Résiliation d’un logement-foyer pour dépassement de la durée maximale de séjour et expulsion de l’occupant

Le titre d’occupation d’un logement-foyer relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ce régime exclut le droit au maintien dans les lieux et écarte les protections de l’article L.632-1 du même code ainsi que du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, conformément aux articles L.632-3 du code de la construction et de l’habitation et 25-3 de cette loi.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour un mois avec reconduction tacite à la seule volonté de la personne logée. Sa résiliation par le gestionnaire est notamment possible lorsque l’occupant cesse de remplir les conditions d’admission prévues au contrat. L’article R.633-3 impose alors un préavis de trois mois et précise les formes de notification admissibles.

La clause résolutoire prévoyant une durée maximale de séjour pouvait donc être mise en œuvre dès lors que le dépassement contractuel était établi et que le congé avait été régulièrement délivré. La résiliation a été fixée au terme du préavis, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le grief comportemental invoqué subsidiairement.

Le maintien dans les lieux après la résiliation ouvre droit à une indemnité d’occupation correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’absence de décompte justifiant une somme supérieure, celle-ci a été fixée au montant de la redevance forfaitaire, les paiements postérieurs s’imputant conformément à l’article 1342-10 du code civil. La demande indemnitaire de l’occupant a été rejetée faute de preuves objectives d’un trouble de jouissance ou d’un préjudice moral personnel.

⬇️Télécharger la décision version officielle

L’Association PARME a demandé l’expulsion d’un occupant dont la durée de séjour en logement-foyer avait dépassé la limite contractuelle. Celui-ci sollicitait des dommages-intérêts et un délai pour partir. Le juge a constaté la résiliation après préavis, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation équivalente à la redevance, en rejetant les demandes indemnitaires insuffisamment justifiées.

L’Association PARME avait conclu avec un occupant un contrat portant sur un logement situé dans une résidence, pour une durée mensuelle reconductible dans la limite de trente-six mois. Estimant que la durée maximale de séjour était dépassée et invoquant également un comportement inadapté, elle a engagé une procédure de résiliation puis délivré un congé visant une résiliation de plein droit.

L’occupant s’étant maintenu dans les lieux, l’association a demandé son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. L’occupant a contesté ces demandes, sollicité des dommages-intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral, ainsi qu’un délai pour libérer les lieux.

Le juge a retenu le régime des logements-foyers, constaté la résiliation à l’issue du préavis, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité mensuelle équivalente à la redevance. Il a rejeté les demandes indemnitaires de l’occupant, faute de preuves objectives et suffisamment précises.

• Application du régime légal des logements-foyers
• Dépassement de la durée maximale contractuelle de séjour
• Cessation des conditions d’admission prévues au contrat
• Respect du préavis légal de trois mois
• Notification régulière de la résiliation
• Absence d’éléments justifiant un délai d’expulsion supplémentaire
• Preuve objective et personnelle du trouble de jouissance allégué

• Contrat d’occupation du 4 décembre 2017
• Clause résolutoire fixant la durée maximale à trente-six mois
• Congé délivré par acte de commissaire de justice le 23 avril 2025
• Courriers et plaintes produits par l’occupant
• Photographies non datées ni localisées
• Commentaires Google anciens et insuffisamment détaillés

L’association obtient la résiliation du titre, la libération des lieux, l’expulsion à l’issue des délais légaux et une indemnité d’occupation. L’occupant doit restituer les clés, régler l’indemnité jusqu’à libération effective et supporter les dépens ainsi qu’une indemnité procédurale.

• Libération volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification
• Expulsion possible deux mois après le commandement de quitter les lieux
• Paiement d’une indemnité égale à la redevance forfaitaire
• Imputation des paiements postérieurs sur les sommes dues
• Rejet des demandes indemnitaires faute de preuves objectives
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la durée maximale stipulée au contrat
• Qualifier le titre au regard du régime des logements-foyers
• Respecter le préavis de trois mois
• Notifier la résiliation dans une forme légalement admise
• Documenter précisément les paiements et la libération des lieux

À éviter

• Invoquer uniquement un comportement inadapté non démontré
• Omettre la preuve du dépassement de la durée contractuelle
• Réclamer une indemnité supérieure sans décompte justificatif
• Produire des photographies non datées ou non localisées
• Fonder un préjudice personnel sur des avis anciens et généraux

Le régime juridique des logements-foyers

Le titre d’occupation relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il exclut le droit au maintien dans les lieux et écarte l’article L.632-1 du même code ainsi que le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, conformément aux articles L.632-3 et 25-3.

Les conditions de résiliation du titre d’occupation

L’article L.633-2 autorise la résiliation lorsque l’occupant cesse de remplir les conditions d’admission prévues au contrat. Selon l’article R.633-3, un préavis de trois mois s’applique et la résiliation doit être signifiée ou notifiée dans les formes prévues. Le dépassement contractuel de la durée maximale de séjour justifiait la résiliation au terme du préavis.

La fixation de l’indemnité d’occupation

Le maintien après expiration du titre constitue une faute civile et prive le propriétaire de la jouissance du bien. En l’absence de décompte établissant une valeur supérieure, l’indemnité a été fixée au montant de la redevance forfaitaire. Les paiements postérieurs s’imputent conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation, Article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, Article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, Article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 1224 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1342-10 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, Article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991