Transfert de bail après décès : conditions cumulatives et conséquences de l’occupation sans droit ni titre

Le transfert du bail d’habitation d’un logement appartenant à un organisme HLM au profit d’un descendant nécessite la réunion de trois conditions cumulatives : résidence d’au moins un an dans le logement au décès du titulaire, respect des conditions d’attribution du logement, et adaptation du logement à la taille du ménage (articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, article L.621-1 CCH). En l’espèce, le descendant réside depuis plus d’un an mais n’a pas fourni les informations actualisées sur sa situation financière et personnelle, ni accompli les démarches nécessaires. Le logement est considéré comme inadapté et le descendant est occupant sans droit ni titre depuis le décès. Il est ordonné la libération des lieux sous huit jours, avec indemnité d’occupation due à compter du décès. Les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont alloués au bailleur.

Le transfert du bail d’habitation d’un logement HLM au profit d’un descendant nécessite trois conditions : résidence d’au moins un an au décès, respect des conditions d’attribution, et adaptation du logement. Le descendant réside depuis plus d’un an mais n’a pas fourni les informations ni accompli les démarches nécessaires. Le logement est inadapté et le descendant est occupant sans droit ni titre.

Un organisme d’habitation à loyer modéré (OPH) avait consenti un bail à un locataire, puis à son épouse suite au décès du conjoint. Après le décès de cette dernière, le fils a continué d’occuper le logement. L’OPH a mis en demeure le fils de quitter les lieux et l’a assigné en justice pour occupation sans droit ni titre, transfert du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Le tribunal a débouté l’OPH de ses demandes. En appel, l’OPH demande l’infirmation du jugement et la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre du fils, avec expulsion et indemnisation. Le fils n’a pas comparu. La cour a infirmé le jugement, jugé que le fils ne pouvait prétendre au transfert du bail, qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le décès de sa mère, ordonné son expulsion sous astreinte, condamné le fils à verser une indemnité d’occupation et à payer les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Conditions cumulatives pour le transfert du bail : résidence, ressources, adaptation du logement
• Preuve de la résidence depuis au moins un an
• Manque de mise à jour des informations financières et personnelles
• Non satisfaction des conditions d’attribution et d’adaptation du logement
• Conséquence juridique : occupation sans droit ni titre
• Obligation de libération des lieux et indemnité d’occupation
• Appréciation rigoureuse des textes applicables et des preuves

• Enquête de ressources et d’occupation du patrimoine communiquée le 9 octobre 2017
• Courrier de mise en demeure du 22 décembre 2023
• Entretien téléphonique du 21 novembre 2023
• État des lieux des conditions d’attribution et d’adaptation du logement
• Absence de réponse de M. [F] [L] aux sollicitations

M. [F] [L] est considéré comme occupant sans droit ni titre du logement depuis le décès de sa mère. Il est condamné à libérer les lieux sous huit jours, à verser une indemnité d’occupation et à payer les frais de procédure. Le transfert du bail est refusé faute de satisfaction des conditions légales.

• Rejet du transfert de bail à M. [F] [L]
• Constat d’occupation sans droit ni titre
• Ordonnance d’expulsion sous astreinte
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Justifier la résidence d’au moins un an avant décès
• Fournir preuves de ressources et situation personnelle
• Répondre aux mises en demeure dans les délais
• Respecter l’obligation de libérer les lieux sous 8 jours
• Préparer recours contre décision si contestation

À éviter

• Ne pas ignorer les conditions cumulatives pour transfert de bail
• Ne pas omettre de restituer les clés du logement
• Ne pas négliger les mises en demeure et convocations
• Ne pas retarder le paiement des indemnités d’occupation
• Ne pas ignorer les conséquences en cas d’inexécution

Quelles sont les conditions légales cumulatives pour le transfert du contrat de bail d’habitation d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré après le décès du locataire ?

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. L’article 40, I, de la même loi précise que pour les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. L’article L.621-1 du code de la construction et de l’habitation définit les locaux insuffisamment occupés. Ces trois conditions sont cumulatives : résidence depuis au moins un an, conditions d’attribution remplies, et adaptation du logement à la taille du ménage. En l’espèce, l’absence de satisfaction de l’une des conditions impose le rejet de la demande.

Quelle est la portée de l’obligation d’information et de mise en demeure de l’occupant pour justifier le transfert du bail ?

L’organisme bailleur doit mettre en demeure l’occupant de justifier de sa situation et de réaliser les démarches nécessaires. En l’espèce, l’organisme a adressé un courrier de mise en demeure et a sollicité des informations lors d’un entretien téléphonique. L’occupant a été mis en capacité de se saisir de la mise en demeure dans un délai proportionné et de s’expliquer devant le juge, ce qu’il n’a pas fait. L’absence de réponse actualisée empêche de considérer que les conditions sont satisfaites.

Quelle est la qualification juridique de l’occupant en l’absence de transfert du bail ?

Dès lors que les conditions pour le transfert du bail ne sont pas remplies, l’occupant est considéré comme occupant sans droit ni titre depuis la date du décès du titulaire du bail. En conséquence, il peut être ordonné la libération des lieux sous astreinte, avec recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire.

Quels sont les fondements juridiques des condamnations accessoires prononcées contre l’occupant sans droit ni titre ?

L’occupant est condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges courants à compter de la date du décès du titulaire du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. Il est également condamné à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

article 14 de la loi du 6 juillet 1989, article 40, I, de la loi du 6 juillet 1989, Article L.621-1 du code de la construction et de l’habitation, article 28 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, article 700 du code de procédure civile

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