COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/11/2026

N° RG 26/00297 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C6VN

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MURS INVEST III
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. [Etablissement 2] BAR
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Florent CUTTAZ de la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 06 Octobre 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Novembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 décembre 2015 la société Murs Invest III a consenti à la société à responsabilité limitée (Sarl) [Etablissement 2] Bar un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 07 décembre 2015 portant sur les locaux situés dans la [Adresse 4] sise [Adresse 6] à [Localité 3] en vue de l’exploitation d’un café, bar, snack et restaurant moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 24 000 euros.

La société preneuse a procédé au réaménagement des lieux.

Le 28 janvier 2025, la commission départementale de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’activité de la société [Etablissement 2] Bar dans les locaux loués au regard des infractions aux règles de sécurité.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 mars 2026 la société Murs Invests III a mis en demeure la société [Etablissement 2] Bar de justifier sous huit jours d’avoir déposé une demande d’autorisation de travaux sur un ERP pour permettre la levée de l’avis défavorable émis par la commission de sécurité dans le rapport du 28 janvier 2025, de réaliser lesdits travaux dès que l’autorisation lui aura été délivrée, d’accueillir dans lesdits locaux 59 personnes public et 3 personnes du personnel pour rester conforme au rapport de la Commission de Sécurité du 10 décembre 2019 et ne pas mettre en danger les personnes.

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2026, la société Murs Invests III a réitéré sa mise en demeure en visant la clause résolutoire du bail commercial, à l’encontre de la société [Etablissement 2] Bar.

Par acte du 26 mai 2026 la société civile immobilière (Sci) Murs Invest III a fait assigner la société [Etablissement 2] Bar devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de voir constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial et ordonner son expulsion des lieux, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 06 octobre 2026, la Sci Murs Invest III a fait reprendre ses conclusions notifiées par voie électronique le 05 octobre 2026 aux termes desquelles elle demande à voir :
– débouter la société défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– juger et constater le jeu de la clause résolutoire à effet du 09 mai 2026 et ordonner en conséquence l’expulsion de la société [Etablissement 2] Bar ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,
– autoriser la Sci Murs Invest III à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société [Etablissement 2] Bar,
– déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais,
– subsidiairement, et en cas de délais accordés avec suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, dire que faute par elle de respecter les délais accordés, la clause résolutoire sera acquise et la Sci Murs Invest III pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société [Etablissement 2] Bar ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,
– condamner la société [Etablissement 2] Bar à payer à la Sci Murs Invest III une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de résiliation et les charges diverses prévues au bail, à compter du 09 mai 2026 et jusqu’à reprise effective du local,
– dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la Sci Murs Invest III,
– condamner la société [Etablissement 2] Bar à payer à la Sci Murs Invest III la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre liminaire la demanderesse précise justifier de l’état des créanciers inscrits et de la dénonciation de l’assignation.
Sur le fond elle indique que la société preneuse a réalisé des travaux d’aménagement sans autorisation et que ceux-ci ne sont pas conformes aux règles de sécurité. Elle expose avoir adressé à la société preneuse une première mise en demeure le 19 mars 2026 pour se mettre en conformité, puis une seconde visant la clause résolutoire le 08 avril 2026, soit un an et demi après l’avis défavorable de la commission de sécurité. Elle précise que la demande d’autorisation de travaux déposée en septembre 2026 a été refusée.
Par ailleurs, elle affirme que contrairement à ce que prétend la partie adverse, la clause résolutoire ne vise pas la fermeture de l’établissement comme condition de la résolution du bail.
Elle s’oppose aux délais sollicités en relèvant encore qu’aucun des travaux allégués ne pourra être réalisé avant le début de la saison hivernale, que tous les travaux de modification de façade devront être votés en assemblée générale des copropriétaires, et que le syndic n’a pas été saisi d’une demande d’assemblée générale pour obtenir une telle autorisation.

La société [Etablissement 2] Bar a fait reprendre ses conclusions notifiées par voie électronique le 06 octobre 2026 aux termes desquelles elle demande au juge des référés de ;
– à titre principal, rejeter l’action de la demanderesse, la clause résolutoire n’étant pas acquise dès lors qu’à ce jour l’établissement exploité ne fait pas l’objet d’un arrêté de fermeture et qu’il peut continuer à accueillir du public malgré l’avis défavorable de la commission de sécurité, dans l’attente de sa mise en conformité,
– à titre subsidiaire, lui octroyer des délais afin de lui permettre de régulariser son dossier administratif et réaliser les travaux afférents et ainsi :
– permettre la mise en conformité avant la réouverture de l’établissement pour la saison hivernale 2026-2027,
– suspendre les effets de la clause résolutoire et indiquer qu’en cas de régularisation de la situation dans les conditions fixées, la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais été mise en oeuvre,
– préciser qu’à défaut de respect des conditions fixées et sous réserve d’une participation active et de bonne foi du bailleur pour une mise en conformité, la clause résolutoire reprendra ses effets mais que la Sci Murs Invest III devra saisir à nouveau le juge pour voir constater sa mise en oeuvre, obtenir l’expulsion de la société [Etablissement 2] Bar et la fixation d’une indemnité d’occupation,
– dans tous les cas, condamner la Sci Murs Invest III à lui verser la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, elle indique que l’établissement ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril, ni d’un arrêté de fermeture et qu’il est actuellement fermé (période intersaison).
S’agissant de la mise en conformité de l’établissement, elle expose avoir déposé en août 2026, une demande d’autorisation de travaux et une demande de dérogation auprès des services de la mairie, que la commission de sécurité du SDIS a toutefois émis un avis défavorable au projet, et qu’elle a déposé une seconde demande qui est en cours. Elle ajoute que les préconisations de la commission de sécurité visent à réaliser une ouverture de la façade extérieure qui nécessite l’accord du service de l’urbanisme de la commune et celui du bailleur.
A défaut de réalisation des travaux au 15 décembre 2026, elle propose de demander une dérogation et de n’ouvrir l’établissement que pour le nombre autorisé de personnes avant le réaménagement des locaux.
Interrogée sur les démarches effectuées de janvier 2025, date du premier avis défavorable à août 2026, dépôt de la demande d’autorisation de travaux, la société [Etablissement 2] Bar indique avoir été négligente du fait de la pleine saison.
Elle soutient que la clause résolutoire serait disproportionnée du fait de l’exécution du contrat de bail depuis plus de 10 années, sans difficultés.

A l’issue des débats, la société [Etablissement 2] Bar a été autorisée à produire avant le 13 octobre 2026, la demande d’assemblée générale faite au syndic de copropriété pour obtenir l’autorisation des copropriétaires pour réaliser les travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2026.

Suivant courrier notifié par RPVA le 13 octobre 2026 et reçu au greffe le 15 octobre 2026, la société [Etablissement 2] Bar a transmis des justificatifs de ses démarches auprès du service de l’urbanisme de la mairie et du syndic de copropriété.

En cours de délibéré, la société Murs Invest III a été invitée à produire un état des créanciers inscrits complet, en application de l’article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce.

Suivant message RPVA en date du 15 octobre 2026, la société Murs Invest III a produit un état d’endettement au 13 octobre 2026 faisant état de l’inscription d’un créancier nanti avant la délivrance de l’assignation.

Après réception de ces éléments, le délibéré a été prorogé au 03 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que l’article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Le respect de ces formalités n’a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu’ils disposent d’un délai d’un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l’instance en résiliation du bail, et que l’absence de notification régulière n’a d’autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci.

En l’espèce, la société bailleresse produit un justificatif, issu du site infogreffe, de l’état des créanciers inscrits au 13 octobre 2026 et justifie avoir fait dénoncer l’assignation au créancier inscrit avant la délivrance de l’assignation par acte du 22 juin 2026.

1 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 835 code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce le bail comprend une clause 6.2.2 qui prévoit que “pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements et prorogations, le preneuse devra à ses frais se conformer à l’ensemble des lois, règlements, ordonnances et autorisations applicables à l’immeuble et aux locaux loués en ce qui concerne la sécurité, la police, l’hygiène, l’environnement, le développement durable, la règlementation du travail, les établissement recevant du public […], les prescriptions des Pompiers et Mandataires de sécurité.
[…]
Le preneur prendra toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et la protection de la santé des personnes dans les lieux loués conformément à toutes dispositions légales, réglementaires, recommandations d’organismes sanitaires nationaux, bureaux de contrôle et concernant notamment les réseaux d’eau, cuisines etc.
[…]
Le preneur ne devra pas dépasser les effectifs maximums d’occupation autorisés par les règlements de sécurité en vigueur, les autorisations données et leurs modifications.”

Le bail litigieux comporte en outre une clause résolutoire (article 10) selon laquelle en cas de méconnaissance par le preneur d’une seule des obligations résultant pour lui du présent bail, le bail sera résilié de plein droit si un mois après une mise en demeure visant la présente clause résolutoire et mettant le preneur en demeure d’exécuter l’obligation méconnue, il n’a pas été satisfait à cette mise en demeure.

Il est établi que la Sci Murs Invest III a fait délivrer à la société [Etablissement 2] Bar une mise en demeure le 08 avril 2026 d’avoir dans le mois de signification de l’acte à :
– déposer une demande d’autorisation de travaux sur un établissement recevant du public pour permettre la levée de l’avis défavorable émis par la commission de sécurité dans le rapport du 28 janvier 2025,
– de réaliser lesdits travaux dès que l’autorisation lui sera délivrée,
– d’accueillir dans les locaux 59 personnes public et 3 personnes du personnel pour rester conforme au rapport de la commission de sécurité du 10 décembre 2019 et ne pas mettre en danger les personnes,
– d’en justifier.

Cette mise en demeure vise la clause résolutoire prévue au renouvellement du bail commercial signé le 07 décembre 2015 et rappelle le délai d’un mois pour effectuer lesdites obligations, de sorte qu’il a valablement fait courir le délai d’acquisition de la clause résolutoire d’un mois.

A l’appui de la mise en demeure, le bailleur produit le rapport de sécurité du 28 janvier 2026 et l’avis défavorable de la commission de sécurité concernant les lieux loués en raison de l’insuffisance de dégagements.

Il sera relevé que la société [Etablissement 2] Bar ne conteste pas la non conformité de ses travaux relativement au rapport de la commission de sécurité.

Et si la société [Etablissement 2] Bar justifie d’un dépôt d’une demande d’autorisation de travaux à la date du 28 septembre 2026, elle ne produit aucun document démontrant qu’elle s’est acquittée des causes de la mise en demeure dans le mois de sa signification.

Au demeurant, le bail ne conditionne pas l’acquisition de la clause résolutoire à la délivrance d’un arrêté de fermeture, contrairement à ce que prétend la société [Etablissement 2] Bar dans ses conclusions.

Il convient dans ces conditions, de constater la résiliation à la date du 09 mai 2026 du bail commercial liant la Sci Murs Invest III et la société [Etablissement 2] Bar par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société [Etablissement 2] Bar devra libérer les lieux, à savoir les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3], dans le mois suivant la signification de la présente décision, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est.

Il sera également rappelé que le sort des meubles est régi par les dispositions légales prévues aux articles R.433-1 et suivants du code de procédure civile.

2 – Sur la demande de délais pour régulariser le dossier administratif et réaliser les travaux afférents

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par application au présent litige, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire si la société [Etablissement 2] Bar justifie avoir engagé l’ensemble des démarches pour procéder aux travaux nécessaires permettant la mise en conformité de l’établissement à l’avis de la commission de sécurité avant la saison hivernale 2026-2027.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les lieux loués sont soumis au régime de la copropriété, ce qui est notamment rappelé dans la clause “désignation du local donné à bail” dans le bail commercial conclu entre les parties le 07 décembre 2015.

Il est également acquis que les travaux envisagés par la société [Etablissement 2] Bar et préconisés par la commission de sécurité nécessitent la mise en place d’une porte de deux unités de passage ouvrant en façade extérieure du bâtiment.

Il en résulte que les travaux préconisés nécessitent de modifier la façade du bien et in fine d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Or, si la société [Etablissement 2] Bar justifie avoir déposé des demandes d’autorisation auprès du service d’urbanisme de la commune avant la présente procédure, elle ne démontre aucunement avoir sollicité la tenue d’une assemblée générale auprès du syndic de copropriété aux fins d’obtenir l’autorisation des copropriétaires pour réaliser les travaux dans les délais annoncés puisqu’elle se limite à produire un courriel daté du 12 octobre 2026, soit postérieurement à l’audience de plaidoirie.

Faute de rapporter la preuve d’avoir réalisé les démarches nécessaires et efficientes auprès de la copropriété, la société [Etablissement 2] Bar ne peut qu’être déboutée de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire pour réaliser les travaux.

3 – Sur le paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail est résilié depuis le 09 mai 2026, date de l’acquisition de la clause résolutoire, et la société [Etablissement 2] Bar se maintient dans les lieux. La société Murs Invest III est donc fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

S’agissant du quantum, le bail conclu entre les parties prévoit que le montant de l’indemnité d’occupation est égal au double du loyer courant à la date de la résiliation, outre les charges et taxes.

Néanmoins l’application de cette clause est susceptible d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’au stade des référés le montant de l’indemnité d’occupation est fixé au montant du loyer courant, outre les charges locatives.

4 – Sur la conservation du dépôt de garantie

La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque émanant du preneur autre qu’un congé délivré régulièrement, ne constitue pas une clause pénale (Civ. 3ème, 7 nov. 2001, n° 00-15.508).

En conséquence, lorsqu’il est stipulé au bail qu’en cas de résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire, le montant du dépôt de garantie reste acquis au bailleur, celui-ci le conserve lorsque la clause résolutoire est jugée acquise.

En l’espèce, l’article 5.2 du bail signé entre les parties prévoit que dans le cas de la résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tout autre.

Au vu de ce qui précède et sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter la clause contractuelle, il convient de dire que le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur, étant relevé que la société [Etablissement 2] Bar n’a formulé aucune observation sur ce point.

5 – Sur les mesures accessoires

En application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société [Etablissement 2] Bar est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Au regard des circonstances, l’équité commande de condamner la société [Etablissement 2] Bar à payer la somme de 1 500 euros à la Murs Invest III sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société [Etablissement 2] Bar est déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Hélène Blondeau-Pâtissier, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu le 07 décembre 2015 entre la société Murs Invest III et la société [Etablissement 2] Bar concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3] à la date du 09 mai 2026,

ORDONNONS à la société [Etablissement 2] Bar de libérer les locaux situés [Adresse 4] sis [Adresse 6] à [Localité 3] dans le mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut de libération des lieux dans ce délai, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS la société [Etablissement 2] Bar à payer à la société Murs Invest III, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant, outre les charges locatives, à compter du 09 mai 2026 et jusqu’à remise effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

DISONS que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société Murs Invest III,

DEBOUTONS la société [Etablissement 2] Bar de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société [Etablissement 2] Bar aux dépens,

CONDAMNONS la société [Etablissement 2] Bar à payer à la société Murs Invest III la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La greffière, Le juge des référés,

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.