ou réseaux existants ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes mais un usage normal de celles-ci pour assurer la jouissance d’une partie privative.

En l’espèce, la qualification de parties communes des canalisations litigieuses n’est pas contestée par les parties et ressort des dispositions du règlement de copropriété. La réalisation des installations sanitaires et de raccordement aux réseaux communs dans les lots 1, 2 et 3 sanitaires n’est pas davantage contestée par les défendeurs.
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Il ressort par ailleurs du constat du 6 juin 2014, antérieur aux travaux litigieux, que les lots en question étaient déjà traversés par des canalisations, dont la nature n’est toutefois pas précisée.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte en revanche pas la preuve que les travaux de raccordement incriminés ont nécessité des percements ou travaux affectant ces canalisations, de sorte qu’aucune atteinte aux parties communes n’est en l’espèce caractérisée. Il n’est donc pas établi que ces travaux nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale en application des dispositions de l’article 25 b). Le syndicat est dès lors mal fondé à solliciter la suppression des branchements litigieux.

* sur l’impossibilité alléguée d’accéder aux canalisations de chauffage central

Le syndicat soutient que les canalisations de chauffage central ne sont plus accessibles compte-tenu de la présence d’un faux-plafond, ce qui porterait atteinte aux parties communes.

Sur ce point, le syndicat ne produit aucun élément de nature à établir l’atteinte alléguée dès lors que les canalisations n’ont pas été supprimées mais uniquement coffrées dans un faux-plafond.

Au surplus, comme le relèvent à juste titre les défendeurs, les copropriétaires dont les lots sont traversés par des canalisations communes sont tenus, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de supporter l’exécution de travaux d’intérêt collectif y compris lorsque ceux-ci imposent un accès à leur lot privatif.

En l’absence d’atteinte aux parties communes, le syndicat sera débouté de sa demande à ce titre.

3- Sur la demande relative à la régularisation des charges

Le syndicat sollicite la condamnation des époux [C] à régler les charges et travaux correspondant à l’usage d’habitation des lots 1 à 3. Il indique que depuis 2017, la répartition effectuée au titre des charges communes ne tient pas compte du changement d’affectation de ces lots et qu’il en résulte une inégalité pour les autres copropriétaires dans la mesure où le règlement prévoit que les tantièmes afférents aux lots à usage d’habitation sont plus importants que ceux affectés à usage accessoire.

M. et Mme [C] s’opposent à cette demande dépourvue selon eux de tout fondement et estiment qu’ils se sont acquittés des charges de copropriété dont ils sont redevables sur le fondement du règlement de copropriété et qu’il appartient au syndicat, s’il estime nécessaire, de proposer à l’assemblée générale la modification de la clé de répartition.

Sur ce,

Selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

En l’espèce, comme le relèvent à juste titre les défendeurs, toute modification de la répartition des charges de copropriété, notamment à la suite de travaux effectués par un copropriétaire, doit être soumise à l’assemblée générale en application des dispositions susvisées.

Il appartient donc au syndicat, le cas échéant, de soumettre à l’assemblée générale une nouvelle répartition des charges, le tribunal n’ayant en l’état pas compétence pour se substituer à l’assemblée.

Dans la mesure où il n’est pas invoqué que les charges acquittées par les époux [C] ne sont pas conformes à la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété, le syndicat sera donc débouté de sa demande en paiement de charges, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens opposés de part et d’autre sur l’opportunité de la modification en question.

4- Sur la demande reconventionnelle des époux [C]

Les consorts [C] formulent une demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive, au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile à hauteur de 10 000 euros. Ils estiment qu’ils font depuis dix ans l’objet d’acharnement de la part du syndicat des copropriétaires pour les empêcher de jouir de leurs lots alors que celui-ci refuse d’agir à l’encontre d’autres copropriétaires qui ont également sans autorisation remplacé leurs fenêtres ou créé des ouvertures.

Le syndicat s’oppose à cette demande et rappelle que les procédures l’ayant opposé aux consorts [C] prouve le contraire.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. En application des dispositions de l’article 1240 du code civil ci-avant rappelées, le demandeur doit démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
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Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties et pièces produites que de nombreuses procédures judiciaires ont opposé les parties. Il ressort toutefois de l’examen de ces procédures que celles-ci n’ont pas toutes été introduites à l’initiative du syndicat, les époux [C] ayant eux-mêmes exercé plusieurs actions à son encontre.

Le tribunal relève par ailleurs que les demandes formées par le syndicat dans ces procédures, à titre principal ou reconventionnel, ont été déclarées fondées par les juridictions et qu’aucun abus ne saurait être caractérisé compte tenu par ailleurs du sens de la présente décision qui fait partiellement droit aux demandes du syndicat.

En outre, le fait pour un syndicat des copropriétaires, chargé de l’administration de l’immeuble, d’introduire une action judiciaire à l’encontre de copropriétaires ayant réalisé des travaux sans autorisation de l’assemblée générale ne saurait être constitutif d’un quelconque acharnement, étant par ailleurs relevé que les époux [C] ont déjà été condamnés par jugement du 3 juillet 2015, confirmé par arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 13 décembre 2017, à remettre en état sous astreinte la toiture du garage attenant au lot n°5 suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée.

Le fait par ailleurs que le syndicat n’ait pas agi en justice à l’encontre d’autres copropriétaires ayant selon les allégations des défendeurs effectué des travaux sans autorisation n’est pas davantage constitutif d’un acharnement ou d’une rupture d’égalité, l’assemblée étant souveraine dans de telles décisions.

Les époux [C] ne rapportant la preuve d’aucun abus, ni d’ailleurs d’un préjudice spécifique, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [C], qui succombent principalement, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les époux [C] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

– Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les époux [C] seront déboutés de leur demande en ce sens.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [C] et Mme [K] [Z] épouse [C] à supprimer l’aménagement réalisé en façade des lots 1 à 3 (fenêtres et porte vitrée) ;

DIT n’y a avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes de remise en état, de rétablissement des lots 1, 2 et 3 en leurs destinations de garages et réserve ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande en paiement de charges ;

DEBOUTE M. [R] [C] et Mme [K] [Z] épouse [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à dispenser M. [R] [C] et Mme [K] [Z] épouse [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE M. [R] [C] et Mme [K] [Z] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [C] et Mme [K] [Z] épouse [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 octobre 2026.

La greffière La présidente