Fixation du loyer renouvelé : expertise judiciaire nécessaire pour déterminer la valeur locative d’un salon de coiffure

La fixation du loyer du bail renouvelé doit intervenir selon la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce et aux articles R. 145-2 et suivants. Cette valeur s’apprécie au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. Les critères tenant à la situation, la surface, l’accès, l’affectation des surfaces, l’état d’entretien, la vétusté, la salubrité et les équipements doivent être examinés concrètement.

Des évaluations réalisées sans visite des locaux et fondées sur des surfaces erronées ne permettent pas d’établir suffisamment la valeur locative. Lorsque les références produites sont insuffisantes ou contestées, le juge peut ordonner une expertise judiciaire avant dire droit. L’expert doit notamment visiter les lieux, calculer la surface pondérée, rechercher les améliorations ou modifications notables des facteurs locaux de commercialité et identifier les termes de comparaison.

La fixation d’un loyer provisoire est différée lorsqu’aucun élément ne permet de l’établir avec certitude. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du code de procédure civile, tandis que les frais et dépens peuvent être réservés jusqu’à la décision au fond.

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Le bailleur sollicitait la fixation du loyer renouvelé à 9 000 euros hors taxes annuels, en invoquant l’évolution de la commercialité et des travaux. La locataire contestait la valeur locative au regard de la vétusté et des caractéristiques du local. Les éléments produits étant insuffisants, une expertise judiciaire a été ordonnée et il a été sursis à statuer.

Le propriétaire d’un ensemble immobilier comprenant un local commercial donné à bail à une entreprise de coiffure a demandé la fixation du loyer renouvelé à 9 000 euros hors taxes annuels, à compter du 1er août 2025. Le loyer mensuel était auparavant fixé à environ 323 euros.

Le bailleur invoquait l’évolution des facteurs locaux de commercialité, la rénovation de la façade et de la toiture, ainsi que plusieurs évaluations immobilières. La locataire contestait ces évaluations, réalisées sans visite, et soutenait que le local était vétuste, semi-enterré, peu visible, bruyant et non accessible aux personnes à mobilité réduite.

Le juge a estimé que les éléments produits ne permettaient pas de déterminer précisément la valeur locative. Il a ordonné une expertise judiciaire, sursis à statuer sur les demandes, partagé la consignation entre les parties et réservé les dépens.

• Apprécier la valeur locative conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce.
• Examiner les caractéristiques concrètes du local et la destination des lieux.
• Prendre en compte les obligations respectives des parties.
• Évaluer les facteurs locaux de commercialité et leurs modifications notables.
• Comparer les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
• Vérifier la fiabilité des surfaces et des références locatives produites.
• Recourir à une expertise lorsque la valeur locative ne peut être établie.

• Acte authentique établissant la propriété de l’ensemble immobilier.
• Bail commercial et éléments relatifs au loyer antérieurement pratiqué.
• Évaluations immobilières réalisées sans visite intérieure des locaux.
• Erreurs relevées dans les surfaces commerciales retenues par certaines évaluations.
• Descriptions contradictoires de l’état, de l’accès et de la visibilité du local.

Le bailleur ne bénéficie pas immédiatement de la hausse de loyer sollicitée. La locataire conserve provisoirement le montant applicable jusqu’à l’exploitation des résultats de l’expertise et à la fixation ultérieure du loyer.

• Verser la consignation d’expertise de 1 000 euros avant le 30 octobre 2026.
• Transmettre le dossier complet à l’expert avant la première réunion.
• Permettre la visite contradictoire et la mesure des surfaces.
• Formuler les dires et observations dans le délai d’un mois après le pré-rapport.
• Préparer les références locatives et justificatifs des caractéristiques du local.

À faire

• Verser la consignation dans le délai fixé.
• Transmettre les pièces complètes à l’expert.
• Préparer les documents relatifs aux travaux réalisés.
• Vérifier contradictoirement les surfaces et affectations.
• Répondre au pré-rapport dans le délai d’un mois.

À éviter

• Produire des évaluations réalisées sans visite des lieux.
• Retenir des surfaces commerciales non vérifiées.
• Négliger les contraintes d’accès, de visibilité ou de vétusté.
• Omettre les justificatifs des travaux et améliorations allégués.
• Laisser expirer le délai de consignation.

La détermination de la valeur locative du bail renouvelé

La valeur locative doit être fixée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et des articles R. 145-2 et suivants : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité et prix du voisinage. Les évaluations produites, établies sans visite et comportant des erreurs de surface, ne suffisent pas à établir cette valeur.

Les conditions de recours à l’expertise judiciaire

Lorsque les références produites ne permettent pas de prouver la valeur locative réelle, le juge peut désigner un expert. Celui-ci doit visiter les lieux, déterminer la surface pondérée, examiner les améliorations et modifications des facteurs locaux de commercialité, puis rechercher la valeur locative à la date pertinente en identifiant les comparables.

La fixation provisoire du loyer en cours d’expertise

La fixation d’un loyer provisoire majoré est différée lorsque le dossier ne contient aucun élément permettant de déterminer son montant avec certitude. Le juge sursoit alors à statuer sur cette demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Article L. 145-33 du code de commerce, Articles R. 145-2 et suivants du code de commerce, Article R. 145-3 du code de commerce, Articles R. 145-6 et suivants du code de commerce, Article L. 145-57 du code de commerce, Articles L. 111-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, Article 173 du code de procédure civile