Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative de 33 552 euros selon les critères du Code de commerce

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce. Celle-ci est appréciée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, selon les articles R. 145-3 à R. 145-7 du même code. La méthode comparative retenue par l’expert a été jugée adaptée malgré la faible disponibilité de références locales et les particularités techniques du bâtiment.

Les obligations mises à la charge du preneur peuvent réduire la valeur locative lorsqu’elles excèdent celles résultant de la loi ou des usages, en application de l’article R. 145-8 du Code de commerce. Encore faut-il établir les charges effectivement supportées et le montant des provisions versées. À défaut de justificatifs, aucun abattement n’est appliqué au titre de la taxe foncière ou de l’assurance propriétaire non occupant. La clause d’accession négociée ne justifie pas davantage une minoration en l’absence de travaux réalisés par le preneur.

Le loyer a été fixé à 33 552 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023. La demande de remboursement des trop-perçus a été rejetée faute de décompte, quittances et justificatifs. Les dépens sont laissés à la charge de chaque partie et aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Lors du renouvellement d’un bail commercial, les parties ne se sont pas accordées sur le loyer. Retenant l’évaluation de l’expert, le juge a fixé le loyer annuel à 33 552 euros hors taxes et hors charges pour 335,52 m². Les demandes d’abattement et de remboursement de trop-perçus ont été rejetées faute de justificatifs suffisants.

Un bailleur a donné à bail commercial des locaux destinés aux activités du groupe La Poste pour neuf ans à compter du 15 avril 2014. Lors du renouvellement demandé pour le 1er juillet 2023, les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le montant du loyer.

Le preneur sollicitait une fixation à la valeur locative, tandis que le bailleur demandait le maintien d’un loyer indexé. Une expertise judiciaire a évalué la valeur locative annuelle à 33 552 euros pour 335,52 m², en s’appuyant sur les caractéristiques des locaux et des références comparatives élargies aux communes voisines.

Le juge a retenu cette évaluation et fixé le loyer renouvelé à 33 552 euros hors taxes et hors charges. Les abattements demandés au titre de la taxe foncière, de l’assurance et de la clause d’accession ont été refusés faute de justificatifs ou de travaux concernés. Le remboursement des trop-perçus a également été rejeté faute de décompte et de quittances.

• Évaluer les caractéristiques propres du local et sa surface
• Tenir compte de la destination contractuelle des lieux
• Apprécier les obligations respectives du bailleur et du preneur
• Examiner les facteurs locaux de commercialité
• Comparer les prix pratiqués dans le voisinage avec des locaux équivalents
• Justifier les charges ou provisions invoquées pour obtenir un abattement
• Produire un décompte et des quittances pour établir les trop-perçus

• Rapport d’expertise judiciaire évaluant la valeur locative à 33 552 euros
• Mesurage expertal établissant une surface utile de 335,52 m²
• Références locatives comparatives recueillies dans le secteur géographique élargi
• Caractéristiques des locaux, équipements, accès routier et places de stationnement
• Absence de justificatifs des provisions de taxe foncière et d’assurance
• Absence de décompte et de quittances établissant les trop-perçus

Le preneur bénéficie d’une fixation judiciaire du loyer à 33 552 euros, mais ne récupère ni les abattements demandés ni les trop-perçus faute de preuves suffisantes. Le bailleur échappe au remboursement sollicité, tandis que chaque partie conserve ses propres dépens et aucune indemnité de procédure n’est accordée.

• Fixation du loyer renouvelé à 33 552 euros annuels
• Absence d’abattement pour taxe foncière et assurance
• Absence d’abattement au titre de la clause d’accession
• Rejet du remboursement des trop-perçus et des intérêts
• Absence de condamnation au titre de l’article 700
• Support individuel des dépens engagés

À faire

• Mesurer précisément les surfaces et caractériser les locaux
• Recenser la destination contractuelle et les équipements disponibles
• Rechercher des références locatives réellement comparables
• Conserver quittances et justificatifs de toutes les charges payées
• Établir un décompte détaillé des loyers et trop-perçus

À éviter

• Invoquer un abattement sans preuve du montant supporté
• Assimiler une clause d’accession à des travaux effectivement réalisés
• Produire uniquement des offres locatives non concrétisées
• Réclamer un remboursement sans quittances ni décompte vérifiable
• Confondre chiffre d’affaires et facteurs locaux de commercialité

La détermination de la valeur locative des baux renouvelés

Le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative selon l’article L. 145-33 du Code de commerce. Celle-ci est déterminée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage. Le juge a retenu l’évaluation expertale de 33 552 euros, fondée sur une surface de 335,52 m² et une méthode comparative adaptée aux données disponibles.

Les abattements fondés sur les obligations du preneur

L’article R. 145-8 du Code de commerce permet de réduire la valeur locative lorsque certaines obligations incombant normalement au bailleur sont transférées au preneur sans contrepartie. Le preneur devait toutefois justifier les provisions ou charges effectivement payées. Faute de justificatifs concernant la taxe foncière et l’assurance propriétaire non occupant, aucun abattement n’a été appliqué. La clause d’accession, librement négociée, ne suffisait pas davantage.

La preuve des trop-perçus de loyers

La fixation d’un loyer inférieur à celui payé peut ouvrir droit au remboursement d’un trop-perçu. Toutefois, la condamnation suppose un décompte des sommes dues, accompagné des quittances ou autres justificatifs permettant d’établir les paiements et la différence. En leur absence, le juge a refusé de condamner le bailleur au remboursement, aux intérêts et à la capitalisation.

Article L. 154-33 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-34 du Code de commerce, Article L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce, Article L. 145-57 du Code de commerce, Article R. 145-2 et suivants du Code de commerce, Article R. 145-3 du Code de commerce, Article R. 145-5 du Code de commerce, Article R. 145-6 du Code de commerce, Article R. 145-7 du Code de commerce, Article R. 145-8 du Code de commerce, Article L. 112-2 du Code monétaire et financier, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 501 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, loi du 18 juin 2014