Fixation de créance locative en redressement judiciaire : portée de l’instance en cours et partage entre privilège et créance chirographaire

En application des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce, le juge-commissaire est compétent pour statuer sur l’admission ou le rejet des créances, sauf lorsqu’une instance au fond est déjà en cours au jour du jugement d’ouverture. Dans cette hypothèse, il constate l’existence de l’instance et la juridiction saisie statue sur la contestation et la fixation de la créance. L’exception d’incompétence doit toutefois être soulevée devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile ; présentée ultérieurement, elle est irrecevable.

Selon les articles 1728 et 1219 du code civil, le preneur doit payer le loyer et ne peut invoquer l’exception d’inexécution que s’il établit une inexécution suffisamment grave du bailleur l’ayant placé dans l’impossibilité totale ou partielle d’exploiter les locaux conformément à leur destination. L’article 1353 impose à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou l’extinction de l’obligation. Des documents établis unilatéralement, des échanges de courriels et une intervention technique dépourvue de lien avec les préjudices allégués ne suffisent pas à établir ceux-ci ni l’impossibilité d’exploiter.

Sur le fondement de l’article L. 621-31 du code de commerce, le privilège du bailleur couvre les deux dernières années de loyers précédant l’ouverture du redressement. Les sommes antérieures relèvent de la catégorie chirographaire. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile justifient la condamnation aux dépens et le paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

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Après des impayés, la bailleresse a déclaré sa créance dans le redressement judiciaire de la locataire. Celle-ci invoquait l’exception d’inexécution et sollicitait réparation de plusieurs troubles affectant les locaux et l’exploitation. Le tribunal a écarté l’exception d’incompétence, rejeté les demandes indemnitaires insuffisamment prouvées et retenu que l’exploitation n’était pas impossible. Une partie de la créance a été fixée à titre privilégié, les charges antérieures étant chirographaires.

Une bailleresse et une société locataire ont conclu plusieurs protocoles transactionnels et un nouveau bail commercial portant sur des locaux exploités comme club de sport et activités annexes. Après des impayés, la bailleresse a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et déclaré sa créance dans le redressement judiciaire ouvert à l’égard de la locataire.

La locataire a invoqué l’exception d’inexécution et demandé réparation de divers troubles, notamment des dégâts des eaux, nuisances sonores, pertes d’exploitation et désordres affectant les locaux. Les organes de la procédure collective sont intervenus après la reprise de l’instance, antérieure au jugement d’ouverture.

Le tribunal a jugé irrecevable l’exception d’incompétence, rejeté les demandes indemnitaires faute de preuve suffisante et retenu que l’exploitation contractuelle n’était pas rendue impossible. Il a fixé une partie de la créance à titre privilégié et les charges antérieures à titre chirographaire.

• Instance au fond engagée avant le jugement d’ouverture
• Exception d’incompétence soulevée devant le juge de la mise en état
• Créance régulièrement déclarée auprès du mandataire judiciaire
• Preuve du non-paiement des loyers et accessoires
• Absence d’impossibilité totale ou partielle d’exploiter les locaux
• Distinction entre les deux dernières années et les périodes antérieures
• Déduction de la franchise de loyer accordée au preneur

• Acte de déclaration de créance du 21 octobre 2024
• Bail commercial fixant le loyer annuel
• Décompte locatif des loyers, charges et accessoires
• Protocoles transactionnels accordant notamment une franchise de loyer
• Tableau unilatéral des nuisances écarté comme peu probant
• Rapport Technibat sans lien établi avec les préjudices allégués

La locataire ne bénéficie d’aucune réduction ni indemnisation et doit supporter les conséquences procédurales et financières de sa défaillance probatoire. La bailleresse obtient la fixation de sa créance, avec une distinction entre la part privilégiée et la part chirographaire.

• Fixation de 821 392,57 euros à titre privilégié
• Fixation de 14 966,40 euros à titre chirographaire
• Rejet des demandes indemnitaires de la locataire
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Condamnation de la locataire aux dépens
• Production de preuves objectives pour établir une impossibilité d’exploitation

À faire

• Vérifier la date d’introduction de l’instance au fond
• Déclarer précisément la créance auprès du mandataire judiciaire
• Contrôler la période couverte par le privilège du bailleur
• Documenter objectivement les troubles affectant l’exploitation
• Ventiler les loyers, charges, franchises et accessoires

À éviter

• Soulever tardivement une exception relevant du juge de la mise en état
• Invoquer une exception d’inexécution sans prouver l’impossibilité d’exploiter
• Fonder une demande indemnitaire sur un tableau unilatéral
• Confondre montant déclaré et montant effectivement justifié
• Classer comme privilégiées les sommes antérieures aux deux dernières années

La compétence juridictionnelle en présence d’une instance en cours

En application des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce, le juge-commissaire constate l’existence d’une instance en cours lorsque celle-ci était déjà pendante au jour du jugement d’ouverture. Il ne statue alors pas sur l’admission ou le rejet de la créance, la juridiction du fond régulièrement saisie conservant compétence pour trancher la contestation et fixer la créance. L’exception d’incompétence devait être soulevée devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Les conditions de l’exception d’inexécution du bail commercial

Selon les articles 1728 et 1219 du code civil, le preneur doit payer le loyer et ne peut suspendre cette obligation que si l’inexécution du bailleur est suffisamment grave et l’empêche totalement ou partiellement d’utiliser les lieux conformément à leur destination. La locataire ne démontrait ni cette impossibilité d’exploitation ni les préjudices allégués. L’article 1353 lui imposait de prouver les faits libératoires invoqués.

Le privilège du bailleur sur les loyers antérieurs

L’article L. 621-31 du code de commerce limite le privilège du bailleur aux deux dernières années de loyers précédant le jugement d’ouverture. Les sommes antérieures sont chirographaires. La franchise accordée sur le loyer du troisième trimestre 2022 excluait ce poste de la créance privilégiée, mais les charges effectivement appelées pour cette période demeuraient chirographaires.

Article R. 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article L. 624-2 du Code de commerce, Article R. 624-5 du Code de commerce, Article 1231-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article L. 621-31 du Code de commerce, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article L. 622-17 du Code de commerce, Article L. 622-24 du Code de commerce