Nullité d’une assemblée générale de copropriété pour mandat irrégulier et qualité d’héritier non prouvée

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’action en contestation des décisions d’assemblée générale, qui doit être engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal. L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au regard de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le mandat donné par un copropriétaire doit émaner d’une personne dont la qualité est établie. L’absence de convocation produite, de preuve du décès du copropriétaire prétendu et d’acte de notoriété établissant la qualité d’héritière a rendu le mandat irrégulier. Cette irrégularité a justifié l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, sans examen des autres moyens.

Les moyens nouveaux développés en appel n’étaient pas des prétentions nouvelles dès lors qu’ils poursuivaient les mêmes fins que la demande initiale d’annulation. Les articles 564 à 566 du Code de procédure civile ont ainsi conduit au rejet de la fin de non-recevoir.

La demande d’injonction visant la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété a été rejetée faute de fondement juridique. Le syndicat a été condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les copropriétaires gagnantes ont été dispensées de leur participation aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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La cour annule l’assemblée générale entière en raison de l’irrégularité du mandat donné au nom d’un copropriétaire. Elle juge recevables les moyens nouveaux tendant aux mêmes fins que la demande initiale, mais rejette la demande de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, faute de fondement juridique.

Deux copropriétaires contestaient l’assemblée générale du 9 décembre 2021 d’un immeuble en copropriété. Elles soutenaient notamment qu’un mandat avait été donné au nom d’un copropriétaire dont le décès et le lien avec la personne se présentant comme héritière n’étaient pas établis. Elles invoquaient également plusieurs irrégularités relatives aux tantièmes, aux documents transmis, à l’ordre du jour et à la présidence de séance.

Elles demandaient l’annulation de l’assemblée ainsi que la convocation d’une nouvelle assemblée destinée à modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété en raison de la prétendue inexistence d’un lot.

La cour a jugé les moyens nouveaux recevables car ils tendaient aux mêmes fins que la demande initiale. Elle a annulé l’assemblée générale entière en raison de l’irrégularité du mandat, mais a rejeté la demande de modification de l’état descriptif de division faute de fondement juridique. Le syndicat a été condamné aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Vérifier la qualité de copropriétaire ou d’ayant droit du mandant
• Produire les justificatifs successoraux établissant la qualité d’héritier
• Établir le décès du copropriétaire prétendu
• Contrôler la régularité du mandat de vote
• Rapporter la preuve des faits nécessaires à l’annulation
• Fonder juridiquement toute demande de modification de l’état descriptif

• Absence de convocation de la mandante versée aux débats
• Absence d’acte de notoriété établissant la qualité d’héritière
• Absence de justificatif du décès du copropriétaire
• Fiche immeuble mentionnant encore le copropriétaire du lot

L’annulation de l’assemblée générale prive d’effet l’ensemble de ses résolutions en raison du mandat irrégulier. Le syndicat supporte les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les copropriétaires gagnantes sont dispensées de leur participation aux frais communs de procédure.

• Annulation intégrale de l’assemblée générale
• Écartement des autres moyens devenus sans objet
• Rejet de la demande de modification du règlement
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Dispense de participation aux frais communs de procédure

À faire

• Vérifier la qualité exacte de chaque mandant
• Produire les actes de décès et de notoriété
• Conserver les convocations et pouvoirs signés
• Contrôler les tantièmes et les droits de vote
• Fonder juridiquement toute demande adressée au syndic

À éviter

• Accepter un mandat sans justificatif successoral
• Se limiter à de simples allégations
• Confondre moyen nouveau et prétention nouvelle
• Omettre les pièces établissant la qualité du copropriétaire
• Demander une modification sans fondement juridique précis

Les conditions de recevabilité des moyens nouveaux en appel

Les moyens nouveaux sont recevables lorsqu’ils complètent une prétention déjà soumise au premier juge et tendent aux mêmes fins. Les articles 564 à 566 du Code de procédure civile distinguent les prétentions nouvelles, irrecevables sauf exceptions, des moyens juridiques nouveaux soutenant un objet identique. Les arguments relatifs à la tenue de la liste des copropriétaires, aux documents obligatoires, à l’ordre du jour, à la présidence et aux tantièmes complétaient la demande initiale d’annulation.

La validité du mandat donné pour une assemblée générale

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de déléguer son vote, mais la qualité du mandant doit être établie. En l’absence de convocation produite, de preuve du décès du copropriétaire et d’acte de notoriété établissant la qualité d’héritière de la mandante, le mandat était irrégulier. Cette irrégularité a entraîné l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble.

La preuve des faits nécessaires à l’annulation

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. La seule affirmation d’une qualité successorale ou d’un lien avec le copropriétaire ne suffit pas. Les pièces manquantes et la fiche immeuble indiquant encore le copropriétaire prétendu ont conduit la cour à retenir l’irrégularité du mandat.

Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 22 de la loi du 10 juillet 1965, Article 22-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 11 du décret du 17 mars 1967, Article 32 du décret du 17 mars 1967