TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72A

Minute

N° RG 26/00459 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3MK3

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 26/10/2026
à la SELARL BARDET & ASSOCIES
Me David BENSAHKOUN
la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

Rendue le VINGT SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 21 Septembre 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], prise en la personne de son représentant, le Cabinet CALOT & ASSOCIES, domicilié en cette qualité en son établissement secondaire situé [Adresse 2]
Dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Maître Géraldine LECOMTE-ROGER de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [I] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représentée par Maître David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [V] [S]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

M. [V] [S] et Mme [I] [Y] sont propriétaires d’un appartement au sein de la [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 2], soumise au statut de la copropriété.

Par acte du 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CALOT & ASSOCIES, a fait assigner M. [V] [S] et Mme [I] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de condamnation à lui payer :
– la somme de 3.604,64 euros au titre des charges de copropriété échues au 19 décembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation
– la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts pour carence répétée et résistance abusive
– la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter la charge des dépens en ce compris les frais de sommation et les éventuels dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 juin 2026, a fait l’objet de reports au 7 septembre puis 21 septembre 2026 pour conclusions des parties.

A l’audience du 21 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires a demandé au président du tribunal judiciaire de Bordeaux :
– rejeter la demande de délais de paiement formée par Madame [I] [Y] sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

En conséquence,
– condamner Madame [I] [Y] et Monsieur [V] [S] à lui payer les sommes suivantes :
• 5.535,01 € au titre du solde débiteur de leur compte individuel de copropriété arrêté à la date du 19 décembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil
• 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct subi par le syndicat requérant à raison des manquements répétés de Madame [I] [Y] et Monsieur [V] [S] au règlement de copropriété et notamment à leur obligation de s’acquitter des charges de copropriété conformément aux termes prévus ;
– faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
– débouter Madame [I] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– débouter Monsieur [V] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner Madame [I] [Y] et Monsieur [V] [S] à lui payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de la sommation et les frais éventuels d’exécution ;
– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Il observe que les défendeurs n’ont pas réglé les charges de copropriété auxquels ils sont tenus, lesquelles s’élèvent désormais à 5.535,01euros et que l’éventuel accord des défendeurs ne peut faire obstacle à leur condamnation solidaire au paiement des charges. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’aggravation de la dette depuis l’assignation qui rend irréaliste le respect de délais de paiement, de l’absence de justificatif et de l’absence de trésorerie de réserve du syndicat. Il précise que le règlement de copropriété prévoit l’obligation solidaire des copropriétaires. Il soutient qu’en s’abstenant de s’acquitter ponctuellement des charges de copropriété, les défendeurs ne sauraient ignorer qu’ils privent la collectivité des copropriétaires de sommes nécessaires à la bonne gestion et à l’entretien de l’immeuble, et qu’à ce titre, ils engagent leur responsabilité sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil et que tout retard de paiement génère des troubles de gestion et frais pour la collectivité. Il indique s’agissant des dispositions de l’article 1131-6 du code civil que leurs manquements répétés, l’importance de la dette et son aggravation continue caractérisent un refus délibéré, tandis que le préjudice est avéré.

M. [V] [S] demande au président du tribunal judiciaire de :
– Débouter le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
– lui donner acte de son offre de paiement à hauteur de 1.802,32 € soit la moitié de la somme de 3.604,64 euros,
– laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et dépens.

Il précise que le défaut de paiement des charges s’inscrit dans un contexte de séparation du couple. Il soutient, s’agissant d’un bien indivis, qu’il n’est tenu au paiement que de la moitié des charges de copropriété en application des dispositions relatives à l’indivision, que la demande de dommages et intérêts n’est pas fondée en l’absence de justificatif du préjudice financier allégué et que tout autre demande est injustifiée.

Mme [I] [Y] demande au président du tribunal judiciaire de :
– l’autoriser à se libérer de sa dette de 3.448,19 € suivant 24 échéances mensuelles successives de 143,67 € chacune
– débouter le SDC [Adresse 1] du surplus de ses demandes
– condamner le SDC [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Elle explique avoir passé un accord verbal avec M. [V] [S], dispensé de verser une pension alimentaire à la suite de leur séparation, tandis qu’il devait régler les charges de copropriété de l’immeuble commun, et qu’elle ignorait que celles-ci n’étaient pas réglées. Elle indique ne pas pouvoir régler la somme due en un seul pacte, et sollicite des délais de paiement. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts en observant qu’il n’est pas justifié du bien fondé de la somme réclamée dont le montant est excessif, et qui en portant les prétentions à plus de 10.000 euros l’oblige à exposer des frais d’avocat pour se défendre.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, modifié par l’article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit aux débats notamment les pièces suivantes :
▸ le contrat de mandat du syndic
▸ le règlement de copropriété
▸ le procès-verbal des Assemblées Générales des 3 septembre 2025, portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux,
▸ les appels de fonds et provisions
▸ les lettres de relance, et mises en demeure des 9 juin et 10 novembre 2025
▸la sommation de payer du 19 décembre 2025 valant mise en oeuvre régulière de l’article 19-1 précité
▸le détail du compte de M. [V] [S] et Mme [I] [Y] arrêté au 2 septembre 2026, selon lequel la créance s’établit à 5.535,01 euros.

M. [V] [S] et Mme [I] [Y] ne contestent pas leur qualité de copropriétaires ni le procès-verbal approuvant les budgets de l’exercice précédent et provisionnels, ni les décomptes produits.

Au vu des ces pièces, de l’absence de régularisation dans le délai de 30 jours passé la sommation de payer du 19 décembre 2025 valant mise en demeure, et déduction faite des frais inclus dans le décompte du 2 septembre 2026, soit la somme de 1.079,15 euros ( 2X30 + 156,45 + 720 + 142,70 ) incluse dans le détail du compte au 2 septembre 2026, la créance recouvrable au titre des dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2026 exigible, s’établit à 4.455,86 euros.

Par ailleurs, il ressort du règlement de copropriété produit aux débats qu’il institue une clause de solidarité entre les indivisaires (page 117), en vertu de laquelle le défendeurs ne peuvent invoquer la division des poursuites et qui les obligent solidairement à payer les sommes dues au syndicat des copropriétaire.

En conséquence il y a lieu de condamner M. [V] [S] et Mme [I] [Y] à payer solidairement la somme de 4.455,86 euros au titre des charges échues au 2 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2026 sur la somme de 3.388,19 euros alors due hors frais, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais et honoraires de syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété ne permet d’imputer au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. Les frais et honoraires du syndic ne donnent lieu à imputation au seul copropriétaire concerné que pour les prestations effectuées à son profit, ainsi que l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation d’un lot à titre onéreux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé à ce titre la somme totale de 60 euros au titre des frais de relance et ce en conformité avec le contrat de syndic.

Il ne justifie pas par contre de la somme éventuellement imputée aux copropriétaires au titre de la constitution de frais de dossier, les frais de sommation de payer et assignation ressortant des dépens.

Les honoraires exposés par le syndic de la copropriété pour le recouvrement de la créance seront retenus à hauteur de 60 euros et les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 60 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application de ces dispositions il y a lieu de prévoir que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte, ce qui implique qu’il fournisse des éléments sur sa situation financière permettant d’établir sa capacité à régler sa dette et, dans le cas d’une dette de charges de copropriété, sa capacité à régler aussi les charges courants.

Mme [I] [Y] sollicite des délais de paiement mais ne produit aucune pièce relative à sa situation personnelle et financière.
Dès lors sa demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il convient de relever que les défendeurs soutiennent que les difficultés de paiement sont apparues dans un contexte de séparation, mais pour autant ne justifient de la date de cette séparation, ni de leur situation financière consécutive.

Ainsi l’absence de paiement récurrent depuis plusieurs années, pour un logement qu’ils n’occupent pas et pour lequel ils perçoivent probablement un loyer, caractérise leur mauvaise foi.

La copropriété ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité.
Pour autant la demande est disproportionnée et il apparaît justifier de réparer justement le préjudice par la somme de 500 euros que les défendeurs seront condamnés in solidum à payer.

Sur les autres demandes

M. [V] [S] et Mme [I] [Y] seront in solidum condamnés aux dépens, qui incluront le coût de la sommation de payer mettant en oeuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accéléré au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice :

– la somme de 4.455,86 euros au titre des charges échues au 2 septembre 2026 (incluant l’appel du 3ème trimestre 2026) avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2026 sur la somme de 3.388,19 euros, et du présent jugement sur le surplus
– la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [S] et Mme [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés ;

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [S] et Mme [I] [Y] aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 19 décembre 2025 et la contribution pour l’aide juridique, et à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE qu’en application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code procédure civile.

La présente décision a été signée par Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.