Validation du congé pour motif légitime et sérieux fondé sur les impayés et troubles du locataire : expulsion et indemnité d’occupation

En référé, les articles 834 et 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permettent d’ordonner une mesure lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La validation du congé suppose ici le respect de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : logement meublé, préavis de trois mois, notification régulière, motif indiqué et fondé sur des éléments sérieux et légitimes.

Le juge a retenu les impayés, les mises en demeure, les dégradations, les comportements agressifs rapportés par des témoignages, une main courante, des plaintes et un procès-verbal de police. Le congé a donc été déclaré valide et le locataire déchu de tout titre d’occupation à l’échéance du bail. Son maintien constituait un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, après commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’arriéré de loyers, charges et consommation électrique a été accordé à titre provisionnel sur le fondement de l’article 835, alinéa 2. Une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges a été fixée jusqu’à libération effective. Les dépens ont été mis à la charge du locataire en application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514.

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Le bailleur a délivré congé pour motif légitime et sérieux en invoquant des impayés, des dégradations et divers manquements contractuels. Le locataire n’a pas comparu. Au vu des mises en demeure, témoignages, plaintes et autres pièces produites, le juge a validé le congé, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. Le locataire a aussi été condamné au paiement de l’arriéré et des frais de procédure.

Un bailleur a donné à bail meublé un logement à un locataire, pour un loyer mensuel de 550 euros augmenté d’une provision sur charges de 30 euros. Le contrat, conclu pour un an renouvelable, devait prendre fin après notification d’un congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé invoquait des impayés, des dégradations, des comportements agressifs et le non-respect de plusieurs obligations contractuelles. Le locataire a été assigné en référé mais n’a pas comparu, malgré une assignation régulière.

Le juge a relevé que le congé avait été délivré dans le délai requis et comportait les mentions nécessaires. Les pièces produites comprenaient des mises en demeure, des échanges écrits, des témoignages, une main courante, des plaintes et un procès-verbal de police. Le congé a été validé, l’expulsion ordonnée et une indemnité d’occupation fixée jusqu’à la libération des lieux. Le locataire a également été condamné au paiement de l’arriéré, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Logement meublé soumis à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989
• Notification du congé au moins trois mois avant l’échéance contractuelle
• Indication du motif et respect des mentions prescrites à peine de nullité
• Existence d’éléments sérieux et légitimes établissant les manquements du locataire
• Assignation régulière et défendeur disposant d’un délai suffisant pour se défendre
• Obligation de paiement non sérieusement contestable
• Maintien dans les lieux après déchéance du titre d’occupation

• Mises en demeure relatives aux loyers, charges et consommations électriques
• Échanges écrits décrivant les dégradations et comportements agressifs
• Témoignages de voisins concernant les agissements du locataire
• Main courante relatant les insultes et la saisie du bailleur
• Plaintes et procès-verbal de police mentionnant les menaces
• Bail d’habitation établissant le caractère meublé du logement

Le bailleur obtient la validation du congé, l’expulsion du locataire et le paiement de l’arriéré. Le locataire perd son titre d’occupation, doit verser une indemnité jusqu’à son départ et supporte les dépens ainsi que les frais irrépétibles.

• Libération volontaire des lieux ou exécution de l’expulsion
• Paiement de l’arriéré de 4 438,54 euros
• Versement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros
• Application du commandement de quitter les lieux et du délai légal
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver le bail et vérifier le caractère meublé du logement
• Documenter chaque impayé par un décompte actualisé
• Notifier le congé avec le préavis et les mentions requis
• Réunir témoignages, plaintes, procès-verbaux et échanges écrits
• Faire délivrer le commandement de quitter les lieux

À éviter

• Omettre le motif précis du congé
• Négliger le délai légal de préavis
• Fonder le congé sur des faits non documentés
• Inclure les frais d’exécution futurs dans les dépens
• Procéder à l’expulsion sans respecter la procédure légale

La validité du congé pour motif légitime et sérieux

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 impose, pour un logement meublé, un préavis de trois mois, une notification régulière et l’indication d’un motif réel et sérieux. Le juge vérifie la régularité formelle du congé et la réalité des motifs. Les impayés, dégradations, comportements agressifs et manquements contractuels, étayés par les pièces produites, ont justifié la non-reconduction du bail.

La décision rendue en l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond lorsque le défendeur ne comparaît pas, mais n’accueille la demande que si elle est recevable, régulière et bien fondée. L’assignation ayant été régulièrement délivrée et le défendeur disposant d’un délai suffisant pour préparer sa défense, l’ordonnance a été rendue réputée contradictoire.

La provision sur l’arriéré et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge a retenu le décompte des loyers, charges et consommations électriques, puis fixé une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Articles 484 et suivants du Code de procédure civile, Articles 62 et suivants du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 834 et suivants du Code de procédure civile, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution