Taxe sur la valeur ajoutée : absence d’option formalisée pour la location d’un terrain nu et assujettissement de la revente

L’option pour l’assujettissement à la TVA des locations de terrains nus doit être expresse et distincte pour chaque immeuble, selon l’article 260 du code général des impôts. Une simple mention du régime réel dans la déclaration de constitution ou l’indication d’un loyer TTC au bail ne vaut pas option valide. Lorsqu’un terrain nu est loué à usage de stationnement, l’exonération prévue par l’article 261 D du code général des impôts ne s’applique pas. La revente d’un terrain à bâtir par une SCI gestionnaire de biens immobiliers constitue une activité économique assujettie à la TVA, indépendamment de l’absence d’option pour la location, dès lors que la SCI poursuit son activité de gestionnaire d’actifs immobiliers.

⬇️Télécharger la décision version officielle (pdf)

L’option pour l’assujettissement à la TVA des locations de terrains nus doit être expresse et distincte pour chaque immeuble. Une simple mention du régime réel ou l’indication d’un loyer TTC ne vaut pas option formalisée. Un terrain loué à usage de stationnement relève de l’article 261 D et n’ouvre pas droit à l’exonération. Une SCI exerce une activité économique assujettie à la TVA.

Une SCI constituée pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers a loué un terrain nu à une SARL à partir de 2009 et l’a revendu en 2018. L’administration a réclamé des rappels de TVA au titre des loyers et de la cession du terrain. Le tribunal administratif a rejeté la demande de décharge. La SCI conteste en appel, arguant que les loyers n’étaient pas taxables faute d’option formalisée et que la revente constituait une opération patrimoniale. Elle soutient également que certains décaissements correspondaient à des avances de trésorerie non taxables. La cour confirme le rejet de la demande, estimant que l’option pour la TVA n’a pas été valablement exercée, que le terrain était loué à usage de stationnement (exclu de l’exonération), et que la revente s’inscrivait dans l’activité économique de la SCI.

• Supporter la charge de la preuve en raison de la taxation d’office.
• Établir une option expresse, précise et distincte pour l’immeuble concerné.
• Identifier une location destinée notamment au stationnement de véhicules.
• Caractériser des encaissements excédant les loyers de sous-location déjà identifiés.
• Fournir des justificatifs probants concernant les avances de trésorerie alléguées.
• Établir une activité économique immobilière exercée par un assujetti.
• Qualifier le bien cédé de terrain à bâtir soumis à la TVA.

• Déclaration de constitution et courrier du 20 octobre 1997.
• Bail du 1er octobre 2009 décrivant le terrain et ses usages.
• Comptabilité non probante et absence de factures de loyers.
• Compte fournisseur de la SARL A… Automobiles indiquant l’absence de paiements.
• Compte fournisseur de la SARL Le Normandy révélant les décaissements excédentaires.
• Acte d’acquisition du 4 mars 2010 et engagement de construire.

La SCI LLAP reste redevable des rappels de TVA sur les loyers reconstitués et sur la cession du terrain. L’administration conserve le bénéfice de la taxation d’office, tandis que la société supporte le rejet de sa demande et de ses frais irrépétibles.

• Maintien des rappels de TVA concernant les loyers taxables.
• Maintien de la TVA appliquée à la revente du terrain.
• Échec de l’argument fondé sur l’absence d’option de location.
• Impossibilité d’exclure les paiements sans preuves précises des avances.
• Rejet de la demande de 5 000 euros au titre des frais.

À faire

• Produire l’option TVA propre à chaque immeuble.
• Conserver les baux et leurs clauses d’utilisation détaillées.
• Rapprocher chaque paiement de sa cause comptable.
• Documenter les avances, leur motif et leur remboursement.
• Justifier la nature et l’usage du terrain cédé.

À éviter

• Invoquer une option générale non individualisée.
• Facturer la TVA sans formaliser l’option applicable.
• Mélanger les flux financiers entre sociétés liées.
• Présenter des avances dépourvues de justificatifs.
• Qualifier la revente d’opération patrimoniale sans analyser l’activité économique.

L’option pour l’assujettissement à la TVA des locations de terrains nus

L’option prévue par l’article 260 du code général des impôts doit être expresse et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles, selon l’article 193 de l’annexe II au même code. Elle ne peut résulter de la seule mention du régime réel dans la déclaration de constitution de la SCI, qui ne peut être interprétée de manière claire et univoque comme l’expression de cette option. De même, l’indication d’un loyer avec TVA au bail ne vaut pas option valide. L’option doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier les immeubles auxquels elle se rapporte et prend effet au premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.

L’exonération de TVA des locations de terrains non aménagés à usage de stationnement

L’article 261 D du code général des impôts exonère les locations de terrains non aménagés, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules. Lorsqu’un terrain nu a vocation à accueillir à la fois le stockage de véhicules en vue de leur revente et le stationnement dans le cadre d’une activité de location de véhicules, il correspond à une location d’emplacement de stationnement au sens de cette disposition. L’exonération ne s’applique donc pas et la location est soumise à la TVA.

L’assujettissement à la TVA de la revente d’un terrain à bâtir par une SCI gestionnaire de biens immobiliers

Une SCI ayant pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion de biens immobiliers qui revend un terrain à bâtir poursuit son activité économique de gestionnaire d’actifs immobiliers. Cette revente constitue une livraison de bien au sens de l’article 256 du code général des impôts, soumise à la TVA. L’absence d’option pour la TVA sur la location du terrain et le non-respect de l’engagement de construire sont sans incidence sur cet assujettissement.

Article 260 du code général des impôts, Article 261 D du code général des impôts, Article 256 du code général des impôts, Article 256 A du code général des impôts, Article 257 du code général des impôts, Article 193 de l’annexe II au code général des impôts, Article 194 de l’annexe II au code général des impôts, Article L. 761-1 du code de justice administrative

⬇️Télécharger (pdf)