Hypothèque judiciaire provisoire : validité des actes notariés et preuve du risque de non-recouvrement

En application de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une mesure conservatoire peut être pratiquée lorsque la créance paraît fondée en son principe et que des circonstances menacent son recouvrement. L’article L. 511-2 dispense d’autorisation préalable lorsque le créancier dispose d’un titre exécutoire, tandis que l’article R. 512-1 permet la mainlevée si les conditions légales ne sont pas réunies.

La cour retient que les deux actes authentiques revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires. La disqualification de l’un des actes n’est pas justifiée : l’intérêt personnel du notaire suppose un avantage privé résultant d’une stipulation de l’acte, et ne se déduit ni des honoraires réglementés, ni du volume d’activité, ni de la relation commerciale avec le promoteur. Le désordre matériel des pages d’un acte et les critiques relatives à une procuration ne suffisent pas davantage à écarter son caractère exécutoire.

La banque établit l’apparence de sa créance par les actes de prêt, la réception des fonds, les impayés, la déchéance du terme et des décomptes actualisés intégrant les paiements déjà reçus. Les emprunteurs, ayant réalisé habituellement des investissements locatifs dans un cadre professionnel, ne peuvent invoquer le régime protecteur du Code de la consommation. La cour retient également des circonstances menaçant le recouvrement, notamment l’insuffisance des réalisations déjà opérées et la valeur limitée des biens. La mesure conservatoire est donc maintenue.

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Après l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sans autorisation préalable, les emprunteurs ont demandé sa mainlevée, contestant les titres, la créance et le risque de non-recouvrement. La cour retient la validité des actes authentiques de prêt, l’apparence d’une créance fondée en son principe et la menace pesant sur son recouvrement.

Deux emprunteurs ont acquis deux appartements en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’une opération de défiscalisation et les ont financés par deux prêts consentis par la Banque Patrimoine et Immobilier, aux droits de laquelle vient le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD). Les prêts étaient garantis par des sûretés immobilières.

Après la cessation des remboursements, la banque a prononcé la déchéance du terme en 2011. En 2024, le CIFD a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien appartenant aux emprunteurs, sans autorisation préalable du juge de l’exécution, en se fondant sur les actes authentiques de prêt.

Les emprunteurs ont demandé la mainlevée de l’inscription, contestant le caractère exécutoire des actes, l’existence d’une créance fondée en son principe et l’existence d’un risque de non-recouvrement. Le juge de l’exécution ayant ordonné la mainlevée, le CIFD a interjeté appel. La cour retient finalement la validité des titres, l’apparence de la créance et la menace pesant sur son recouvrement.

• Produire un acte authentique revêtu de la formule exécutoire.
• Établir la remise des fonds et l’existence d’impayés.
• Justifier la déchéance du terme régulièrement notifiée.
• Fournir des décomptes détaillés et actualisés de la créance.
• Prendre en compte les paiements déjà reçus lors du calcul.
• Démontrer l’insuffisance des actifs ou mesures d’exécution déjà réalisés.
• Établir des investissements locatifs habituels excluant la qualité de consommateur.

• Copies exécutoires des deux actes authentiques de prêt.
• Offres préalables de prêt annexées aux actes notariés.
• Lettres de déchéance du terme accusées de réception.
• Décomptes bancaires détaillés et actualisés au 15 septembre 2025.
• Déclarations des tiers saisis et justificatifs des paiements déjà reçus.
• Extrait K-Bis établissant l’activité de loueur en meublé professionnel.

Le CIFD conserve le bénéfice de l’hypothèque judiciaire provisoire et peut poursuivre les mesures d’exécution sur le fondement des actes authentiques. Les emprunteurs restent exposés au recouvrement de la créance et aux conséquences financières de l’appel, tandis que leurs contestations relatives à l’authenticité, au régime du consommateur et aux paiements sont écartées.

• Maintien de l’inscription hypothécaire provisoire.
• Poursuite des mesures conservatoires et d’exécution.
• Prise en compte des paiements déjà attribués.
• Écartement de la déchéance des intérêts fondée sur le Code de la consommation.
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles selon le dispositif.

À faire

• Vérifier la présence de la formule exécutoire.
• Produire les actes authentiques et leurs annexes.
• Actualiser les décomptes après chaque paiement.
• Documenter les impayés et la déchéance du terme.
• Établir la valeur et la liquidité du patrimoine disponible.

À éviter

• Confondre honoraires réglementés et intérêt personnel du notaire.
• Produire un décompte non actualisé.
• Omettre les sommes déjà récupérées.
• Invoquer une qualité de consommateur sans analyser l’activité locative.
• Alléguer des irrégularités formelles sans les identifier précisément.

Les conditions de l’hypothèque judiciaire provisoire

L’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution exige cumulativement une créance paraissant fondée en son principe et des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La charge de la preuve incombe au créancier, y compris lorsque celui-ci dispose d’un titre exécutoire et n’a pas sollicité d’autorisation préalable.

La portée exécutoire des actes authentiques

L’acte du 18 décembre 2007 conserve son authenticité : l’intérêt personnel du notaire suppose un avantage privé tiré d’une stipulation de l’acte. Les honoraires réglementés, le volume d’activité, le recours à des procurations ou les condamnations pénales ne suffisent pas. L’autre acte comporte la formule exécutoire, son sceau et sa signature ; le désordre des pages ne remet pas en cause son caractère exécutoire au sens de l’article 502 du Code de procédure civile.

La preuve de la créance et du risque de recouvrement

Les actes de prêt, la remise des fonds, les impayés, les lettres de déchéance du terme et les décomptes actualisés établissent l’apparence de la créance. Les emprunteurs ne prouvent pas les paiements supplémentaires allégués. La multiplicité des investissements, l’insuffisance des réalisations et la valeur limitée des biens caractérisent le risque de non-recouvrement.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1318 ancien du Code civil, Article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, Article 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, Article 502 du Code de procédure civile, Article 1315 ancien du Code civil, Article 71 du Code de procédure civile, Article L. 110-4 du Code de commerce, Article L. 312-8 ancien du Code de la consommation, Article L. 312-33 ancien du Code de la consommation, Article L. 313-1 du Code de la consommation, Article L. 137-2 du Code de la consommation