Obligation de délivrance conforme : validité de la prise en charge contractuelle d’une gaine d’extraction et rejet de la résiliation du bail commercial

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur la délivrance de la chose louée et son entretien en état de servir à l’usage convenu. Toutefois, la cour rappelle que l’article 1720 n’est pas d’ordre public et qu’une stipulation expresse peut transférer au preneur les travaux de mise en conformité. Le bail prévoyait ici que le preneur assumait les travaux relatifs à la gaine d’extraction, sans recours contre le bailleur.

La demande de résiliation fondée sur un manquement du bailleur est rejetée, d’une part parce que le contrat avait valablement transféré cette obligation, d’autre part parce que les défauts allégués concernaient les travaux réalisés à l’initiative du preneur. La preuve de la non-conformité était en outre insuffisante, un courriel et un devis ne remplaçant ni constat d’huissier ni analyse technique.

L’article 1721 du Code civil ne pouvait davantage justifier l’indemnisation : le preneur ne démontrait pas un vice imputable au bailleur et avait accepté contractuellement la charge des travaux. Les demandes de résiliation et de dommages-intérêts sont donc rejetées, avec condamnation du preneur aux dépens d’appel et rejet de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour d’appel confirme le rejet des demandes du preneur, qui sollicitait la mise aux normes d’une gaine d’évacuation, la résiliation du bail et des dommages-intérêts après l’échec d’une cession de fonds. Le bail mettant les travaux à sa charge, et les seuls courriel et devis produits ne démontrant pas la non-conformité, aucune responsabilité du bailleur n’est retenue.

La SCI CEGEMEN a donné à bail commercial à la SASU YOU AND MI un local destiné à la restauration rapide, à la vente à emporter, au traiteur et aux cours de cuisine. Le bail mettait à la charge du preneur les travaux relatifs à la gaine d’évacuation et prévoyait une absence de recours contre le bailleur.

Le preneur a fait réaliser des travaux en 2017. En 2023, un projet de cession du fonds de commerce n’a pas abouti, notamment faute d’attestation de conformité de la gaine et d’accord sur l’adjonction de la restauration traditionnelle. Le preneur a alors demandé la mise aux normes, la résiliation judiciaire du bail et des dommages-intérêts.

La cour confirme le rejet de ces demandes. Elle retient que le contrat avait transféré la charge des travaux au preneur et que les éléments produits, consistant en un courriel et un devis, ne suffisaient pas à établir la non-conformité. Le preneur est condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Présence d’une stipulation expresse dérogeant à l’obligation du bailleur
• Transfert contractuel des travaux de mise en conformité au preneur
• Défauts allégués portant sur des travaux réalisés par le preneur
• Preuve technique suffisante de la non-conformité invoquée
• Caractérisation d’un manquement grave du bailleur
• Établissement d’un vice imputable au bailleur pour obtenir réparation

• Clause du bail relative à la reconstruction de la gaine d’évacuation
• Clause transférant au preneur les réparations et travaux de conformité
• Facture CRAC du 9 octobre 2017
• Courriel de la société CFM sur la conformité de la gaine
• Devis Airs Solutions de réhabilitation du conduit
• Absence constatée de constat d’huissier ou d’analyse technique

Le preneur ne peut obtenir la résiliation du bail ni l’indemnisation de ses préjudices en invoquant des travaux que le contrat mettait à sa charge, sans preuve technique suffisante d’un manquement du bailleur. Le bailleur est déchargé des travaux de mise en conformité prévus par la clause contractuelle, tandis que le preneur supporte les conséquences financières de l’échec de ses demandes.

• Maintien du bail commercial
• Rejet des demandes de réparation du preneur
• Absence d’indemnisation de la perte de chance alléguée
• Prise en charge des travaux par le preneur
• Condamnation du preneur aux dépens d’appel
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses transférant les travaux au preneur
• Identifier précisément l’origine contractuelle des travaux litigieux
• Faire établir une analyse technique contradictoire
• Conserver factures, rapports et constats de conformité
• Documenter tout manquement distinct imputable au bailleur

À éviter

• Invoquer une non-conformité sans preuve technique objective
• Confondre travaux du preneur et obligation du bailleur
• Produire uniquement un courriel ou un devis
• Solliciter la résiliation sans caractériser un manquement grave
• Réclamer une indemnisation sans établir le vice imputable

La dérogation contractuelle à l’obligation de délivrance conforme

L’article 1720 du Code civil n’est pas d’ordre public. Une stipulation expresse peut donc transférer au preneur les travaux de mise en conformité, notamment ceux concernant une gaine d’extraction. Le bail prévoyait cette prise en charge par le preneur, sans recours contre le bailleur. La cour en déduit que le bailleur était valablement déchargé de cette obligation.

La preuve de la non-conformité d’un équipement loué

Un courriel faisant état d’une incompatibilité avec les normes et un devis de réhabilitation ne suffisent pas à établir la non-conformité alléguée. La cour relève l’absence de constat d’huissier ou d’analyse technique. Le preneur ne démontre donc pas le manquement du bailleur, d’autant que les défauts invoqués concernent les travaux qu’il avait lui-même fait réaliser.

Les conditions de la résiliation et de l’indemnisation du preneur

Faute de manquement grave établi, la résiliation judiciaire et les dommages-intérêts sont rejetés. L’article 1721 du Code civil ne peut être utilement invoqué lorsque le contrat met les travaux litigieux à la charge du preneur. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est également rejetée et le preneur supporte les dépens d’appel.

Article 1219 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile