Acte anormal de gestion et taux de rendement locatif : la mise à disposition gratuite d’un immeuble sans contrepartie justifie un redressement fiscal

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une entreprise, sans contrepartie et sans justification commerciale, constitue un acte anormal de gestion au sens de l’article 38 du Code général des impôts. L’administration peut alors imposer la renonciation à recettes en appliquant un taux de rendement locatif. La proposition de rectification doit mentionner le fondement du redressement, la base imposable et le taux appliqué, avec références jurisprudentielles : cette motivation permet au contribuable de contester utilement. Le taux de 3 % de rendement brut, établi par comparaison avec des biens similaires et justifié par des éléments objectifs, n’est pas excessif même si le bien présente des défauts ou est situé dans un secteur recherché. L’invocation de la doctrine administrative BOI-PAT-TPC-40 suppose d’avoir supporté la taxe de 3 % et d’en avoir fait mention dans les déclarations : à défaut, elle ne peut être opposée à l’administration en vertu de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales.

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La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une entreprise sans contrepartie ni justification commerciale constitue un acte anormal de gestion. L’administration peut imposer la renonciation à recettes en appliquant un taux de rendement locatif. Le taux de 3 % de rendement brut, établi par comparaison avec des biens similaires et justifié par des éléments objectifs, n’est pas excessif.

Une société de droit singapourien, propriétaire d’une villa à Ramatuelle, a mis gratuitement ce bien à la disposition d’un tiers sans percevoir de loyers, tout en assumant les charges courantes. L’administration fiscale a notifié un redressement au titre de l’impôt sur les sociétés et de la contribution sur les revenus locatifs pour l’exercice 2018, en qualifiant cette mise à disposition d’acte anormal de gestion et en appliquant un taux de rendement locatif de 3 %. Le tribunal administratif a rejeté la demande de décharge. La société conteste en appel, arguant que le taux de 3 % n’est pas motivé, que le bien présente des défauts justifiant une décote, et que le taux actuel du marché est inférieur. Elle invoque également une doctrine administrative relative aux personnes morales assujetties à la taxe de 3 %. La cour confirme le redressement, jugeant que la proposition de rectification était suffisamment motivée, que le taux de 3 % est fondé sur des comparables sérieux, et que la doctrine invoquée ne peut être appliquée faute d’avoir supporté la taxe et d’en avoir fait mention.

• Établir la mise à disposition gratuite et régulière du bien immobilier.
• Constater l’absence de contrepartie et la prise en charge des dépenses par la société.
• Qualifier l’abandon de loyers de renonciation à recettes injustifiée.
• Retenir une valeur vénale non contestée de 2 400 000 euros.
• Justifier le rendement par les caractéristiques du bien et des références locatives comparables.
• Écarter les décotes non démontrées par des éléments propres au marché local ou au bien.
• Vérifier les conditions documentaires d’opposabilité de la doctrine administrative invoquée.

• Déclarations de la société établissant la valeur vénale de 2 400 000 euros.
• Éléments descriptifs de la villa : surfaces, pièces, parcelle et localisation à Ramatuelle.
• Comparaison avec six maisons louées situées sur la Côte d’Azur.
• Calculs des valeurs locatives au mètre carré et indexation pour 2018.
• Proposition de rectification du 17 octobre 2019 et réponse de la société.
• Facture de réfection de la fosse septique réalisée en 2023, jugée tardive.

La société reste redevable de l’impôt sur les sociétés et de la contribution sur les revenus locatifs calculés après reconstitution des loyers omis. L’État conserve le bénéfice du redressement, tandis que la société ne peut obtenir ni décharge ni remboursement de ses frais au titre de l’instance.

• Maintien des impositions et pénalités contestées.
• Application du rendement locatif de 3 % à la valeur vénale.
• Absence de prise en compte des désordres comme décote suffisante.
• Inopposabilité de la doctrine faute de preuve du paiement et de la déclaration de la taxe de 3 %.
• Rejet de la demande de prise en charge des frais de procédure.

À faire

• Documenter toute mise à disposition et ses contreparties.
• Conserver les justificatifs de loyers et charges immobilières.
• Produire des comparables locatifs locaux et contemporains.
• Établir précisément les désordres et leur impact locatif.
• Vérifier le paiement et les déclarations relatives à la taxe de 3 %.

À éviter

• Mettre gratuitement un bien à disposition sans justification économique.
• Contester un rendement sans données de marché pertinentes.
• Produire des travaux réalisés plusieurs années après la période contrôlée.
• Invoquer une doctrine sans démontrer le respect de ses conditions.
• Négliger de répondre précisément à la proposition de rectification.

L’acte anormal de gestion constitué par la renonciation à recettes

La mise à disposition gratuite d’un immeuble par une entreprise, sans contrepartie et sans justification commerciale, constitue une renonciation à recettes relevant de l’article 38 du Code général des impôts. Cette renonciation ne relève pas d’une gestion commerciale normale, sauf si l’entreprise a agi dans son propre intérêt. Lorsque le bien est occupé sans aucune contrepartie et que les charges courantes sont assumées par le propriétaire, l’abandon des loyers constitue un acte anormal de gestion justifiant un redressement fiscal, même en l’absence de contestation sur la valeur vénale du bien.

La motivation de la proposition de rectification relative au taux de rendement locatif

La proposition de rectification doit être motivée de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations, selon l’article L. 57 du Livre des procédures fiscales. La mention du fondement du redressement, de la base imposable, du taux appliqué et de références jurisprudentielles constitue une motivation suffisante, même si le taux est qualifié de « notoriété publique ». Cette motivation permet au contribuable de contester utilement le taux, ce qui satisfait aux exigences légales de clarté et de précision.

La détermination du taux de rendement locatif par comparaison avec des biens similaires

Le taux de rendement locatif peut être établi par comparaison avec des biens loués situés dans des zones géographiques proches, en calculant la moyenne des prix à la location au mètre carré. L’ancienneté de la jurisprudence citée par l’administration, l’éloignement géographique des biens de comparaison ou l’allégation que le bien est de qualité supérieure ne suffisent pas à démontrer le caractère excessif du taux. Les défauts du bien ou l’absence de conformité technique ne justifient pas à eux seuls l’application d’un taux inférieur.

Article 38 du Code général des impôts, Article 209 du Code général des impôts, Article 990 D du Code général des impôts, Article L. 57 du Livre des procédures fiscales, Article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, Article L. 761-1 du Code de justice administrative

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