Préjudice de jouissance locative : responsabilité du bailleur pour infiltrations persistantes et prescription triennale

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 soumet les actions dérivant du bail à une prescription de trois ans, courant à compter de la connaissance des faits. En application de l’article 2222 du code civil et de l’article 2241 du même code, l’assignation interrompt la prescription. Les demandes portant sur les préjudices antérieurs au 26 novembre 2022 ont donc été déclarées irrecevables.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, imposent au bailleur de délivrer un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires, hors réparations locatives. Le rapport d’expertise contradictoire, les photographies et les relances ont établi l’existence d’infiltrations imputables aux menuiseries extérieures et l’absence de traitement complet de leur cause. Les réparations ponctuelles et la recherche ultérieure d’une fuite sans activité n’ont pas suffi à exclure la persistance des désordres.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le préjudice de jouissance a été indemnisé à hauteur de 150 euros par mois pour la période non prescrite, soit 4 470 euros. La bailleresse a également été condamnée aux dépens et au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Des infiltrations imputées à la bailleresse ont provoqué humidité, moisissures et fissures dans le logement. Après avoir écarté la période antérieure au 26 novembre 2022 comme prescrite, la juridiction a retenu la responsabilité de la bailleresse pour les désordres persistants. Elle a accordé à la locataire 4 470 euros au titre du préjudice de jouissance, à raison de 150 euros par mois.

Une locataire occupait depuis 2007 un logement donné à bail par une société bailleresse. Des infiltrations d’eau provenant de plusieurs menuiseries extérieures ont dégradé les murs et plafonds, provoquant humidité, moisissures et fissures.

Une expertise contradictoire réalisée en février 2022 a imputé les désordres à la bailleresse. Celle-ci a effectué des reprises ponctuelles, puis remplacé la fenêtre de la cuisine en décembre 2022. Des recherches de fuite et des travaux de réfection ont ensuite été réalisés entre juin 2023 et avril 2024, sans traiter immédiatement l’ensemble des causes identifiées.

La locataire a demandé réparation de son préjudice de jouissance. La juridiction a écarté, comme prescrite, la période antérieure au 26 novembre 2022, puis a retenu la responsabilité de la bailleresse pour les désordres persistants. Elle a accordé 4 470 euros, correspondant à 150 euros par mois pendant la période non prescrite jusqu’à la restitution du logement.

• Action engagée dans le délai triennal applicable au bail.
• Infiltrations imputables aux menuiseries extérieures.
• Désordres affectant durablement l’usage normal du logement.
• Connaissance des désordres par le bailleur.
• Absence de traitement complet des causes malgré les relances.
• Préjudice de jouissance établi pour la période non prescrite.

• Rapport d’expertise contradictoire du 15 février 2022.
• Photographies montrant humidité, moisissures et fissures.
• Relances adressées au bailleur entre mars et août 2022.
• Courriers reconnaissant le remplacement nécessaire des menuiseries.
• Factures et justificatifs des travaux réalisés entre 2022 et 2024.
• Certificat médical et courriers de protection juridique relatifs au préjudice.

La locataire obtient une indemnisation limitée à la période non prescrite, tandis que la société bailleresse supporte la réparation du préjudice et les frais de procédure. La décision valorise l’expertise et les échanges établissant la persistance des causes, malgré des interventions partielles.

• Versement de 4 470 euros au titre du préjudice de jouissance
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par la bailleresse
• Exclusion des demandes relatives aux périodes prescrites
• Conservation des expertises, photographies et relances pour établir la persistance

À faire

• Faire constater contradictoirement les infiltrations et leurs causes
• Conserver photographies, rapports, courriers et factures de travaux
• Relancer formellement le bailleur sur chaque réparation nécessaire
• Calculer précisément la période indemnisable non prescrite
• Documenter séparément le trouble de jouissance et ses conséquences

À éviter

• Se limiter à prouver une intervention ponctuelle du bailleur
• Confondre absence temporaire de fuite et disparition du désordre
• Réclamer des préjudices couverts par la prescription triennale
• Alléguer une insalubrité sans pièces médicales ou techniques
• Négliger la preuve de la date de connaissance des désordres

La prescription triennale des actions dérivant du bail

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe à trois ans le délai applicable aux actions dérivant du bail, à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. L’article 2222 du code civil encadre l’application du délai réduit et l’article 2241 interrompt la prescription par la demande en justice. Les préjudices antérieurs au 26 novembre 2022 ont été déclarés prescrits.

Les obligations du bailleur relatives aux infiltrations

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil imposent la délivrance d’un logement décent, son entretien et la réalisation des réparations nécessaires. L’expertise, les photographies et les échanges ont établi des infiltrations imputables aux menuiseries extérieures. Les reprises ponctuelles et l’absence de fuite active à une date donnée ne suffisaient pas à exclure la persistance des désordres.

La réparation du préjudice de jouissance locative

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le préjudice résultant de l’inexécution ou du retard d’exécution doit être réparé intégralement. La juridiction a retenu l’altération durable de l’usage normal du logement et fixé l’indemnité à 150 euros par mois pour la période non prescrite, soit 4 470 euros.

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, Article 2222 du Code civil, Article 2241 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile