Trouble manifestement illicite en copropriété : accès forcé au lot pour réparer une fuite privative

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état lorsqu’un trouble manifestement illicite est établi, même en présence d’une contestation sérieuse. Le requérant doit démontrer, avec l’évidence requise en référé, la violation manifeste d’une règle de droit et la perturbation qui en résulte.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire d’user de ses parties privatives et communes sans porter atteinte aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété imposait en outre l’entretien des installations et l’exécution sans retard des réparations en cas de fuite. La persistance d’une fuite provenant d’un lot privatif, malgré les mises en demeure, caractérise le trouble manifestement illicite.

Le juge a ordonné la réalisation des travaux dans un délai de quinze jours, sans astreinte, l’autorisation d’accès forcé constituant une mesure suffisante. À défaut d’exécution volontaire, le syndicat peut accéder au lot, avec un commissaire de justice, un serrurier, un plombier et, si nécessaire, la force publique, pour la seule durée des réparations. Le copropriétaire doit en supporter le coût dans la limite du devis retenu.

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision de 1 500 euros a été accordée, le préjudice des parties communes étant établi dans son principe et à hauteur non sérieusement contestable, mais non suffisamment chiffré pour justifier la demande de 5 000 euros.

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Des infiltrations provenant du réseau d’alimentation d’eau froide d’un appartement ont affecté les parties communes et plusieurs logements. Le copropriétaire n’ayant pas permis l’accès ni les réparations malgré les mises en demeure, le juge des référés lui a ordonné de faire réaliser les travaux sous quinze jours. L’accès forcé a été autorisé en cas d’inaction et une provision de 1 500 euros accordée au syndicat.

Un immeuble soumis au statut de la copropriété a subi des infiltrations affectant les parties communes et des appartements situés aux étages inférieurs. Des recherches de fuite réalisées les 24 février et 2 mars 2026 ont localisé l’origine du désordre dans le réseau d’alimentation d’eau froide d’un appartement appartenant à un copropriétaire.

Malgré les sollicitations et mises en demeure du syndicat des copropriétaires et du syndic, le copropriétaire n’a pas permis l’accès à son logement ni la réalisation des réparations. Un devis de plomberie a chiffré les travaux nécessaires à 4 895 euros TTC.

Saisi en référé, le syndicat a demandé l’injonction de réaliser les travaux, l’autorisation d’intervenir dans le lot en cas d’inaction et une provision pour la dégradation des parties communes. Le juge a ordonné les réparations sous quinze jours, autorisé l’accès forcé à défaut d’exécution, accordé une provision de 1 500 euros et rejeté le surplus de la demande indemnitaire.

• Établir l’origine de la fuite dans le lot privatif.
• Démontrer les infiltrations affectant les parties communes ou les lots voisins.
• Caractériser une violation manifeste de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
• Justifier la persistance du désordre et l’absence de réparations.
• Limiter l’accès forcé aux travaux strictement nécessaires.
• Établir le principe et le montant non sérieusement contestable du préjudice.

• Recherches de fuite des 24 février et 2 mars 2026.
• Devis n° 24783 du 1er avril 2026 chiffrant les réparations.
• Relevé de propriété situant le lot au quatrième étage.
• Courriers de mise en demeure restés sans réponse.
• Photographies montrant les dégradations des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires peut faire réaliser les travaux si le copropriétaire n’intervient pas dans les quinze jours suivant la signification. L’intervention doit rester limitée à la cessation des infiltrations et son coût est récupérable dans la limite du devis retenu. Le copropriétaire supporte également la provision, les dépens et les frais irrépétibles.

• Réalisation des réparations dans un délai de quinze jours
• Accès forcé au lot à défaut d’exécution volontaire
• Prise en charge des travaux dans la limite de 4 895 euros TTC
• Paiement d’une provision de 1 500 euros
• Paiement des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Signifier l’ordonnance au copropriétaire
• Contrôler l’exécution dans le délai de quinze jours
• Conserver les rapports de recherches de fuite
• Mandater le plombier selon le devis retenu
• Faire constater les dommages des parties communes

À éviter

• Accéder au logement sans respecter l’ordonnance
• Étendre l’intervention à des travaux non nécessaires
• Dépasser le montant du devis sans justification
• Réclamer une provision sans chiffrage du préjudice
• Négliger la preuve des mises en demeure

Le trouble manifestement illicite résultant d’une fuite privative

La persistance d’une fuite provenant d’un lot privatif, causant des dommages aux parties communes et aux lots voisins, caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile. Le requérant doit établir la violation évidente d’une règle de droit et la perturbation qui en résulte. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété imposaient au copropriétaire de ne pas nuire aux autres et de faire exécuter sans retard les réparations nécessaires.

L’accès forcé au logement pour cessation du désordre

Lorsque le copropriétaire ne réalise pas les travaux dans le délai fixé, l’accès au lot peut être autorisé avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier, d’un plombier et, si nécessaire, de la force publique. La mesure doit être strictement limitée aux réparations nécessaires à la cessation des infiltrations. Le juge a refusé l’astreinte, considérant que cette autorisation d’accès suffisait à assurer l’exécution de l’ordonnance.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation existe dans son principe et son montant non sérieusement contestable. Les dégradations des parties communes étaient établies, mais aucun devis ne chiffrait leur remise en état. La provision a donc été limitée à 1 500 euros, tandis que la demande de 5 000 euros a été rejetée pour le surplus.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Articles 455 et 446-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965