Réparations locatives et loyers impayés : réduction pour vétusté et plafonnement au départ des lieux

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Il met également à sa charge les dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers, ainsi que l’entretien courant et les réparations locatives, sous réserve notamment de la vétusté.

Le juge a limité la dette locative à 6 495 euros, en retenant la date de récupération du logement et des clés, le prorata du dernier mois et l’imputation du dépôt de garantie. Les intérêts au taux légal courent à compter de l’assignation.

La demande de réparations locatives, fondée sur un état des lieux de sortie constatant saleté, détériorations et éléments cassés, a été accueillie à hauteur de 3 600 euros seulement. La facture globale ne distinguait pas les travaux réalisés et l’ancienneté d’occupation justifiait l’application d’un coefficient de vétusté. Les intérêts courent à compter du jugement.

Un préjudice moral de 500 euros a été accordé. En revanche, le retard de paiement ne suffisait pas à caractériser une résistance abusive. La locataire supporte les dépens et doit verser 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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À la restitution d’un appartement, l’état des lieux de sortie a relevé une saleté importante et diverses dégradations. Le bailleur réclamait des loyers et charges impayés ainsi que le coût de travaux de remise en état. La locataire n’ayant pas comparu, le juge a statué sur les pièces produites et réduit les sommes demandées en tenant compte de la date de restitution, du dépôt de garantie et de la vétusté.

Un bailleur a donné à bail un appartement à une locataire en 2018, avec un dépôt de garantie de 420 euros. Après le congé de la locataire, un état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice le 14 mars 2025, lors de la restitution du logement et des clés.

Le bailleur a réclamé des loyers et charges impayés, ainsi que le remboursement de travaux de remise en état. L’état des lieux de sortie relevait une saleté avancée, des éléments abîmés ou cassés, tandis que l’état des lieux d’entrée mentionnait un logement en bon état, avec certaines peintures déjà affectées par l’usage.

La locataire, non comparante, n’a pas contesté les demandes. Le juge a réduit les sommes réclamées, notamment en tenant compte de la date de restitution, du dépôt de garantie et de la vétusté.

• Établir les loyers et charges impayés par un décompte précis.
• Arrêter la dette locative à la restitution du logement et des clés.
• Imputer le dépôt de garantie sur les sommes restant dues.
• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Établir des dégradations imputables au locataire.
• Appliquer la vétusté selon la durée d’occupation.
• Individualiser suffisamment les travaux facturés.

• Contrat de bail du 6 septembre 2018.
• État des lieux d’entrée contradictoire.
• Procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.
• Décompte des loyers et charges impayés.
• Facture globale de remise en état du 6 août 2025.

Le locataire doit payer les loyers retenus, les réparations locatives indemnisées, les dommages-intérêts, les dépens et les frais irrépétibles. Le bailleur obtient une indemnisation partielle, car la restitution des clés, le dépôt de garantie et la vétusté réduisent les sommes réclamables.

• Dette locative fixée à 6 495 euros avec intérêts dès l’assignation.
• Réparations locatives indemnisées à hauteur de 3 600 euros.
• Préjudice moral réparé à hauteur de 500 euros.
• Demande pour résistance abusive rejetée.
• Dépens et 800 euros au titre de l’article 700 supportés par le locataire.

À faire

• Conserver le contrat de bail et le dépôt de garantie.
• Faire établir des états des lieux précis et contradictoires.
• Documenter la restitution des clés et la date de reprise.
• Détailler chaque réparation dans les devis et factures.
• Appliquer la vétusté selon la durée d’occupation.

À éviter

• Réclamer des loyers après la restitution effective du logement.
• Oublier d’imputer le dépôt de garantie.
• Produire une facture globale sans ventilation des travaux.
• Assimiler automatiquement l’usure normale à une dégradation.
• Invoquer une résistance abusive sans prouver la mauvaise foi.

Les obligations locatives de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

nLe locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus. Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers non introduit dans le logement. Il assume également l’entretien courant et les réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.n

La prise en compte de la restitution des clés et du dépôt de garantie

nLa dette locative ne peut être calculée au-delà de la date à laquelle le bailleur récupère le logement et les clés. Le juge a retenu cette date, appliqué un prorata pour le dernier mois et déduit le dépôt de garantie du montant des loyers restant dus.n

La limitation de l’indemnisation des réparations par la vétusté

nLa facture globale ne distinguait pas les murs, pièces et plafonds concernés. Après plus de six années d’occupation, le juge a appliqué un coefficient de vétusté et limité l’indemnisation des réparations locatives à 3 600 euros. La seule facture ne justifiait donc pas l’intégralité de la somme réclamée.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile