Tribunal judiciaire, 8ème chambre 2ème section, 22 octobre 2026, RG n° 23/02018

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 23/02018
N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KI

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 22 Octobre 2026
DEMANDEURS

Madame [M] [D] née [F]
Monsieur [L] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Sabrina GOZLAN-JANEL de la SELARL GOZLAN-JANEL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #PN480

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

La Compagnie AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] sise [Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0456
Décision du 22 Octobre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/02018 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5KI

La société [I] LIMITED ayant son siège [Adresse 8] immatriculée depuis 3 septembre 2007 sous le numéro 6359392 en Angleterre et au Pays de Galles, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, représentée en France par Maître [J] [C] demeurant
[Adresse 9]
[Localité 5]

représenté par Maître Terence RICHOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0780

La société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
[Localité 6]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble dénommé « [Adresse 6] », situé [Adresse 11] à [Localité 7], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] (ci-après les époux [D]) sont propriétaires d’un appartement (lot n° 2345) de six pièces principales avec balcon situé au 5ème étage (escalier B4).

La société [I] LIMITED est propriétaire de l’appartement situé à l’aplomb, au 6ème étage (escalier 84).

Les appartements des 5ème et 6ème étages comprennent chacun une terrasse (ou balcon) carrelée à côté du salon. L’appartement du 6ème étage comprend, en outre, un balcon filant réalisé avec dalles sur plots, en surplomb et en attique au-dessus d’une chambre et d’un bureau de l’appartement du 5ème étage.

Depuis janvier 2021, l’appartement des époux [D] est affecté d’infiltrations.

Le rapport de recherche de fuite établi le 4 février 2021 par la société SBR, missionnée par leur assureur, a conclu à des infiltrations en provenance du 6ème étage par balcon et terrasse.

Le rapport de la société FOSSE TECHNIBAT en date du 26 février « 2020 » (sic) a conclu que les sondages réalisés mettaient en évidence des infiltrations en provenance d’un défaut d’étanchéité du balcon et de la terrasse du 6ème étage :
– au niveau du « balcon avec dalles sur plots », « complexe d’étanchéité gorgé d’eau »,
– au niveau de la terrasse carrelée, « complexe d’étanchéité en SEL défectueuse », « protection en carrelage complètement fissuré », « descente des eaux pluviales obstruée » par « des feuilles », alimentation d’une unité de climatisation « traversant de façon non conforme les relevés d’étanchéité de l’acrotère béton ainsi que la chape béton dans le sol du salon pour alimenter les deux climatiseurs » (pièce n° 3 des époux [D]).

Il a recommandé, devis à l’appui, la réfection complète du complexe d’étanchéité et de l’isolation thermique du balcon en dalle sur plots, la réfection complète du complexe d’étanchéité du balcon, outre la dépose de l’installation non conforme de l’unité de climatiseur par une entreprise spécialisée.

Lors de l’assemblée générale du 30 mars 2021, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 37 portant sur la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse du 6ème étage, après que le conseil syndical ait émis un avis défavorable à ladite résolution lors des débats. L’assemblée générale a demandé au syndic, la société ORALIA, de solliciter l’assureur de l’immeuble pour qu’une expertise amiable soit menée afin de déterminer si les désordres relèvent d’un défaut d’entretien à la charge du propriétaire du lot du 6ème étage ou d’un défaut d’étanchéité à la charge du syndicat.

Le rapport établi le 10 juin 2021 par M. [B] [X], architecte DPLG mandaté par le syndic, a constaté :
– s’agissant de la terrasse accolée au séjour de l’appartement du 6ème étage, un manque d’entretien, une non-conformité du percement du relevé d’étanchéité réalisé en dessous des 10 centimètres réglementaires pour le passage des tuyaux de condensat, une disposition géométrique du tuyau des condensats qui ne permet plus l’entretien du siphon d’évacuation des eaux « colmaté par de l’humus et du feuillage »,
– s’agissant de la terrasse accolée à la salle à manger de l’appartement du 6ème étage, protégée par des dalles sur plots, un manque d’entretien (évacuation de l’eau dans les interstices entre les dalles sur le complexe d’étanchéité empêchée par la présence de mousse) et la nécessité de mener des investigations complémentaires en soulevant les dalles et « en investiguant » les siphons et les descentes d’eau pluviales.

Il a notamment préconisé :
– s’agissant de la terrasse accolée à la salle à manger, la réalisation par le copropriétaire du 6ème étage, de la dépose du climatiseur et du calfeutrement provisoire du trou de passage du tuyau de condensats, une vérification de mise en eau selon un devis INTRASEC du 9 juin 2021 joint, à la diligence du syndicat, avant que ce dernier engage, en tout état de cause, une reprise totale du système d’étanchéité liquide et du carrelage à 100 % avec vérification du siphon et de son joint à lèvre,
– s’agissant du balcon en dalle sur plots, la détermination ultérieure du périmètre de réparation, une fois les investigations précitées réalisées (en ce compris une mise en eau selon le devis INTRASEC du 9 juin 2021), ledit périmètre « pouvant se limiter à l’étanchéité de la terrasse mais (pouvant) aussi concerner la descente d’eaux pluviales et/ou la dérivation des pipes des siphons ».

Le conseil des époux [D] a demandé à la société [I] LIMITED de procéder aux travaux requis par M. [X], par courrier de mise en demeure en date du 18 juin 2021. Il a également mis en demeure le cabinet [P] [V], syndic, de procéder aux travaux urgents afin de ne pas aggraver le préjudice de ses clients, par un courrier de mise en demeure du 17 juin 2021.

Par ordonnance de référé du 2 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi d’une assignation délivrée par les époux [D] à l’encontre de la société [I] LIMITED et du syndicat des copropriétaires, a :
– condamné, sous astreinte, la société [I] LTD à procéder à la dépose de la climatisation installée sur son balcon au 6ème étage et à reboucher le percement du mur pignon, sous le contrôle du syndic et avec le concours de l’architecte de l’immeuble,
– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant à condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer sous astreinte les recherches de fuite et la réfection de l’étanchéité, aux motifs que « les avis des experts ne (pouvaient) être considérés comme unanimes et finalisés, et que la réfection de l’étanchéité de la terrasse a(vait) été une première fois refusée par l’assemblée générale »,
– fait droit à la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire formée par le syndicat des copropriétaires et désigné Monsieur [G] [Z], avec mission habituelle en la matière, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires « compte tenu de son accord ».

Par jugement rendu le 31 août 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a :
– condamné la société [I] LIMITED à payer aux époux [D] la somme de 1.000 euros représentant la liquidation pour la période du 13 janvier au 13 avril 2022 au titre de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 2 décembre 2021,
– fixé une nouvelle astreinte provisoire pour garantir l’exécution de la même obligation à 600 euros par jour de retard, commençant à courir 30 jours après la date de signification de la présente décision, ce pendant 90 jours.

L’assemblée générale du 9 novembre 2022 a refusé d’approuver les travaux de « nettoyage et de curage des canalisations des eaux pluviales n° 17, 18 et 19 du bâtiment 4 ainsi que le nettoyage des grilles et siphons sur toute la hauteur » (résolution n° 16), objet du devis de l’entreprise JEAN LUCY, pour un montant de 23.183,62 euros, ainsi que les travaux de « réfection des étanchéités et de la protection lourde en dalles des terrasses et le carrelage des balcons à R + 6 » objets du devis de la société INTRASEC, pour un montant total de 37.616,17 euros, tant que la cause ne serait pas déterminée par le rapport d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 décembre 2022, les époux [D] ont été autorisés à inscrire une hypothèque provisoire sur le lot de copropriété n° 2348 dont la société [I] LIMITED est propriétaire, pour sûreté et conservation de sa créance évaluée à la somme de 85.277,10 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2023, Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] ont assigné la société [I] LIMITED et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 12] à Paris 16ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement :
– la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité du balcon et de la terrasse du 6ème étage, le nettoyage et le curage des descentes EP desservant ce balcon et cette terrasse,
– la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires et de la société [I] LTD à exécuter les travaux de remise en état, de rebouchage et de reprise de la façade au droit des percements,
– la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser :
* la somme de 16.127,10 euros correspondant au devis global de l’entreprise SLR indexé sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le 25 janvier 2022, date du devis, et la date du jugement à intervenir,
* la somme de 26.250 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, à parfaire au jour du commencement de l’exécution des travaux réparatoires,
* la somme de 5.600 euros au titre de leur préjudice de jouissance pendant la phase d’exécution des travaux,
* la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral.

L’affaire a été enregistrée sous le RG n° 23/02018.

Monsieur [G] [Z] a déposé son rapport d’expertise le 10 février 2023.

Par acte de commissaire de justice délivrés le 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] situé [Adresse 14] à [Localité 7] a assigné en intervention forcée la société AXA France IARD en qualité d’assureur dudit syndicat.

L’affaire, enregistrée sous le RG n° 23/07656, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le n° de RG 23/02018 par mention aux dossiers en date du 27 juin 2023.

Lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2023, les copropriétaires ont voté les travaux de « réfection des étanchéités et de la protection lourde en dalles des terrasses balcons » selon devis INTRASEC d’un montant de 35.564,36 euros HT, soit 39.120,81 euros TTC (résolutions n° 10, pièce n° 28 des époux [D], pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires). Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 12 décembre 2023 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires).

La société ALLIANZ IARD s’est constituée le 23 août 2024, « sur l’assignation en intervention forcée qui lui a été signifiée à la requête de la Société [I], par exploit de la SCP VENEZIA, Commissaire de Justice à NEUILLY SUR SEINE en date du 27 mai 2024 ».

Selon bulletin notifié aux parties le 25 mars 2025, le juge de la mise en état a, par mention au dossier, radié l’incident de communication de pièces soulevé par les sociétés ALLIANZ IARD et AXA France IARD à l’encontre de la société [I] LTD (communication des pièces visées dans son bordereau).

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,
Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] à exécuter dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux de nettoyage et de curage des descentes d’eau pluviale desservant le balcon et la terrasse du 6ème étage, sur toute leur hauteur,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] et la société [I] Ltd à exécuter dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux de remise en état, rebouchage et reprise de la façade au droit des percements,

Assortir les condamnations à intervenir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] et de la société [I] Ltd d’une astreinte financière de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration des desdits délais,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] et la société [I] LIMITED à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] la somme de 16.127,10 € correspondant au devis global de l’entreprise SLR indexé sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le 25 janvier 2022, date du devis, et la date du jugement à intervenir,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] et la société [I] LIMITED à payer Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] la somme de 25.350 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] et la société [I] LIMITED à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] la somme de 5.200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance à subir durant la phase d’exécution des travaux réparatoires,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] et la société [I] LIMITED à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

Débouter la société [I] LIMITED et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

Condamner in solidum la société [I] LIMITED et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] à payer à Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] la somme de 20.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la société [I] Ltd et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7] aux entiers dépens, dont les frais et honoraires de l’expert judiciaire,

Dispenser Madame [M] [D] et Monsieur [L] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à [Localité 7].

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 aout 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 14] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Juger que la demande des époux [D] d’effectuer les travaux d’étanchéité est devenue sans objet,

Juger que les époux [D] renoncent à leur demande d’effectuer les travaux d’étanchéité, qui est devenue sans objet,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande d’effectuer les travaux de nettoyage et de curage des descentes d’eau pluviale,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande de remise en état, rebouchage et reprise de la façade aux droits des percements,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande d’effectuer les travaux d’étanchéité,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande de paiement de la somme de 16.127,10 euros correspondant au devis global de l’entreprise SLR, telle que dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Limiter la demande des époux [D] concernant la peinture de leur appartement à la somme de 4.645,41 euros, selon le devis de l’entreprise EDOUARD, du 28 janvier 2022,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande de paiement de la somme de 25.350 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudicie de jouissance, telle que dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande de paiement de la somme de 5.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance à subir durant les phases d’exécution des travaux réparatoires, telle que dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande de paiement de la somme de 10.000 euros, au titre d’une préjudice moral telle que dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Débouter Monsieur et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Juger responsable la société [I] LIMITED de l’intégralité des désordres et préjudices invoqués par Monsieur et Madame [D],

Condamner la société [I] LIMITED et son assureur, la société ALLIANZ IARD, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations, en principal, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre,

Débouter la société [I] LIMITED de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la société ALLIANZ IARD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la société AXA France IARD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société AXA FRANCE IARD à relever indemne et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations, en principal, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre,

Condamner la société [I] LIMITED et son assureur, la société ALLIANZ IARD, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société [I] et son assureur, la société ALLIANZ IARD, aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise, qui seront recouvrés par Me Nathalie BUNIAK, avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2024, la société [I] LIMITED demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 3 -4 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’expertise ordonnée par ordonnance du 2 décembre 2021 et le rapport déposé par l’expert le 10 février 2023,
Vu les pièces versées au débat,

Débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner la compagnie d’assurances ALLIANZ à relever et garantir la société [I] de toute condamnation éventuelle en principal frais et accessoires,

Recevoir la société [I] en sa demande reconventionnelle de condamnation des consorts [D] à payer à la société [I] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant en tous les dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Z] du 10 février 2023,

A titre principal,

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD, A titre subsidiaire,

Limiter la condamnation de la société [I] LTD à 30 % du montant des sommes fixées par l’expert judiciaire pour les travaux de suppression des désordres et pour les travaux de réfection de l’appartement des époux [D],

Réduire le montant du préjudice de jouissance qui sera alloué aux époux [D],

Rejeter la demande d’indemnisation formée par les époux [D] au titre du préjudice moral allégué,

Limiter la garantie d’ALLIANZ IARD au regard des plafonds et franchises existants dans les polices d’assurance de celle-ci, En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer à la société ALLIANZ IARD, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui incluent les frais d’exécution de la décision, notamment l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, la société AXA France IARD demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1108 et 1240 du code civil,
Vu l’article L.124-3 du code des assurances,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Z],
Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

Constater que la demande en garantie formulée par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la compagnie AXA France IARD est exclusivement fondée sur le rapport d’expertise déposé par Monsieur [Z],

Prononcer l’inopposabilité du rapport d’expertise déposé par Monsieur [Z] à l’égard de la compagnie AXA France IARD,

Débouter l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD,

A titre subsidiaire,

Constater que le contrat d’assurance souscrit par la copropriété auprès de la compagnie AXA France IARD n’est pas mobilisable,

Rejeter tout appel en garantie formulé à l’encontre de la compagnie AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA France IARD,

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société [I] LIMITED ainsi que son assureur, à garantir la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal et en accessoires,

En tout état de cause,

Constater que la compagnie AXA France, assureur du syndicat des copropriétaires, ne peut être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite,

Rejeter toute demande de condamnation in solidum,

Rejeter toute demande formulée à l’encontre de la compagnie AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Rejeter toute demande plus ample ou contraire aux présentes,

Condamner toute partie succombante au versement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera directement recouvré par la SELARL BOIZAD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Maître Vincent BOIZARD conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile,

Débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes fins et prétentions contraires aux présentes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 11 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 juin 2026, a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, prorogé au 22 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilités
Les époux [D] soutiennent, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que l’expertise judiciaire a confirmé que les désordres d’infiltration affectant le double séjour, une chambre et un bureau de leur appartement ont pour origine deux causes :
– la défaillance de l’étanchéité de la terrasse et du balcon du 6ème étage (s’agissant de terrasse carrelée, absence de tout système d’étanchéité, obturation du siphon de la descente EP ; s’agissant du balcon filant avec dalles sur plots, absence de tout système conforme aux règles de l’art en terme de relevé d’étanchéité et seuil de la porte de la salle à manger du 6ème étage fissurée au niveau de sa partie centrale),
– la pose non autorisée d’un climatiseur par la société [I] LIMITED ayant entraîné deux percements du mur extérieur dans les 10 centimètres réglementaires du relevé d’étanchéité et la suppression de la grille de siphon de sol, étant précisé que le climatiseur a été déposé sans rebouchage effectif.

Ils estiment que ces causes ont toutes concouru à la réalisation des dommages de sorte que le syndicat des copropriétaires et la société [I] doivent être condamnés in solidum à les indemniser des préjudices subis, sur les fondements suivants :

– le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que :
* le chapitre II, partie II, article 4 du règlement de copropriété qualifie de parties communes « les balcons, loggias ou terrasses du bâtiment, même s’ils sont affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaires », et que les infiltrations proviennent notamment du défaut d’étanchéité desdits balcons et terrasses ainsi que du défaut d’entretien des évacuations d’eau pluviales,
* le syndicat ne pouvait légitimement refuser d’approuver les travaux de réfection de l’étanchéité au seul motif que les désordres résulteraient d’un défaut d’entretien de la société [I] LIMITED, à charge pour lui d’exercer une action récursoire,
* dès 2021, les époux [D] ont vainement mis en demeure le syndicat d’exécuter les mesures préconisées par son propre architecte,
* c’est le syndicat qui a sollicité l’expertise judiciaire alors que les époux [D] sollicitaient simplement l’exécution de ces mesures,
* le syndicat a ensuite refusé d’approuver les résolutions tendant à l’exécution des travaux lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2022, après dénaturation des notes aux parties de l’expert et suivi de l’avis des membres du conseil syndical, et n’a approuvé les travaux d’étanchéité qu’en juillet 2023, soit plus de deux ans après les premières demandes,
* il résulte par ailleurs des pièces communiquées par la société [I] que des infiltrations de même nature sont apparues dès juin 2013, antérieurement à l’acquisition du logement par les époux [D], et qu’une expertise dommages-ouvrage a été diligentée à cette époque dont le syndicat n’a jamais communiqué le rapport ni les suites données, en dépit des demandes de l’expert judiciaire,

– la société [I] LIMITED, sur le fondement des dispositions du chapitre II, partie II article 9.c du règlement de copropriété, qui met à la charge des copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive d’une terrasse le maintien en parfait état d’entretien des exutoires et la responsabilité personnelle de tous dommages provenant de leurs aménagements ou installations, dès lors que la société [I] LIMITED a posé un climatiseur sans autorisation préalable de l’assemblée générale, en violation du règlement de copropriété, à deux reprises depuis 2013, et que ces travaux sont à l’origine des désordres précités (infiltrations et obstruction de l’évacuation de l’eau).

La société [I] LIMITED oppose que :
– la réinstallation du climatiseur en 2013 a été réalisée en plein accord avec « le syndic » alors en fonction, la société ORALIA, de sorte que l’affirmation selon laquelle cette pose aurait été effectuée sans accord du syndicat est inexacte et doit être prise en compte dans la détermination des responsabilités ; l’accord donné par le syndic exclut toute responsabilité de la société [I] LIMITED,
– le rapport de M. [Z] est critiquable en ce que :
* il ne décrit pas le cheminement des liquides qui sont la cause des infiltrations,
* il ne tient pas compte des antériorités des infiltrations qui se sont produites dans les mêmes conditions en 2013,
– les désordres ont cessé à la suite des travaux réalisés par la société INTRASEC, si bien que le débat se limite désormais à la définition et à la répartition des préjudices demeurant,
– en vertu de l’article 4 du règlement de copropriété, les balcons, loggias et terrasses constituent des parties communes même lorsqu’ils sont affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, de sorte que l’étanchéité ou « l’amélioration de leur état » relèvent de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires et non de la société [I] LIMITED,
– la société [I] est fondée à solliciter son exonération totale de toute responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 11] à [Localité 7] répond que :
– les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lui permettent de se prévaloir de la faute de la victime ou de celle d’un tiers, exonératrice de sa responsabilité,
– les dispositions du paragraphe c) inscrites à la page 101 du règlement de copropriété mettent à la charge des propriétaires l’entretien des balcons et terrasses en ce compris les exutoires, prohibent tout percement et endommagement des complexes d’étanchéité et prévoient la responsabilité personnelle des copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive des terrasses en cas de « dommages, tels que fissures, fuites etc…provenant de leur fait ou des aménagements, plantations et installations qu’ils auraient effectuées »,
– par voie de conséquence, la responsabilité du sinistre incombe exclusivement à la société [I] LIMITED, dès lors que l’expertise judiciaire a permis de constater :
* le défaut manifeste d’entretien du balcon et de la terrasse du 6ème étage, qui constitue la cause déterminante des infiltrations subies par les époux [D], le fort encrassement de la terrasse, dû à la quasi-inoccupation du logement et à l’accumulation de végétation obstruant les siphons de sol, ce qui a directement provoqué le débordement d’eau infiltré dans l’appartement du dessous,
* la réalisation par la société [I] LIMITED de deux percements dans le mur au niveau de l’étanchéité, pour installer un bloc de climatisation sans aucune autorisation préalable, alors même qu’elle avait dû faire retirer un précédent bloc de climatisation en 2013,
– les époux [D] ont eux-mêmes contribué à l’aggravation de leur préjudice en initiant une expertise judiciaire dès août 2021 sans laisser au syndicat le temps d’effectuer ses propres recherches, lesquelles auraient permis de régler le sinistre dès 2021.

La société AXA France IARD soutient à titre principal que :
– les désordres proviennent des parties privatives de la société [I] LIMITED ; le sinistre résulte exclusivement du défaut d’entretien de la terrasse et du balcon du 6ème étage,
– si la responsabilité du syndicat des copropriétaires était retenue, aucune condamnation in solidum ne pourrait être prononcée, le rapport d’expertise judiciaire établissant une « imputabilité claire des désordres entre chaque partie défenderesse avec identification des différentes causes à l’origine du sinistre ».

La société ALLIANZ IARD expose notamment que :
– la défaillance de l’étanchéité du balcon relève de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il est constant que la jouissance exclusive d’une partie commune (balcon, terrasse) par un copropriétaire ne lui confère, en l’absence de toute stipulation particulière dans le règlement de copropriété, celle de la partie superficielle (revêtement) et non de sa structure (gros œuvre et couche d’étanchéité),
– le défaut d’entretien du balcon et de la terrasse dont est responsable le propriétaire ne dispense pas le syndicat de procéder aux travaux réparatoires exigés pour la sauvegarde du bien,
– compte tenu de l’inertie du syndicat des copropriétaires, la responsabilité de la société [I] ne saurait excéder 30 %.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité de plein droit du syndicat est susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)Par ailleurs, les stipulations du règlement de copropriété, prévoyant une responsabilité objective des copropriétaires pour les dégradations qui leur sont imputables et qui ont été causées aux parties communes, notamment de leur fait, ont valeur contractuelle.Elles constituent en outre une application particulière à l’immeuble concerné des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, instituant une responsabilité objective, de plein droit, d’un copropriétaire à l’égard des autres copropriétaires ou du syndicat, pour les conséquences dommageables provenant de son lot (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 26 novembre 2025, n° 22/14469).

1-1 Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, le rapport de recherche de fuite établi le 4 février 2021 par la société SBR, missionnée par l’assureur des époux [D], mentionne, photographies à l’appui, des dommages d’infiltrations aux plafonds du salon et d’une chambre (pièce n° 2 des époux [D]).

Le rapport établi le 10 juin 2021 par M. [B] [X], architecte DPLG mandaté par le syndic, mentionne : i) dans le séjour, « une variation du taux d’humidité de 200 à 1000 au protimeter », « en partie centrale, un chemin d’eau au droit d’une microfissure non structurelle de la dalle béton » ; ii) dans la « chambre 2 », une « variation du taux d’humidité de 280 à 1000 au protimeter », « en partie centrale de la chambre, un chemin d’eau au droit d’une microfissure non structurelle de la dalle béton » (pièce n° 6 des époux [D]).

Lors des réunions d’expertise judiciaires tenues sur site les 19 janvier 2022 et 16 septembre 2022, M. [G] [Z], expert judiciaire, a constaté (rapport d’expertise judiciaire, pages 14 et 16, pièce n° 27 des époux [D]), deux zones distinctes d’infiltrations dans l’appartement des époux [D] :
– dans le séjour, « à proximité » de la terrasse carrelée du 5ème étage elle-même située en dessous de ladite terrasse du 6ème étage : « des traces d’infiltration importantes affectant principalement la partie centrale du double séjour, mais avec également une résurgence à proximité de la suspension centrale au-dessus du coin salon », ainsi qu’un taux d’humidité oscillant entre 61 et 99,9 % le 19 janvier 2022 (page 14), dont la tendance était à la baisse le 16 septembre 2022 compte tenu d’un « relatif assèchement, possiblement lié à l’absence d’intempéries durant cette période estivale » (page 24),
– dans une chambre d’enfant, située en dessous du balcon filant avec dalles sur plots du 6ème étage des « manifestations d’infiltrations matérialisées comme suivant le spectre de fissures de dalle béton » (pages 16 et 26) ; dans un bureau situé à côté de la chambre précitée, des « infiltrations » (page 26), étant précisé que les époux [D] ont signalé l’apparition d’une « fissure au niveau du plafond » dudit bureau dans leur dire n° 4 du 24 janvier 2022, après la première réunion d’expertise judiciaire.

1-2 Sur leur origine

A titre liminaire, la société [I] LIMITED produit des documents démontrant qu’une expertise a été diligentée en 2013 s’agissant « d’infiltration d’eau au niveau du plafond du séjour de l’appartement du 5ème étage de M. et Mme [E] en provenant de l’appartement du dessus » (pièce n° 2 de la société FULEN LIMITED). Elle ne produit néanmoins pas ledit rapport et se contente d’exposer dans ses conclusions, en des termes généraux et plus que succincts, que « l’expert judiciaire » n’a pas « tenu compte des antériorités des infiltrations qui se sont produites dans les mêmes conditions en 2013 », sans dénoncer aucunement d’autres causes que celles retenues par M. [Z].

De même, la société [I] LIMITED se contente d’exposer, dans la partie « faits et procédure » de ses dernières conclusions, qu’ « elle s’est faite assister par un expert de partie en la personne de Monsieur [N], expert judiciaire près la cour d’appel, qui a relevé des imperfections dans les investigations expertales conduites par Monsieur [G] [Z], ceci provoquant une polémique entre les deux experts, l’un judiciaire et l’autre de partie », sans aucunement s’appuyer sur ledit rapport de M. [N] en articulant des moyens en fait et en droit pour contester les termes du rapport d’expertise judiciaire et plaider l’existence d’autres causes des désordres que celles retenues par l’expert judiciaire. La production d’un dossier de plaidoirie volumineux est inopérante si les conclusions de la partie n’articulent aucun moyen en fait et en droit visant les pièces produites.

L’expert judiciaire a exclu que les désordres puissent provenir des 7ème et 8ème étages, en l’absence de toute trace d’infiltration au plafond de l’appartement de la société [I] LIMITED (rapport d’expertise judiciaire, page 23).

L’expert judiciaire retient, au point 5.1.3 (intitulée « point C : les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes »), « deux causes qui provoquent les désordres » (pages 28 à 30, point 5.1.3) :

– une première cause en provenance de la « défaillance de l’étanchéité du balcon filant avec dalles sur plots et engorgement de la descente EP » :
* défaut d’étanchéité : isolation thermique « trempée » ; irrespect des 10 cm réglementaires nécessaires en relevé d’étanchéité sous les béquets et notamment au seuil des portes fenêtres du 6ème étage dont l’un est fissuré en partie centrale (l’expert ayant également précisé préalablement en page 20 que le relevé d’étanchéité est « limité à un simple flashing sous les seuils de porte fenêtre »),
* défaut d’évacuation : absence de « trop plein (ou gueulard) qui permet l’évacuation de l’eau en cas de montée en charge », l’expert ayant préalablement précisé en page 21 que « la forme de pente du balcon mène à un captage d’eau par siphon de sol sur la contre face du bâtiment, la partie côté rue présentant divers déchets visibles sous les dalles sur plots, tandis que la partie opposée en arrière présentait déjà une charge d’eau de l’ordre de 4 à 5 cm », ce qui « atteste de l’obturation du siphon de sol ».

– une deuxième cause d’infiltrations en provenance de la terrasse carrelée du 6ème étage mêlant « plusieurs origines concomitantes à l’apparition des désordres » :

* défaut d’étanchéité mis en lumière par les investigations menées pendant l’expertise judiciaire par la société INTRASEC (« à la fois en sous face de la terrasse côté extérieur, mais également en contre face du voile béton dans le séjour du 6ème à proximité des zones de percement du groupe de climatiseur »), étant ici précisé que si la société INTRASEC n’a pas établi de rapport, il résulte de la note aux parties n° 1 du 21 janvier 2022 (pièce n° 14 des époux [D]) qu’elle a assisté l’expert judiciaire lors de la réunion sur site du 19 janvier 2022 de sorte que la mise en eau chargée d’un traceur UV a été réalisée contradictoirement et que « les effets immédiats » ont pu être constatés et photographiés (photographies en pages 19 et 21 du rapport d’expertise judiciaire mais également dans la première note aux parties en page 9),

* obstruction de la possibilité d’évacuation naturelle de l’eau vers le siphon intégré à la descente des eaux pluviales par la pose « directement sur le sol, en appui continu » de la conduite en PVC de diamètre 40 destinée à l’évacuation des condensats de la climatisation et suppression de la grille dudit siphon pour permettre l’installation de cette conduite,

* défaut d’entretien de la terrasse, alors qu’elle reçoit les nombreux « déchets végétaux » des étages supérieurs qui « finissent par obstruer la grille du siphon de sol », l’expert précisant préalablement en page 23 que « du fait de la quasi-inoccupation de cet appartement, il a été permis de constater un fort encrassement de la terrasse à l’origine du dégât des eaux affectant le 5ème étage, du fait d’une importante présence de végétation formant obstruction du siphon de sol intégré à la descente EP »,

* absence de « trop plein ménagé dans les garde-corps maçonnés, ce qui conduit à une montée en charge de l’eau sur cette terrasse ».

S’agissant précisément du motif tiré du défaut d’étanchéité de la terrasse carrelée, l’expert judiciaire expose, au point 5.1.3 précité, que la mise en eau a produit des « effets immédiats (du fait des percements pratiqués dans le relevé d’étanchéité » pour l’installation de la climatisation (rapport d’expertise judiciaire, page 30). Il met donc en relation de causalité l’immédiateté des effets de la mise en eau avec les percements pratiqués par la société [I] LTD pour installer la climatisation. Néanmoins, au point 5.1.4 « fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties », il expose que la terrasse carrelée est « enfermée par de la maçonnerie aux quatre faces, a priori sans étanchéité sous le carrelage, avec une pente orientée vers le siphon de sol et sans pissette à destination de trop plein » et poursuit : « l’apparition d’humidité en plafond de la terrasse du 5ème étage, immédiatement après la mise en charge de ce balcon, permet de constater l’absence totale de tout système d’étanchéité, ce qui est en contradiction avec le mode de réalisation du sol carrelé de cette terrasse ». L’expert judiciaire met donc également clairement en relation de causalité l’immédiateté des effets de la mise en eau avec « l’absence de toute système d’étanchéité » de la terrasse carrelée du 6ème étage. Cette appréciation concorde avec : i) le résultat des sondages réalisés en février 2021 par la société FOSSE TECHNIBAT qui avait observé, sur cette terrasse carrelée, un « complexe d’étanchéité en SEL défectueuse » et préconisé sa réfection complète (pièce n° 3 des époux [D]) ; ii) le rapport du 10 juin 2021 de M. [X] qui préconisait, en tout état de cause, une reprise totale système d’étanchéité liquide et du carrelage à 100 % (pièce n° 6 des époux [D]).

Il convient donc de retenir que le défaut d’étanchéité de la terrasse carrelée du 6ème étage procède de l’action conjuguée d’une absence de système d’étanchéité et des trous percés dans le mur pour l’installation du climatiseur.

Le rapport d’expertise judiciaire confirme donc, en les précisant, les analyses des rapports d’intervention réalisés avant l’expertise judiciaire, cités dans l’exposé du litige du présent jugement (rapport de la société SBR du 4 février 2021, pièce n° 2 des époux [D] ; rapport de la société FOSSE TECHNIBAT du 26 février 2021, pièce n° 3 des époux [D] ; rapport établi le 10 juin 2021 par M. [B] [X], architecte DPLG mandaté par le syndic, pièce n° 6 des époux [D]).

Si l’expert judiciaire estime, au sein de son paragraphe 5.1.6 (« fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction d’évaluer les préjudices (…) »), que le syndicat des copropriétaires et la société [I] LIMITED « partagent à parts égales la responsabilité des désordres subis par les époux [D] » (rapport d’expertise judiciaire, page 34), il émet cet avis après avoir critiqué le refus de l’assemblée générale du 9 novembre 2022 de voter des travaux de réfection des étanchéités et de nettoyage des canalisations d’eaux pluviales. Or, les appréciations juridiques de l’expert relatives à la responsabilité des parties excèdent sa mission. L’expert judiciaire n’expose aucun élément technique permettant d’évaluer la part d’imputabilité de chacune des causes sus-retenues dans la survenance des dommages. En particulier, il ne précise pas que les dommages affectant la chambre et le bureau de l’appartement des époux [D] n’auraient été causés que par les défauts affectant le balcon du 6ème étage, et que les dommages affectant le séjour de l’appartement des époux [D] n’auraient été causés que par les défauts de la terrasse carrelée du 6ème étage. En tout état de cause, il ressort de l’ensemble des éléments ci-dessus examinés que les défauts d’étanchéité et d’évacuation du balcon filant ont emporté des dommages par un effet conjugué sans cause principale et déterminante (le défaut d’évacuation résultant de l’effet conjugué d’un défaut d’entretien et d’un défaut de conception ne primant pas sur le défaut d’étanchéité). Il en est de même pour la terrasse carrelée.

1-3 Sur les responsabilités

L’article 4 « parties communes » du titre II « définition des parties communes générales » du chapitre 2 de la première partie du règlement de copropriété établi le 13 mars 2000 qualifie de parties communes les « gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non et les revêtements extérieurs », « les façades et les murs extérieurs du bâtiment avec leur (…) revêtement (…) », « les balcons, loggias ou terrasses du bâtiment, même s’ils sont affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire », et précise que « seuls les revêtements superficiels des sols des balcons, loggias ou terrasses, et s’il y a lieu les revêtements intérieurs de leurs garde-corps, constitueront des parties privatives pour les espaces réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, leurs autres éléments (y compris ceux assurant éventuellement leur étanchéité), constituant des parties communes » (règlement de copropriété, pages 23 et 24, pièce n° 39 des époux [D], pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires).

Si les conclusions des parties ne renvoient à aucune pièce permettant au tribunal de déterminer le numéro du lot de la société [I] LIMITED, il est constant qu’il se situe dans l’immeuble désigné comme rattaché à « l’escalier B4 ». L’état descriptif de division intégré à la deuxième partie du règlement de copropriété du 13 mars 2000 mentionne, s’agissant des lots du 6ème étage dudit immeuble, la jouissance exclusive des balcons désignés dans ces lots. Le modificatif à l’état descriptif de division du 23 novembre 2001 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires) n’a pas modifié les mentions précitées. En outre, le tribunal relève que l’ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 décembre 2022 mentionne le « lot de copropriété n° 2348 dont la société [I] LIMITED est propriétaire » (pièce n° 21 des époux [D]). Or, ce lot est ainsi décrit dans le modificatif précité du 23 novembre 2001 : « un appartement de cinq/six pièces principales avec terrasse/balcon, situé au 6ème étage, escalier B4 » (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires, pages 54 et 144). Le tableau récapitulatif d’état de division mentionne que le lot n° 2348 est issu du lot n°

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