TVA des prestations d’intermédiation immobilière : rattachement au lieu des immeubles malgré une gestion d’actifs distincte

La Cour distingue les prestations de gestion de portefeuilles immobiliers des prestations d’intermédiation dans les acquisitions et cessions d’immeubles. Une opération complexe ne constitue une prestation unique que si ses éléments sont objectivement indissociables et poursuivent une finalité économique unique, appréciée du point de vue du consommateur moyen.

En application de l’article 259 du code général des impôts, la règle générale de territorialité s’applique aux prestations fournies à un preneur assujetti établi hors de France. Toutefois, l’article 259 A, 2° du même code prévoit une dérogation pour les services se rattachant à un immeuble situé en France. Le règlement d’exécution n° 282/2011 précise que les services d’intermédiaire concernant la vente d’immeubles présentent un lien direct avec un bien immobilier, tandis que la gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers en est exclue.

La Cour retient que les prestations de gestion et d’intermédiation poursuivaient des finalités différentes, étaient prévues par des stipulations distinctes, pouvaient être réalisées séparément et faisaient l’objet de facturations propres. L’absence de délégation pour décider des acquisitions ou cessions et l’absence de risque financier supporté par le prestataire ne permettaient pas davantage de qualifier l’intermédiation de gestion de portefeuille.

Les honoraires d’intermédiation étaient donc imposables en France au titre de l’article 259 A, 2°. La décharge de TVA, la restitution du crédit de taxe, la question préjudicielle et les demandes accessoires ont été rejetées. L’article 283 du code général des impôts désigne par ailleurs les personnes réalisant les opérations imposables comme redevables de la taxe.

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Les prestations de gestion quotidienne d’actifs immobiliers et d’intermédiation lors d’acquisitions ou de cessions poursuivaient des finalités distinctes, étaient séparables et facturées séparément. Le prestataire ne disposait d’aucun pouvoir décisionnel et ne supportait aucun risque financier dans les opérations. Les prestations d’intermédiation sont donc rattachées aux immeubles situés en France et soumises à la TVA française.

Une société française fournissait à des sociétés étrangères de gestion de fonds immobiliers et à des sociétés immobilières deux catégories de services concernant des immeubles situés en France. Elle assurait d’une part la gestion quotidienne des actifs, avec évaluation des biens, rapports de gestion, plans d’investissement et prévisions financières. Elle réalisait d’autre part des prestations d’intermédiation lors d’acquisitions et de cessions, comprenant l’analyse des opportunités, l’étude du marché, la préparation et la négociation des contrats ainsi que la coordination des opérations.

L’administration a soumis à la TVA française les honoraires d’intermédiation. Le demandeur soutenait que ces services formaient avec la gestion d’actifs une prestation unique de gestion de portefeuilles, imposable au lieu d’établissement des preneurs étrangers.

La Cour relève que les deux activités poursuivaient des finalités différentes, étaient séparables contractuellement et facturées distinctement. Elle constate aussi l’absence de pouvoir décisionnel et de risque financier du prestataire dans les opérations immobilières. Elle juge donc les prestations d’intermédiation rattachées aux immeubles français et imposables en France.

• Identifier la finalité économique respective de chaque prestation.
• Vérifier l’indissociabilité objective des éléments fournis.
• Comparer les stipulations contractuelles applicables aux différentes prestations.
• Contrôler l’existence de facturations distinctes.
• Rechercher une délégation de décision sur les acquisitions ou cessions.
• Établir l’existence éventuelle d’un risque financier supporté par le prestataire.

• Proposition de rectification du 19 décembre 2018.
• Observations de la contribuable du 15 février 2019.
• Contrats distinguant les prestations de gestion et d’intermédiation.
• Facturations séparées des deux catégories de services.
• Lettre du 22 mai 2019 relative au contenu des contrats.
• Absence de délégation et de risque financier constatée par l’instruction.

Le prestataire d’intermédiation reste redevable de la TVA française lorsque ses services concernent directement des immeubles situés en France. La qualification de gestion de portefeuille ne peut neutraliser ce rattachement si les missions sont autonomes et si le prestataire ne décide pas des opérations.

• Maintien de l’imposition française des honoraires d’intermédiation.
• Rejet de la demande de décharge et de restitution du crédit de taxe.
• Conservation de contrats séparant précisément les missions.
• Facturation distincte des prestations de gestion et de transaction.
• Documentation de l’absence de délégation et de risque financier.

À faire

• Identifier la finalité économique de chaque prestation.
• Séparer les missions dans les contrats.
• Émettre des factures distinctes.
• Documenter les pouvoirs réellement confiés au prestataire.
• Analyser le rattachement géographique de chaque service.

À éviter

• Présenter toutes les missions comme une prestation unique.
• Confondre gestion d’actifs et intermédiation immobilière.
• Omettre la localisation des immeubles concernés.
• Affirmer une absence de risque sans justificatifs contractuels.
• Négliger les règles de TVA applicables aux honoraires transactionnels.

La qualification des prestations économiques uniques

La prestation unique suppose des éléments objectivement indissociables et une finalité économique unique, appréciés du point de vue du consommateur moyen. La Cour écarte cette qualification lorsque les prestations de gestion et d’intermédiation poursuivent des finalités distinctes, sont prévues séparément et font l’objet de facturations propres.

Le rattachement des services d’intermédiation immobilière

L’article 259 A, 2° du code général des impôts vise les services se rattachant à un immeuble situé en France. L’article 31 bis, paragraphe 2, points p) et q), du règlement d’exécution n° 282/2011 inclut les services d’intermédiaire concernant la vente d’immeubles. Les prestations d’intermédiation sont donc localisées en France.

L’exclusion de la gestion de portefeuilles immobiliers

L’article 31 bis, paragraphe 3, point g), exclut de la catégorie des services rattachés à un immeuble la gestion de portefeuilles d’investissements immobiliers. Cette exclusion ne s’étend pas aux prestations d’intermédiation autonomes, lorsque le prestataire ne décide pas des acquisitions ou cessions et ne supporte aucun risque financier.

Article 259 du Code général des impôts, Article 259 A du Code général des impôts, Article 283 du Code général des impôts, Article L. 761-1 du Code de justice administrative