Résiliation du bail d’habitation pour impayés après commandement resté infructueux et refus de délai supplémentaire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet lorsque le commandement de payer demeure infructueux pendant deux mois. Le juge doit également vérifier, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que la demande est régulière, recevable et fondée lorsque l’un des défendeurs ne comparaît pas.

Les articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution encadrent respectivement le délai de deux mois avant expulsion et les délais susceptibles d’être accordés en considération du relogement, de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives et des diligences accomplies. Le délai sollicité a été refusé faute de diligences de relogement établies et de preuve de la promesse d’embauche.

Le bail, l’assignation et le relevé de compte établissent le principe et le montant de la créance. Une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, indexée selon le contrat, est due jusqu’à la libération effective. L’article 700 du code de procédure civile a été écarté pour l’occupante en situation financière difficile, mais appliqué à l’encontre du cotitulaire dont la situation n’était pas connue.

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À la suite d’impayés, un commandement de payer a été délivré puis les locataires assignés en résiliation et expulsion. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Il a refusé le délai supplémentaire sollicité par l’un des locataires et les a condamnés au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation.

Une société bailleresse a donné à bail un logement et une place de parking à deux locataires, moyennant un loyer mensuel assorti d’une provision sur charges. Des impayés s’étant accumulés, un commandement de payer a été délivré puis une assignation a été signifiée afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré.

L’un des locataires n’a pas comparu. L’autre, qui indiquait avoir perdu son emploi et disposer d’une promesse d’embauche en région parisienne, sollicitait un délai de six mois pour quitter les lieux et évoquait un futur dossier de surendettement.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion après le délai légal et refusé le délai supplémentaire. Les locataires ont été condamnés au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective.

• Commandement de payer régulièrement délivré
• Impayés persistants au-delà du délai de deux mois
• Clause résolutoire prévue au bail
• Absence de diligences établies pour le relogement
• Absence de preuve suffisante de la promesse d’embauche
• Maintien dans les lieux aggravant l’arriéré locatif

• Copie du contrat de bail
• Commandement de payer et délai resté infructueux
• Assignation délivrée aux locataires
• Relevé de compte établissant les impayés
• Éléments produits concernant la situation financière

La bailleresse peut poursuivre l’expulsion après le délai légal et obtenir une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux. Les locataires restent tenus solidairement des impayés et des dépens, avec une application différenciée de l’article 700 selon leur situation personnelle.

• Résiliation du bail acquise au 17 août 2025
• Expulsion possible après deux mois suivant le commandement de quitter
• Paiement des loyers et charges arrêtés à mai 2026
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective
• Dépens mis à la charge solidaire des locataires

À faire

• Conserver le contrat de bail signé
• Établir un relevé précis des échéances impayées
• Faire délivrer un commandement de payer régulier
• Justifier les diligences accomplies auprès de la CCAPEX
• Actualiser la créance jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Négliger le délai de deux mois du commandement
• Réclamer une expulsion sans justificatifs de la dette
• Confondre départ matériel et congé régulièrement délivré
• Solliciter un délai sans preuves de relogement
• Oublier l’indemnité d’occupation après résiliation

La clause résolutoire après commandement de payer

La clause résolutoire produit effet après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le non-paiement dans ce délai justifie la résiliation et l’expulsion. La non-comparution d’un défendeur n’empêche pas la décision, sous réserve du contrôle prévu par l’article 472 du code de procédure civile.

Les critères d’octroi des délais d’expulsion

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder un délai compris entre un mois et un an, selon les conditions de relogement, la bonne ou mauvaise volonté, les situations respectives et les diligences accomplies. Le délai est refusé lorsque ces diligences et les éléments invoqués ne sont pas justifiés.

La preuve de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail, l’assignation et le relevé de compte établissent le principe et le montant de la créance. Le maintien dans les lieux après résiliation ouvre droit à une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges courants, avec l’indexation contractuelle, jusqu’à la libération effective.

Article 472 du code de procédure civile, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile