Assujettissement à la TVA de la cession de terrains à bâtir par une SCI

En application des articles 256, 256 A et 257 du code général des impôts, la cession de terrains à bâtir relève de la TVA lorsqu’elle est effectuée à titre onéreux par un assujetti agissant dans le cadre de son activité économique. L’acquisition de terrains en vue d’y construire des immeubles destinés à la vente implique que certains actifs puissent être revendus lorsqu’ils deviennent impropres au projet initial ou compromettent la pérennité de l’activité. Cette revente ne constitue donc pas nécessairement une simple gestion patrimoniale, même si les terrains étaient immobilisés, si la société n’a réalisé qu’une seule cession ou si son objet social ne mentionne pas expressément la vente de biens. La qualification dépend notamment du projet d’acquisition, de la nature des terrains, des travaux entrepris et des démarches liées au permis de construire.

La majoration pour manquement délibéré est justifiée lorsque l’administration établit que l’omission de taxation était consciente. La cour a pu retenir, à partir de la déclaration classant le prix de vente parmi les opérations non imposables et de l’expérience immobilière du gérant, que la société ne pouvait ignorer la taxation applicable aux terrains à bâtir. La consultation préalable du CRIDON n’a pas neutralisé cette appréciation.

⬇️Télécharger la décision version officielle (pdf)

La cession de terrains à bâtir relève de la TVA lorsqu’elle est réalisée à titre onéreux par un assujetti dans le cadre de son activité économique. La revente de terrains acquis en vue d’une construction destinée à la vente peut constituer une opération économique, même s’ils étaient immobilisés ou si la société n’a réalisé qu’une seule cession. La majoration pour manquement délibéré est justifiée lorsque l’omission de taxation était consciente.

Une SCI ayant pour objet l’acquisition de terrains et la construction d’immeubles destinés à la vente a acquis deux parcelles en 1999 et 2006. Elle envisageait de construire sur l’une d’elles un immeuble d’habitation, mais les constructions n’ont finalement pas été réalisées. Les terrains, présentant le caractère de terrains à bâtir, ont été cédés en 2016 en raison notamment de recours contre les permis de construire et de l’évolution défavorable du marché immobilier.

À l’issue d’un examen de comptabilité, l’administration fiscale a soumis la cession à la TVA et rehaussé le résultat de la SCI au titre de la plus-value réalisée. Elle a également appliqué une majoration pour manquement délibéré. Après le rejet de sa demande par le tribunal administratif puis par la cour administrative d’appel, la SCI a formé un pourvoi. Le Conseil d’État a confirmé le rejet.

• Acquisition des terrains en vue d’y construire des biens destinés à la vente
• Caractère constructible des parcelles cédées
• Rattachement de la cession à l’activité économique taxable
• Existence de travaux et défense de la légalité du permis de construire
• Déclaration du prix de vente parmi les opérations non imposables
• Compétence immobilière établie du gérant

• Objet social relatif à l’acquisition de terrains et à la construction-vente
• Actes d’acquisition des deux parcelles en 1999 et 2006
• Caractère de terrains à bâtir des parcelles
• Travaux entrepris et permis de construire obtenu
• Déclaration de TVA classant le prix de vente comme non imposable
• Expérience professionnelle du gérant dans l’immobilier

La SCI reste assujettie à la TVA sur la cession des terrains, avec maintien du rehaussement du résultat et de la majoration pour manquement délibéré. L’administration conserve ainsi les rappels fiscaux, tandis que la société supporte le rejet de son pourvoi et de sa demande au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Maintien des rappels de TVA afférents aux cessions
• Maintien du rehaussement de la plus-value imposable
• Maintien de la majoration pour manquement délibéré
• Absence d’effet exonératoire de la consultation du CRIDON
• Rejet de la demande de remboursement des frais de procédure

À faire

• Qualifier fiscalement chaque terrain avant sa cession
• Vérifier le caractère constructible au regard des documents d’urbanisme
• Documenter le projet initial de construction-vente
• Déclarer la cession dans la catégorie fiscale appropriée
• Conserver les permis, travaux et échanges avec l’administration

À éviter

• Classer automatiquement une cession comme patrimoniale
• Omettre la TVA sur un terrain à bâtir
• Se fonder uniquement sur l’objet social de la société
• Négliger les travaux entrepris ou les démarches liées au permis
• Présumer qu’une cession unique exclut toute activité économique

La soumission à la TVA des cessions de terrains à bâtir

nLa cession relève des articles 256, 256 A et 257 du code général des impôts lorsqu’elle constitue une opération économique réalisée par un assujetti agissant en tant que tel. L’acquisition de terrains à bâtir en vue d’y construire des biens destinés à la vente comporte le risque de revente de certains actifs devenus impropres au projet, même immobilisés et malgré une cession unique.n

La qualification d’activité économique immobilière

nLa qualification repose notamment sur le projet d’acquisition, le caractère constructible des terrains, les travaux entrepris et la défense de la légalité du permis de construire. La circonstance que l’objet social ne mentionne pas la cession de biens n’est pas déterminante, pas davantage que l’absence d’autres ventes depuis la création de la société.n

La majoration pour manquement délibéré

nL’administration établit le caractère délibéré de l’omission lorsque la société a déclaré le prix de vente comme opération non imposable et que son gérant, professionnel de l’immobilier depuis près de vingt ans, ne pouvait ignorer la taxation des terrains à bâtir. La consultation du CRIDON n’est pas de nature à écarter cette qualification.

Article 256 du Code général des impôts, Article 256 A du Code général des impôts, Article 257 du Code général des impôts, Article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du Code de justice administrative

⬇️Télécharger (pdf)