RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00426 –
N° Portalis DB3U-W-B7K-PIIJ

MINUTE N° :

Notifié le :

Copie exécutoire :
à : Me Benjamin JAMI

Copie certifiée conforme :
à : Mme [E] [T] [H] [S]

Copie dossier

Dossier : Me Benjamin JAMI
COUR D’APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Sannois

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JUGEMENT
DU 03 NOVEMBRE 2026
–

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son Syndic, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER (SAS), dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 2], pris en son établissement secondaire sis [Adresse 5] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son Président, Maître [V] [R] domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de Paris et substitué par Me Cédric BUFFO, avocat au barreau du Val-d’Oise

DÉFENDEUR :

Madame [E] [T] [H] [S]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Claude BARANES, Magistrat à titre temporaire
Greffier présent lors des débats : Nadège STUDER
Greffier présent lors du délibéré : Nadège STUDER

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Septembre 2026

DÉCISION :

Rendue par Claude BARANES, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Sannois, assisté de Nadège STUDER, Greffier,

– 1/4 –
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » situé [Adresse 7] à 95370 MONTIGNY LES CORMEILLES, représenté par son Syndic, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER (SAS) a assigné Madame [E] [T] [H] [S] devant ce tribunal aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– 5.286,63 € échéance du 1er trimestre 2026 incluse avec capitalisation des intérêts,
– 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
– 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 avril 2026.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a actualisé la dette à la somme de 5.635,94 € arrêtée au 2ème trimestre 2026 inclus dont 1921,59 € au titre de frais.

Madame [E] [T] [H] [S] était présente.

Elle a expliqué qu’une somme de 3.234,99 € adressée par le notaire à la suite de la mutation des lots par Madame [E] [T] [H] [S] n’a pas été prise en compte par le Syndic.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026 et le Conseil du syndicat des copropriétaires a été autorisé à adresser une note en délibéré pour vérifier l’encaissement de ladite somme de 3.234,99 €.

Par note en délibéré en date du 1er juin 2026, le Conseil du gyndicat des copropriétaires a indiqué que l’avis de mutation portait sur le lot n° 241 alors que l’affaire porte sur le lot n° 221.

L’affaire a en conséquence fait l’objet d’une réouverture des débats pour faire le point sur l’encaissement de la somme de 3.234,99 € et a été rappelée à l’audience du 07 septembre 2026.

A l’audience du 07 septembre 2026, le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil précise que c’est un autre lot qui est concerné.

Madame [E] [T] [H] [S], comparante en personne, indique avoir vendu les lots 241 et 521 et que le lot concerné est une cave, s’étonnant ainsi de l’importance du montant des charges. Elle indique que les lots vendus sont les lots n° 241 et 521 et que le lot non vendu est le lot n° 220.

Puis les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2026 par mise à disposition du public au greffe.

Par note en délibéré sollicitée par le tribunal, le conseil du Syndicat des copropriétaires a communiqué ses pièces par courrier réceptionné le 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement sera contradictoire.

– 2/4 –
Sur la créance au titre des charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– Un titre de propriété qui indique que Madame [E] [T] [H] [S] est bien propriétaire du lot 221 de la copropriété.

– Un relevé de compte actualisé au 1er juin 2026 appel du 2ème trimestre 2026 d’un montant de 3.714,35 € (5.635,94 € – 1921,59 € au titre des frais).

– Les appels de charges et travaux.

– Les procès-verbaux de décisions prises par l’Administrateur provisoire ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels.

– Un commandement de payer en date du 10 mars 2024.

S’agissant de la nature du lot n° 221, il apparaît à la lecture du titre de propriété qu’il s’agit non pas d’une cave comme l’a indiqué Madame [E] [T] [H] [S] à l’audience mais d’un atelier situé au sous-sol du bâtiment [Etablissement 1] représentant les 20/10000ème de ce bâtiment et que la mutation du 1er avril 2021 intervenue entre Madame [E] [T] [H] [S] au profit de Madame [F] [J], concerne les lots n° 241, 220 et 521 et non le lot n° 221 de la copropriété qui n’entre pas dans le périmètre de cette mutation.

Ainsi la demande au titre des charges de copropriété de 3.714,35 € arrêtées au 1er juin 2026 appel du 2ème trimestre 2026 pour le lot n° 221 apparaît justifiée tant dans son principe que dans son montant et il convient de condamner Madame [E] [T] [H] [S], avec capitalisation des intérêts qui est demandée.

Sur la demande au titre des frais de l’article 10.1

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires peut réclamer en outre, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par loi du 13 juillet 2006, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, à l’exclusion de tout autre.

Ainsi sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base

– 3/4 –
et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les postes « frais de commandement de payer, vacation syndic assignation, hypothèque judiciaire » ne relèvent pas de l’article 10.1 et seront rejetés.

Les mises en demeure n’étant pas produites, leur coût sera également rejeté.

Seul sera admis le coût du commandement de payer pour 151,59 € somme au paiement de laquelle sera condamnée Madame [E] [T] [H] [S] au titre de l’article 10.1.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice spécifique.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le Syndicat des copropriétaires ayant été contraint d’engager des frais irrépétibles, Madame [E] [T] [H] [S] sera condamnée à lui payer la somme de 500 € au titre de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de Madame [E] [T] [H] [S]

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Madame [E] [T] [H] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » situé [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son Syndic, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER (SAS), les sommes suivantes:

– 3.714,35 € au titre des charges arrêtées au 1er juin 2026 appel du 2ème trimestre 2026 inclus.

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil.

– 151,59 € au titre de l’article 10.1.

– 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute du surplus.

Condamne Madame [E] [T] [H] [S] aux dépens.

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 5], le 03 novembre 2026,

Le Greffier, Le Juge,
– 4/4 –