TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 26/00219 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HTLO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, lors des plaidoiries et Clarisse BOUVON, lors du délibéré

DEMANDEUR :

S.C.I. JACQUES COEUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Me Sarah CEBE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JACQUES COEUR a donné à bail à Monsieur [N] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], par contrat du 30 août 2022, ayant pris effet le 1er septembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 502 euros, provision sur charges comprise.

Le 2 juin 2025, la SCI JACQUES COEUR a fait délivrer à Monsieur [N] [E] un commandement de payer pour la somme en principal de 2 121,30 euros, au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2025.

La SCI JACQUES COEUR a fait assigner Monsieur [N] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 5 novembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [E] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [N] [E] à payer à la SCI JACQUES COEUR à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 2 259,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

A l’audience, la SCI JACQUES COEUR, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 752,27 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [N] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SCI JACQUES COEUR justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 3 juin 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 5 novembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI JACQUES COEUR justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce le contrat de bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 2 juin 2025, la SCI JACQUES COEUR a fait délivrer à Monsieur [N] [E] un commandement de payer pour la somme en principal de 2 121,30 euros, au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2025.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [N] [E] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [N] [E] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [N] [E].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI JACQUES CŒUR ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI JACQUES COEUR produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2026, Monsieur [N] [E] lui est redevable de la somme provisionnelle de 5 467,40 euros, soustraction faite :
des frais de rejet, non dus ;des frais de relance, non dus ;de la taxe d’ordures ménagères que le contrat ne met pas expressément à la charge du locataire ;des régularisations de charges de copropriété qui ne sont pas justifiés ;
Monsieur [N] [E] sera donc condamné à payer cette somme à la SCI JACQUES CŒUR, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2026.
Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI JACQUES CŒUR recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 août 2022 entre la SCI JACQUES COEUR et Monsieur [N] [E], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies depuis le 5 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés à la SCI JACQUES CŒUR ou à son mandataire ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI JACQUES COEUR pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à la SCI JACQUES COEUR une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI JACQUES CŒUR ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à la SCI JACQUES COEUR la somme de 5 467,40 euros à titre de provision sur loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 juin 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,