Résiliation d’un titre d’occupation en logement-foyer : dépassement de la durée maximale de séjour et expulsion

Le logement relève du régime des logements-foyers prévu par les articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ce régime exclut le droit au maintien dans les lieux et écarte l’application de l’article L.632-1 du même code ainsi que du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 25-3 de cette loi.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour un mois et reconduit à la seule volonté de l’occupant. Lorsqu’il cesse de remplir les conditions d’admission prévues au contrat, le gestionnaire peut résilier le titre avec un préavis de trois mois, conformément à l’article R.633-3 du même code. Les articles 1224, 1225 et 1229 du code civil encadrent également la résolution ou la résiliation contractuelle.

La juridiction retient que le dépassement de la durée maximale de séjour prévue au contrat caractérise la perte des conditions d’admission. Le congé régulièrement délivré avec un préavis de trois mois a permis l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupante est donc sans droit ni titre et doit être expulsée après le délai légal suivant le commandement de quitter les lieux. Aucun délai supplémentaire n’est accordé faute de justification des démarches de relogement et compte tenu des délais déjà consentis. Une indemnité d’occupation correspondant à la redevance et aux charges est due jusqu’à la libération effective.

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Le dépassement de la durée contractuelle d’occupation d’un logement-foyer a justifié la résiliation du contrat après délivrance d’un congé. L’occupante, restée dans les lieux, a été condamnée à les libérer et pourra être expulsée selon les délais légaux. Aucun délai supplémentaire ne lui a été accordé. Une indemnité d’occupation a été fixée à compter du 3 juin 2026, avec condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une société gestionnaire a donné à bail à une occupante un logement relevant du régime des logements-foyers, pour une durée mensuelle reconductible dans la limite contractuelle de trente-six mois. La société s’est prévalue du dépassement de cette durée, puis a délivré un congé avec effet au 31 octobre 2025.

L’occupante s’étant maintenue dans les lieux, la société a demandé la constatation de la résiliation, son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. À l’audience, l’occupante a sollicité un délai d’un an pour partir, en invoquant une demande de logement social et des recherches dans le parc privé sans justificatif.

La juridiction constate la résiliation, ordonne la libération des lieux et l’expulsion selon les délais légaux. Elle refuse tout délai supplémentaire, fixe une indemnité d’occupation à compter du 3 juin 2026 et condamne l’occupante aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Application du régime légal des logements-foyers
• Dépassement de la durée maximale stipulée au contrat
• Perte des conditions d’admission dans l’établissement
• Délivrance régulière d’un congé avec préavis de trois mois
• Maintien dans les lieux après la date de résiliation
• Absence de justification suffisante des démarches de relogement

• Contrat sous seing privé conclu le 1er juin 2018
• Clause résolutoire prévoyant une durée maximale de séjour de trente-six mois
• Congé délivré par commissaire de justice le 24 juillet 2025
• Date d’effet du congé fixée au 31 octobre 2025
• Absence de justificatifs concernant la demande de logement social et les recherches locatives

L’occupante doit libérer les lieux et restituer les clés dans le délai fixé par le jugement, sous peine d’expulsion après commandement et expiration du délai légal. La société gestionnaire peut obtenir une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, ainsi que le remboursement des frais mis à la charge de la partie perdante.

• Libération volontaire des lieux et restitution des clés
• Signification du jugement et du commandement de quitter les lieux
• Expulsion possible après expiration du délai légal
• Paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Vérifier le régime juridique du logement occupé
• Identifier la durée maximale prévue au contrat
• Contrôler la régularité et la date du congé
• Conserver les justificatifs de signification
• Documenter les démarches réelles de relogement

À éviter

• Appliquer automatiquement le régime des baux d’habitation
• Omettre le préavis légal de trois mois
• Se prévaloir d’un congé non régulièrement délivré
• Demander un délai sans justificatifs de relogement
• Expulser avant commandement et délai légal

Le régime juridique des logements-foyers

Le logement est soumis aux articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ce régime exclut le droit au maintien dans les lieux et écarte l’article L.632-1 du même code ainsi que le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, conformément aux articles L.632-3 et 25-3.

La résiliation pour perte des conditions d’admission

L’article L.633-2 autorise la résiliation lorsque l’occupant cesse de remplir les conditions d’admission prévues au contrat. Selon l’article R.633-3, le préavis est alors de trois mois. La juridiction retient que le dépassement de la durée maximale contractuelle constitue cette perte et que le congé délivré a régulièrement produit la résiliation au terme prévu.

Les critères d’octroi d’un délai d’expulsion

Les articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution imposent d’examiner notamment les démarches de relogement, la situation respective des parties et la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant. Aucun délai supplémentaire n’est accordé lorsque les démarches ne sont pas justifiées et que de larges délais ont déjà été consentis.

Article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, Article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, Article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile