Transfert de bail refusé : confirmation de l’extinction du bail et expulsion pour occupation sans droit ni titre

Le transfert du bail d’habitation au profit d’un descendant vivant avec le locataire décédé est subordonné à la preuve d’une communauté de vie effective d’au moins un an avant le décès, conformément aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. La simple présence régulière ou l’exercice d’une activité professionnelle au domicile ne suffit pas à établir cette communauté de vie. En l’espèce, la cour a confirmé le refus de transfert du bail au profit de la petite-fille du locataire décédé, au motif qu’elle n’a pas justifié d’une cohabitation effective d’un an avant le décès. Les éléments produits, tels que des attestations peu circonstanciées, des relevés d’assurance maladie ou des documents bancaires, ont été jugés insuffisants ou dépourvus de force probante. Par ailleurs, le bail s’est éteint au décès du locataire, et l’occupante sans droit ni titre a été condamnée à libérer les lieux et à payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et charges. Enfin, les dégradations locatives imputables à l’occupante ont été limitées au remplacement des clés, les autres dégradations étant attribuées à la locataire décédée, compte tenu de la durée d’occupation et de la vétusté.

Le transfert du bail au profit d’un descendant vivant avec le locataire décédé nécessite une communauté de vie effective d’au moins un an avant le décès. La simple présence ou activité professionnelle au domicile ne suffit pas. La cour a refusé le transfert à la petite-fille, faute de preuve de cohabitation effective. Le bail s’est éteint au décès, et l’occupante sans droit a été condamnée à libérer les lieux et payer une indemnité d’occupation. Les dégradations locatives imputables à l’occupante sont limitées au remplacement des clés.

Un bail a été conclu en 1994 entre une société HLM et une locataire pour un appartement. À la suite du décès de la locataire en 2022, sa petite-fille a demandé le transfert du bail à son nom, ce qui a été refusé par le bailleur au motif qu’elle ne justifiait pas d’une communauté de vie d’au moins un an avec la défunte avant son décès. La petite-fille s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre. La société HLM a assigné cette occupante devant le tribunal pour constater l’extinction du bail, ordonner son expulsion et obtenir le paiement d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts. Le tribunal a confirmé que la demande de transfert de bail était irrecevable, que le bail s’était éteint au décès de la locataire initiale, et que l’occupante était sans droit ni titre. Il a ordonné son expulsion et condamné cette dernière au paiement des indemnités d’occupation. La petite-fille a interjeté appel, demandant le transfert du bail en sa faveur. La société HLM a formé un appel incident pour confirmer le jugement en toutes ses dispositions. La cour a confirmé que la petite-fille ne justifiait pas d’une communauté de vie effective d’un an avant le décès, rejetant ainsi sa demande de transfert. Elle a également limité les réparations locatives à un montant modeste, considérant que les dégradations constatées ne pouvaient être imputées à l’occupante mais à la locataire décédée. La cour a condamné l’occupante au paiement des indemnités d’occupation, des réparations locatives, des dommages et intérêts pour occupation illicite, ainsi qu’aux dépens et frais de justice. L’occupante a été expulsée en avril 2025. La décision a été rendue après clôture de l’instruction en mars 2026.

• Absence de preuve d’une communauté de vie effective d’au moins un an avant le décès du locataire initial
• Non-justification par l’appelante des conditions de résidence au domicile de la locataire décédée
• Validité des pièces produites jugée insuffisante ou peu circonstanciée par le juge
• Extinction du bail au décès du locataire principal
• Occupation sans droit ni titre de la demanderesse après le décès
• Application stricte des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989
• Limitation des réparations locatives aux dégradations imputables à la demanderesse

• Jugement contradictoire du 5 décembre 2023 du tribunal de proximité de Sannois
• Acte de commissaire de justice du 12 juin 2023
• Attestations de résidence et justificatifs produits par Mme [V]
• Procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 27 juin 2025
• Contrats de bail et documents de paiement des loyers
• Jugement d’appel et conclusions notifiées par voie électronique

La demande de transfert de bail de Mme [V] est rejetée faute de preuve d’une communauté de vie d’au moins un an avec la locataire décédée. Mme [V] est reconnue occupante sans droit ni titre et condamnée à libérer les lieux. Elle est également condamnée au paiement des indemnités d’occupation, des réparations locatives limitées au remplacement des clés, ainsi qu’à des dommages et intérêts pour occupation illicite.

• Rejet de la demande de transfert de bail
• Constatation de l’extinction du bail au décès de la locataire
• Ordonnance d’expulsion de Mme [V]
• Condamnation au paiement des indemnités d’occupation
• Condamnation au paiement des réparations locatives (remplacement des clés)
• Condamnation au paiement de dommages et intérêts et frais de justice

À faire

• Fournir preuves de cohabitation d’au moins un an avant décès
• Produire attestations circonstanciées et variées
• Justifier changement d’adresse auprès des services officiels
• Respecter délais de procédure et notifications
• Conserver preuves de paiement des loyers et charges

À éviter

• Ne pas se baser uniquement sur attestations familiales similaires
• Éviter documents antidatés ou incohérents
• Ne pas ignorer les conditions du bail et ses clauses
• Ne pas occuper le logement sans droit ni titre
• Ne pas contester sans preuves solides les décisions judiciaires

Quelle est la règle de droit applicable au transfert d’un bail d’habitation appartenant à un organisme HLM au profit d’un descendant du locataire décédé ?

Il résulte des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que, lors du décès d’un locataire d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

La cour rappelle expressément ces conditions cumulatives : existence d’un lien de descendance, communauté de vie d’au moins un an à la date du décès, respect des conditions d’attribution des logements HLM et adéquation du logement à la taille du ménage. À défaut de réunion de ces conditions, le bail ne se transmet pas et s’éteint par l’effet du décès du locataire en titre.

Quels éléments de preuve la cour retient-elle pour apprécier l’existence d’une communauté de vie d’au moins un an entre le descendant et le locataire décédé ?

La cour examine l’ensemble des pièces produites par l’occupante pour démontrer une cohabitation effective avec la locataire décédée au moins un an avant le décès.

Elle relève que les avis d’imposition à l’impôt sur le revenu antérieurs au décès mentionnent l’adresse de la mère de l’occupante, située à proximité du logement litigieux, et non celle de la locataire décédée. Elle en déduit que ces documents ne corroborent pas une résidence principale au domicile de la grand-mère.

Les relevés de remboursements de sécurité sociale sont jugés dépourvus de valeur probante, la cour retenant que toute modification d’adresse sur le site internet de l’assurance maladie entraîne rétroactivement une modification de l’adresse portée sur les relevés journaliers informatiques antérieurs.

Les dix attestations produites sont considérées comme peu convaincantes, car rédigées dans des termes identiques, très peu circonstanciées et parfois ambiguës, se bornant à indiquer que l’occupante « est arrivée chez sa grand-mère en 2019 » sans précision sur la réalité et la continuité de la cohabitation.

La cour écarte également une attestation bancaire du 8 novembre 2023, qui mentionne un compte joint ouvert depuis 1999 et un changement d’adresse au 1er novembre 1999, au motif qu’elle ne précise ni l’identité du co-titulaire ni si le changement d’adresse concerne l’occupante ou ce co-titulaire.

Le justificatif d’assurance habitation est aussi jugé inopérant, car il ne mentionne que la locataire décédée comme assurée, sans viser l’occupante comme locataire ou même comme occupante.

Enfin, le formulaire « enquête ressource et situation des occupants » signé par la locataire en 2021 ne mentionne aucun autre occupant que cette dernière. L’ensemble de ces éléments conduit la cour à considérer que la preuve d’une cohabitation effective d’au moins un an n’est pas rapportée.

Quels critères la cour utilise-t-elle pour distinguer la qualité d’auxiliaire de vie d’une véritable communauté de vie ouvrant droit au transfert de bail ?

La cour relève que l’occupante exerçait auprès de la locataire décédée une activité d’auxiliaire de vie, en vertu d’un contrat de travail, et qu’elle se rendait journellement à son domicile pour s’occuper d’elle.

Elle juge toutefois que le fait de se rendre quotidiennement au domicile de la locataire dans le cadre d’une relation de travail n’implique nullement une communauté de vie au sens des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. La communauté de vie exigée suppose une cohabitation effective et stable, caractérisant un partage du logement comme résidence habituelle, ce qui n’est pas démontré par la seule exécution de prestations d’aide à domicile.

En conséquence, la cour refuse de déduire de la seule qualité d’auxiliaire de vie l’existence d’une communauté de vie ouvrant droit au transfert du bail.

Quelles conséquences juridiques la cour tire-t-elle du défaut de conditions pour le transfert de bail ?

Constatant que l’occupante ne remplit pas les conditions légales de transfert du bail, la cour confirme le raisonnement du premier juge selon lequel le bail s’est éteint à la date du décès de la locataire en titre.

Elle en déduit que l’occupante a la qualité d’occupante sans droit ni titre à compter de la date retenue par le premier juge et que son maintien dans les lieux justifie son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La cour confirme ainsi les dispositions du jugement ayant constaté l’extinction du bail au jour du décès, ordonné l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre et prononcé sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

Selon la cour, comment doivent être appréciées les demandes du bailleur au titre des réparations locatives lorsque le logement a été occupé pendant de nombreuses années ?

La cour rappelle que, selon la jurisprudence citée (Cass. 3e civ., 17 oct. 1990), l’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après une quinzaine d’années d’occupation.

Elle constate qu’en l’espèce, le logement a été occupé sans discontinuer par la locataire en titre depuis 1994 jusqu’à son décès en 2022, soit pendant une durée très supérieure à quinze ans. Elle relève également qu’aucun élément ne permet d’imputer spécifiquement à l’occupante les dégradations constatées par le commissaire de justice, plutôt qu’à la locataire décédée.

En conséquence, la cour limite la somme retenue au titre des dégradations locatives à 28 euros, correspondant au coût du remplacement des clés que l’occupante, dûment convoquée à l’état des lieux de sortie, aurait dû restituer. Elle écarte le surplus des montants réclamés au titre des réparations locatives, faute de pouvoir les imputer juridiquement à l’occupante et compte tenu de la vétusté liée à la longue durée d’occupation.

Sur quels éléments la cour fonde-t-elle la fixation de la créance d’indemnités d’occupation et de réparations locatives à la charge de l’occupante ?

La cour indique que la demande en paiement du bailleur comprend les indemnités d’occupation impayées, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation annuelle des charges, ainsi que des réparations locatives.

Après avoir écarté la majeure partie des réparations locatives pour les raisons liées à la vétusté et à l’absence de preuve d’imputabilité à l’occupante, elle retient seulement la somme de 28 euros pour le remplacement des clés non restituées.

Elle condamne en conséquence l’occupante à payer au bailleur la somme de 22 596,01 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, arrêtées à la date de son départ des lieux, ainsi que 28 euros au titre des réparations locatives. La créance est ainsi fixée en tenant compte des déductions opérées (dépôt de garantie, régularisation des charges) et de la limitation des réparations locatives à ce seul poste justifié.

Quels critères la cour retient-elle pour rejeter la demande de dommages et intérêts du bailleur pour occupation illicite et non-restitution du logement ?

La cour examine la demande de la bailleresse tendant à l’allocation de dommages et intérêts supplémentaires, fondée sur le maintien dans les lieux de l’occupante alors qu’elle savait, selon le bailleur, ne pas pouvoir bénéficier du transfert de bail.

Elle relève que le seul fait de se maintenir dans les lieux après le refus de transfert opposé par le bailleur, alors que ce refus était contesté devant la justice, ne suffit pas à caractériser une résistance abusive. Elle admet que l’occupante a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Faute de démonstration d’un comportement fautif distinct du simple maintien dans les lieux, déjà indemnisé par l’indemnité d’occupation, la cour confirme le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur.

Comment la cour statue-t-elle sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ?

La cour constate que l’occupante succombe en appel. Elle la condamne en conséquence aux dépens de la procédure d’appel, en confirmant par ailleurs les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance.

Elle précise que les dépens d’appel comprendront le coût du timbre fiscal afférent à la procédure d’appel et de la signification de l’arrêt à intervenir, et qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle et à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la cour condamne l’occupante à payer à la société bailleresse la somme totale de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel, rejetant implicitement toute demande contraire de l’occupante.

Article 700 du code de procédure civile, Articles L. 433-1 et R. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 14, Article 700 du code de procédure civile de première instance, Article 700 du code de procédure civile afférent à la procédure d’appel, Article 699 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée, Articles 14 et 40, L. 433-1, R. 433-2

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