TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivia ZAHEDI ; Madame [E] [Y]

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03925 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPE

N° MINUTE :
2-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDERESSE
Madame [E] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03925 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPE

EXPOSE DU LITIGE
Madame [E] [Y] est propriétaire des lots n°9 et 14 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 380/10000ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION en exercice, a assigné devant tribunal judiciaire de Paris Madame [E] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
6390,13 euros au titre des charges de copropriété et 576 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts,2000 euros de dommages et intérêts,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2026.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et a actualisé oralement sa créance au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement à la somme de 11439,67 euros au 1er octobre 2026, appel du 4ème trimestre 2026 inclus, puis a maintenu ses autres demandes. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.
Madame [E] [Y] a comparu en personne à l’audience utile et a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 6071,23 euros, qui viendra en déduction de son compte individuel de copropriété, outre sa condamnation au paiement de 1500 euros de dommages et intérêts ainsi qu’aux dépens, subsidiairement l’octroi d’un délai de paiement pour apurer sa dette par des versements échelonnés de 200 euros par mois. Elle a indiqué à ce titre percevoir 2000 euros de ressources mensuelles, vivre seule et n’avoir contracté aucun crédit.
Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à communiquer par note en délibéré les procès-verbaux de l’assemblée générale de 2021 et les appels de charges de l’année 2026.
La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 9 et 14, indiquant la répartition des tantièmes (380/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [E] [Y],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2026,
l’historique du compte du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6926,67 euros (en ce inclus 2921,89 euros de frais) pour le lot 9 et 4513,03 euros (en ce inclus 1605,79 euros de frais) pour le lot 14, les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2018, 7 octobre 2020, 30 mars 2021, 29 mars 2023, 20 mars 2024, 15 avril 2025 et 10 juin 2026 comportant : approbation des comptes des exercices 2017 à 2025,vote des budgets prévisionnels 2019 à 2027,fonds travaux 2018 à 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : réfection de l’étanchéité, étude sur la colonne électrique (assemblée générale du 16 mai 2018, résolution 15, 17), réfection des façades (assemblée générale du 7 octobre 2020, résolution 21), réfection de l’étanchéité des terrasses (assemblée générale du 30 mars 2021, résolution 4), installation d’un point lumineux, étude d’architecte, habillage de l’ascenseur, rénovation de l’ascenseur, réalisation d’un DTG (assemblée générale du 20 mars 2024, résolution 17, 18, 19, 20, 21), étude d’architecte, entretien des toits terrasses (assemblée générale du 15 avril 2025, résolution 15, 16), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure du 16 novembre 2023, 14 février 2025, 21 mai 2025, 1er septembre 2025, et 20 novembre 2025, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception,les mises en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception des 14 février 2025, 21 mai 2025, 1er septembre 2025 et 20 novembre 2025, 20 février 2026, les lettres de relance par courrier simple des 24 octobre 2024, 21 janvier 2025, 25 avril 2025, 24 juillet 2025, et 27 avril 2026, le commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024 valant mise en demeure sur la somme de 9192,67 euros, le commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 7487,88 eurosles contrats de syndic, les factures de frais de gestion, dont la note de frais et honoraires du 16 mai 2025 d’un montant de 2400 euros.En l’espèce, les paiements effectués par Madame [E] [Y] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, conformément à l’article 1342-10 du code civil, Madame [E] [Y] ne justifiant pas avoir expressément voulu imputée des versements à tel ou tel appels de charges. « Le solde antérieur » au 1er janvier 2021, porté au débit du décompte dans le Grand Livre, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, a donc fait l’objet de paiements ultérieurs de la part de Madame [E] [Y]. Les autres sommes portées au décompte sont justifiées par le syndicat des copropriétaires. Enfin, Madame [E] [Y] n’apporte aux débats aucun élément objectif qui mettrait en évidence que l’historique du compte et les appels de charges seraient erronés.
Dans ces conditions, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 11439,67 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2026, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2026.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 4527,68 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6911,99 euros (11439,67-4527,68).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er février 2024 valant mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 4527,68 euros se décomposant comme suit :
– 660 euros pour l’envoi de 12 mises en demeure, dont celle du 14 février 2025 pour un montant de 48 euros,
– 66 euros pour l’envoi de 2 relances,
– 491,35 euros pour la délivrance de 3 commandements de payer,
– 58,23 euros de frais d’assignation,
– 2400 euros d’honoraires d’avocat,
– 384 euros pour la constitution du dossier avocat,
– 288 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,
– 192 euros de frais de suivi du contentieux.
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les honoraires d’avocat seront prises en compte au titre des frais irrépétibles.
Le coût du commandement de payer du 1er février 2024, qui fait courir les intérêts moratoires, et de l’assignation, intègreront les dépens.
Il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures et lettres de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance de plusieurs commandements de payer est un choix qui appartient au syndicat. Pour certaines mises en demeure, il n’est pas établi non plus qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.
Pour la constitution et l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.
En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, il est établi que Madame [E] [Y] présente, de manière récurrente depuis 2020, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [E] [Y]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 juillet 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.
En l’espèce, Madame [E] [Y] justifie d’une situation financière difficile mais également de ressources stables. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer du 1er février 2024, à l’exclusion de ceux postérieurs.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société CANOPEE GESTION :
– la somme de 6911,99 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2026 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024,
– la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 juillet 2025,
AUTORISE Madame [E] [Y] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 300 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société CANOPEE GESTION, la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [E] [Y] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer du 1er février 2024, à l’exclusion de ceux postérieurs,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.