TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Florian CANDAN ; Madame [G] [Y] [P]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/03521 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB32K

N° MINUTE :
10-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic SA GÉRANCES IMMOBILIÈRES R. DELIOUX , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDERESSE
Madame [G] [Y] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/03521 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB32K

EXPOSE DU LITIGE
Madame [G] [P] est propriétaire des lots n°6 et 30 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BA[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 34/1042ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELOUX en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [G] [P], par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2026, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
3699,18 euros au titre des charges de copropriété au 27 avril 2026 et 120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, et avec capitalisation des intérêts,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2026.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Madame [G] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire l’appel de charges du 2ème trimestre 2026 par note en délibéré.
La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 6 et 30, indiquant la répartition des tantièmes (33/1042èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [G] [P],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 7 décembre 2023 au 30 mars 2026,
l’historique du compte du 1er janvier 2024 au 27 avril 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3819,18 euros (en ce inclus 120 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2023, 15 avril 2024 et 10 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,vote des budgets prévisionnels 2024 à 2026,fonds travaux 2023 à 2025,vote des travaux ou opérations suivantes : réfection du plancher des caves, réfection de la couverture en zinc (assemblée générale du 12 juin 2023, résolution 18, 21), plan pluri annuel de travaux (assemblée générale du 15 avril 2024, résolution 17), vérification de l’installation électrique, réparation de la porte d’entrée, changement des vérins, mise en place d’une boîte à clés (assemblée générale du 10 juin 2025, résolution 17, 18, 19, 20),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer du 15 septembre 2025 portant la mention destinataire inconnu à l’adresse,le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3819,18 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 27 avril 2026, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 120 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3699,18 euros.
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2026, la mise en demeure étant revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 120 euros, correspondant au coût de la mise en demeure. Celle-ci a été envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception, si bien que son envoi effectif est établi.
En conséquence la somme globale de 120 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation 22 mai 2026.

Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 mai 2026 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. La demande de distraction des dépens formée par le syndicat des copropriétaires sera toutefois rejetée s’agissant d’une instance pour laquelle la représentation par avocat n’est pas obligatoire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELOUX :
– la somme de 3699,18 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 27 avril 2026 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2026,
– la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2026,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 22 mai 2026,
CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SA GERANCES IMMOBILIERES R. DELOUX, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [G] [P] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.