Évaluation fiscale de titres de SCI non cotée : méthodes combinées et régularité de la notification successorale

Sur le fondement des articles L. 55 et L. 57 du livre des procédures fiscales, la proposition de rectification doit être régulièrement notifiée et motivée afin de permettre au contribuable de présenter ses observations. Le tribunal retient que le pli recommandé, présenté à l’adresse fiscale française puis avisé et non réclamé, a été régulièrement notifié. L’envoi ultérieur d’une copie et la présentation tardive d’observations ont permis l’exercice effectif du contradictoire ; l’administration n’était donc pas tenue de répondre à ces observations ni de proposer la saisine de la commission départementale de conciliation.

En application de l’article 666 du Code général des impôts et de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales, les titres non cotés doivent être évalués selon une valeur aussi proche que possible du marché réel. En l’absence de termes de comparaison pertinents et compte tenu du caractère atypique d’un ensemble immobilier à usage mixte, l’administration pouvait combiner valeur mathématique et valeur de productivité. La pondération adaptée, les décotes différenciées selon l’usage des lots et la décote d’illiquidité de 10 % sont validées. Les résultats conservés en report à nouveau pouvaient être intégrés à l’actif de la société faute de décision d’affectation antérieure au décès.

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Le tribunal a jugé régulière la notification de la rectification fiscale adressée à l’adresse française du contribuable, malgré le retour du pli recommandé non réclamé. Il a validé l’évaluation des titres de la SCI fondée sur une combinaison de valeurs mathématique et de productivité, puis rejeté les contestations relatives à la domiciliation en Israël, aux décotes et aux résultats conservés en report à nouveau.

Un défunt laisse pour lui succéder deux enfants. Une déclaration de succession est déposée en 2016, incluant les titres d’une SCI détenant un ensemble immobilier à usage mixte.

L’administration fiscale rehausse la valeur des titres en 2019. La proposition de rectification, adressée par pli recommandé à l’adresse fiscale française, est avisée puis retournée non réclamée. Une copie est ensuite envoyée par courrier simple. Le contribuable présente des observations tardives et exerce un recours hiérarchique, à l’issue duquel le montant des rectifications est réduit.

Après rejet de sa réclamation, le contribuable conteste la régularité de la notification et la méthode d’évaluation. Il invoque notamment une domiciliation en Israël, l’application de décotes plus importantes et l’exclusion des résultats conservés en report à nouveau. Le tribunal juge la procédure régulière, valide l’évaluation combinant valeur mathématique et valeur de productivité, puis rejette l’ensemble des demandes.

• Adresse correspondant au domicile fiscal français lors de la notification
• Présentation du pli recommandé et avis de mise en instance
• Absence de preuve d’une domiciliation fiscale étrangère en 2019
• Impossibilité d’identifier des termes de comparaison pertinents
• Caractère atypique d’un ensemble immobilier à usage mixte
• Revenus locatifs réguliers justifiant la méthode par capitalisation
• Absence de décision antérieure d’affectation des reports à nouveau

• Pli recommandé présenté, avisé puis retourné avec la mention non réclamé
• Capture d’écran fiscale datée de 2024, postérieure à la rectification
• Courrier du conseil ne contestant initialement ni l’adresse ni le domicile français
• Rapport d’expert immobilier constatant l’absence de comparables pertinents
• Données de la base Notaires utilisées pour la contre-évaluation
• Taux d’occupation locative proche du maximum et revenus réguliers

Le contribuable supporte le maintien des impositions supplémentaires et la condamnation aux dépens. L’administration conserve la méthode d’évaluation retenue, avec ses décotes et l’intégration des reports à nouveau.

• Maintien des droits supplémentaires issus de la rectification
• Rejet de la demande de décharge complète
• Validation de la notification à l’adresse fiscale française
• Validation de la combinaison des valeurs mathématique et de productivité
• Confirmation des décotes de 20 %, 5 % et 10 %
• Condamnation du contribuable aux dépens

À faire

• Vérifier l’adresse fiscale connue lors de l’envoi
• Conserver les preuves de présentation et d’avis postal
• Documenter précisément toute domiciliation fiscale étrangère
• Rechercher des termes de comparaison antérieurs au fait générateur
• Justifier chaque décote par des données immobilières pertinentes

À éviter

• Réclamer une adresse étrangère sur la seule base d’une capture tardive
• Présenter des observations hors délai sans en mesurer les effets
• Contester une méthode sans produire de comparables pertinents
• Appliquer une décote globale sans distinguer les usages immobiliers
• Déduire des frais de cession pour un actif stable non destiné à être vendu

La régularité de la notification de la proposition de rectification

La proposition a été envoyée à l’adresse fiscale française, présentée au domicile, puis avisée pendant quinze jours avant d’être retournée non réclamée. Le contribuable n’établit pas une domiciliation fiscale étrangère à la date de l’envoi. La copie ultérieure, les observations et le recours hiérarchique ont permis l’exercice du contradictoire. Les observations ayant été tardives, l’administration n’était pas tenue d’y répondre ni de proposer la commission départementale de conciliation.

Les méthodes d’évaluation des titres non cotés

L’absence de termes de comparaison pertinents et le caractère atypique de l’ensemble immobilier autorisaient le recours à des méthodes alternatives. La combinaison de la valeur mathématique et de la valeur de productivité était adaptée à une SCI percevant des revenus locatifs issus de lots d’habitation et d’activités. La pondération pouvait être ajustée aux caractéristiques de la société et de son activité.

Les décotes et éléments intégrés à la valorisation

Une décote de 20 % pour les lots d’habitation et une décote globale de 5 % sont retenues, tandis qu’aucune décote similaire n’est justifiée pour les locaux professionnels. Les frais d’enregistrement et frais notariés ne sont pas déductibles, l’immeuble constituant un actif stable. Les reports à nouveau demeurés dans la société sont intégrés à l’actif. La décote d’illiquidité de 10 % est confirmée, la valorisation reposant sur une combinaison de méthodes.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 54 C du livre des procédures fiscales, Article L. 55 du livre des procédures fiscales, Article L. 57 du livre des procédures fiscales, Article 666 du Code général des impôts, Article L. 17 du livre des procédures fiscales