Taxe sur la valeur ajoutée : rejet de l’option pour une location meublée sans prestations hôtelières suffisantes

Une SCI ne peut opter pour l’assujettissement à la TVA sur une location meublée que si elle propose au moins trois des quatre prestations énumérées à l’article 261 D du CGI (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception) dans des conditions similaires aux établissements hôteliers professionnels. L’absence de petit-déjeuner, la fourniture optionnelle du nettoyage en fin de séjour et l’absence de linge de maison constituent des manquements déterminants. La location à la semaine minimum, sans possibilité de séjour court, exclut la concurrence potentielle avec le secteur hôtelier. L’administration doit apprécier au cas par cas cette situation de concurrence. Lorsque les conditions ne sont pas remplies, la TVA déduite initialement ne peut être conservée et le coefficient de déduction devient nul.

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Une SCI ne peut opter pour l’assujettissement à la TVA sur une location meublée que si elle propose au moins trois des quatre prestations énumérées : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception. L’absence de petit-déjeuner, la fourniture optionnelle du nettoyage et l’absence de linge constituent des manquements déterminants. Lorsque les conditions ne sont pas remplies, le coefficient de déduction devient nul.

Une SCI a acquis un chalet en novembre 2016 et a demandé le remboursement de crédits de TVA en déclarant une activité de location meublée à usage d’habitation et une location commerciale. L’administration a remis en cause ces options lors d’une vérification portant sur la période de mai 2016 à juin 2019. Elle a constaté que le prétendu local commercial n’existait pas et que le chalet était entièrement à usage d’habitation. Concernant la location meublée, l’administration a relevé l’absence de trois prestations requises : pas de petit-déjeuner, nettoyage optionnel en fin de séjour seulement, pas de linge de maison fourni. La location était proposée à la semaine minimum. L’administration a donc refusé l’option pour la TVA et réclamé 80 329 euros de rappels assortis de pénalités pour manquement délibéré.

• Établir l’existence réelle d’un local distinct destiné à une activité commerciale.
• Justifier l’affectation effective du bien à des opérations imposables.
• Démontrer une concurrence potentielle avec les établissements hôteliers professionnels.
• Proposer des prestations hôtelières caractérisées en sus de l’hébergement.
• Établir une utilisation simultanée et distincte des espaces loués.
• Présenter une demande de compensation concernant la même période et le même avis.

• Permis de construire et déclaration d’achèvement qualifiant le bien de local d’habitation.
• Constatations sur place : chambre meublée sans accès séparé.
• Contrat d’assurance couvrant tout le chalet comme résidence secondaire.
• Contrats et règlement intérieur excluant la fourniture de draps et linge.
• Informations des locataires et de l’entreprise Val Propreté sur le nettoyage.
• Contrats de location d’au moins une semaine portant sur le chalet entier.

La société doit acquitter les rappels de TVA, intérêts et majoration de 40 %, sans déduction au titre du chalet. L’administration conserve les impositions, tandis qu’une éventuelle régularisation pour une période ultérieure doit faire l’objet d’une réclamation distincte.

À faire

• Vérifier l’affectation réelle de chaque espace immobilier.
• Conserver permis, plans et déclarations de travaux.
• Documenter chaque prestation proposée aux locataires.
• Établir des contrats détaillant durées et services.
• Déposer une réclamation distincte pour les périodes ultérieures.

À éviter

• Déclarer un local commercial inexistant ou non séparé.
• Invoquer une intention locative sans justificatifs contemporains.
• Présenter comme hôteliers des services facultatifs ou ponctuels.
• Déduire la TVA d’une activité exonérée.
• Demander une compensation concernant une période différente.

L’option pour la taxe sur la valeur ajoutée en matière de location meublée

L’article 261 D du code général des impôts exonère les locations meublées à usage d’habitation. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux prestations de mise à disposition d’un local meublé comportant au moins trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle, rendues dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers professionnels. L’absence de petit-déjeuner, la fourniture optionnelle du nettoyage en fin de séjour et l’absence de linge de maison constituent des manquements déterminants. La location à la semaine minimum, sans possibilité de séjour court, exclut la concurrence potentielle avec le secteur hôtelier. L’administration est fondée à refuser l’option pour la TVA.

L’appréciation de la concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières

L’administration doit apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location meublée se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement. La cour a jugé que l’absence de petit-déjeuner, la fourniture optionnelle du nettoyage et l’absence de linge de maison, combinées à une location à la semaine minimum, démontrent l’absence de concurrence potentielle avec le secteur hôtelier.

La déduction de la taxe sur la valeur ajoutée et le coefficient de déduction

Lorsque les opérations imposables pour lesquelles les biens étaient utilisés n’ouvrent pas droit à déduction, le coefficient de taxation et le coefficient de déduction deviennent nuls pour la période en litige. La société ne peut utilement se prévaloir d’un coefficient d’assujettissement de 1 pour contester les rappels de TVA procédant de ces chefs de rectification.

Article 260 du code général des impôts, Article 261 D du code général des impôts, Article 271 du code général des impôts, Article 207 de l’annexe II du code général des impôts, Article 1729 du code général des impôts, Article L. 203 du livre des procédures fiscales, Article L. 205 du livre des procédures fiscales, Article L. 761-1 du code de justice administrative

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