Mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une SARL à son associée : caractérisation de l’acte anormal de gestion et assujettissement à retenue à la source

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une société à son associé constitue un acte anormal de gestion au sens des articles 38 et 209 du code général des impôts dès lors que l’administration établit les faits objectifs révélant l’appauvrissement de la société. Les consommations d’électricité et d’eau, les contrats d’entretien et les travaux de maintenance comptabilisés démontrent l’occupation effective du bien, indépendamment de la résidence déclarée de l’associé. Les revenus distribués correspondant aux loyers non perçus sont soumis à retenue à la source en vertu de l’article 119 bis du code général des impôts lorsque l’associé n’a pas son domicile fiscal en France.

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La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une société à son associé constitue un acte anormal de gestion dès lors que l’administration établit l’appauvrissement de la société. Les consommations d’électricité et d’eau, les contrats d’entretien et les travaux de maintenance démontrent l’occupation effective du bien. Les revenus distribués correspondant aux loyers non perçus sont soumis à retenue à la source lorsque l’associé n’a pas son domicile fiscal en France.

Une SARL propriétaire d’une villa à Mougins a mis gratuitement ce bien à la disposition de son associée unique, résidente fiscale au Gabon. L’administration fiscale a considéré cette mise à disposition comme un acte anormal de gestion et a réintégré les loyers non perçus aux résultats de la société, puis assujetti les revenus distribués à retenue à la source. Le tribunal administratif a rejeté la demande de décharge. La cour confirme cette solution en retenant que l’administration a établi les faits objectifs justifiant le caractère anormal de l’acte : consommations d’électricité et d’eau importantes, contrats d’entretien et travaux de maintenance comptabilisés, révélant l’occupation effective du bien. La circonstance que l’associée possède un autre appartement en France n’exclut pas qu’elle bénéficie de la mise à disposition de ce bien immobilier.

• Établir que l’entreprise s’est appauvrie sans contrepartie dans un intérêt étranger à sa gestion.
• Constater la propriété de la villa par la société.
• Caractériser sa mise à disposition gratuite à l’associée.
• Relever l’absence de produits ou avantages en nature comptabilisés.
• Apprécier les consommations d’eau et d’électricité incompatibles avec une simple intervention de tiers.
• Vérifier que le bien n’était ni vétuste, ni inhabitable, ni inhabité.
• Déterminer les loyers selon une valeur vénale et un rendement locatif non contestés.

• Consommations d’électricité de 5 393 et 16 804 kWh.
• Consommations d’eau de 1 009 et 978 m³.
• Contrat d’entretien des espaces verts et de la piscine, facturé 480 euros mensuels.
• Comptabilisation de 200 000 euros de travaux réalisés sur la villa.
• Évaluation comparative de la valeur vénale et rendement locatif de 4 %.
• Pièces établissant un dégât des eaux suivi de travaux de reprise.

La société supporte le maintien des impositions, la réintégration des loyers théoriques et la retenue à la source sur les revenus distribués à l’associée non-résidente. La demande de décharge et les conclusions au titre des frais de litige sont rejetées.

• Maintien des cotisations de retenue à la source et majorations.
• Réintégration des loyers non perçus dans les résultats sociaux.
• Qualification de la mise à disposition comme avantage distribué à l’associée.
• Absence de décharge malgré la résidence étrangère et la propriété d’un autre logement.
• Rejet de la demande de remboursement des frais liés au litige.

À faire

• Documenter tout usage professionnel ou locatif du bien.
• Comptabiliser les loyers ou avantages en nature correspondants.
• Conserver les relevés d’eau et d’électricité explicatifs.
• Justifier les travaux, sinistres et périodes d’inhabitabilité.
• Vérifier la valeur vénale et le rendement locatif retenus.

À éviter

• Laisser un logement social à disposition gratuitement.
• Omettre les produits ou avantages en nature.
• Invoquer uniquement la résidence étrangère de l’associée.
• Assimiler un dégât des eaux à une inhabitabilité automatique.
• Contester tardivement des montants de loyers non documentés.

L’acte anormal de gestion et la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier

Constitue un acte anormal de gestion au sens des articles 38 et 209 du code général des impôts la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une société à son associé, dès lors que l’administration établit les faits objectifs révélant l’appauvrissement de la société. L’administration n’a pas à justifier l’opportunité de la gestion, mais à prouver les éléments factuels : consommations d’électricité et d’eau, contrats d’entretien, travaux de maintenance comptabilisés. L’occupation effective du bien, attestée par ces indices, suffit à caractériser l’acte anormal, indépendamment de la résidence déclarée de l’associé ou de la possession d’autres biens.

La qualification de revenus distribués et l’application de la retenue à la source

Aux termes de l’article 109 du code général des impôts, les sommes mises à la disposition des associés et non prélevées sur les bénéfices sont considérées comme revenus distribués. L’article 119 bis du même code soumet ces revenus à retenue à la source lorsqu’ils bénéficient à des personnes n’ayant pas leur domicile fiscal en France. Les loyers non perçus, réintégrés aux résultats de la société en raison de l’acte anormal de gestion, constituent des revenus distribués imposables à ce titre.

La preuve de l’acte anormal de gestion par l’administration fiscale

L’administration fiscale apporte la preuve de l’acte anormal de gestion en établissant les faits matériels révélant l’utilisation effective du bien : consommations d’électricité et d’eau incompatibles avec une simple intervention d’entreprises tierces, contrats d’entretien des espaces verts et de la piscine comptabilisés en charges, travaux de maintenance. Ces éléments objectifs suffisent à démontrer l’appauvrissement de la société, sans que le vétusté ou l’inhabitabilité du bien soit requise.

Article 38 du code général des impôts, Article 209 du code général des impôts, Article 109 du code général des impôts, Article 119 bis du code général des impôts, Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 222-26 du code de justice administrative

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