TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/11474 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PY7

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE DENOMME VALLON MALPASSE ILOT B1 SIS [Adresse 8] [Localité 6] (Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ S.C.I. VALLON CHERIFI (Me Frédéric AMSELLEM)

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-Me Frédéric AMSELLEM
la SELARL MASCARON AVOCATS

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DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VALLON MALPASSE ILOT B1 sis [Adresse 8] [Localité 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [Z] [Y], membre de la SCP AJILINK [Y]-BONETTO, Société civile professionnelle dont le siège social est [Adresse 11] [Localité 7], désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 28 octobre 2022 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n° N°C-13055-2024-012821 attribuée le 27/08/2024 par décision du bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Marseille

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. VALLON CHERIFI dont le siège social est situé [Adresse 12] [Localité 8], immatriculée au RCS Aix en Provence sous le numéro 752 359 737, prise en la personne de son représentant légal domicilié
en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 11 juillet 2012, étairela société civile immobilière VALLON-CHERIFIétaire est devenue propriétaire des lots n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 22, 36, 59, 60 et 61 au sein de l’immeuble Vallon Malpasse Îlot B1 situé au [Adresse 8] à [Localité 3].

Par courrier recommandé reçu le 9 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a sollicité le règlement de la somme de 18 939,42 euros au titre des charges de copropriété.

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A défaut de règlement, par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vallon Malpasse Îlot B1 situé au [Adresse 8] à [Localité 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [Z] [Y] de la société SCP AJILINK [Y]-BONETTO, a fait assigner la société civile immobilière VALLON-CHERIFI devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

Une ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été rendue le 2 juin 2026.

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Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vallon Malpasse Îlot B1 situé au [Adresse 8] à [Localité 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [Z] [Y] de la société SCP AJILINK [Y]-BONETTO, demande :
– la condamnation de la société civile immobilière VALLON-CHERIFI à lui payer :
– la somme de 36 018 euros au titre des charges de copropriété, dues au 12 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024
– et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation du défendeur à payer la somme de 2 000 euros au profit de Maître Philippe CORNET au titre des frais irrépétibles en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2026, la société civile immobilière VALLON-CHERIFI demande :
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie du 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble Vallon Malpasse Îlot B1, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que la société civile immobilière VALLON-CHERIFI est propriétaire des lots n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 22, 36, 59, 60 et 61, au sein de l’immeuble Vallon Malpasse Îlot B1 situé au [Adresse 8] à [Localité 3]. Elle est, de ce fait, tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment des procès-verbaux des 27 novembre 2018, 30 avril 2020, 1er septembre 2021, 27 juin 2022, 21 mars 2023, 28 mars 2023, 2 mai 2023, 9 mai 2023, 25 octobre 2023, 19 décembre 2023, 20 décembre 2023, 15 juillet 2024, 7 août 2024, 4 octobre 2024, 13 août 2025, 17 octobre 2025, 23 décembre 2025 et 13 mars 2026, de l’ordonnance d’homologation du plan d’apurement du 1er septembre 2023, des ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire de la copropriété et des décomptes produits aux débats que la société civile immobilière VALLON-CHERIFI s’est acquittée irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du premier semestre 2015.

Le dernier décompte produit, pour la période du 31 décembre 2021 au 12 mars 2026, fait mention de deux soldes antérieurs d’un montant de 7 175 euros et d’un montant de 18 464,39 euros. Le solde de 7 175 euros ne fait l’objet d’aucun justificatif dans les autres pièces produites aux débats. Il conviendra donc de l’imputer des sommes dues par la société VALLON-CHERIFI. En revanche, le solde de 18 464,39 euros est détaillé dans le grand livre pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, le grand livre pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, le grand livre pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, le grand livre partiel pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020 et le grand livre pour la période du 1er janvier 2021 au 6 avril 2022. Il comprend cependant un solde antérieur non justifié d’un montant de 229,53 euros, des frais de relance et de rappel non justifiés d’un montant de 52 euros, des frais de mise au contentieux non justifiés d’un montant de 98 euros, des frais dits « CPTA COULANGE/MASCRET » non justifiés de 228,22 euros et des frais dits de remise dossier avocat non justifiés d’un montant de 150 euros. Il conviendra donc de déduire ces sommes de la dette due par la société VALLON-CHERIFI. Il importe d’ajouter que les paiements qui correspondent à un appel de fonds en cours ne sauraient s’imputer sur la dette la plus ancienne et que les soldes antérieurs n’ont ainsi pas été réglés par des paiements postérieurs.

Par ailleurs, il ressort des comptes individuels de charges produits que les sommes imputées à la société VALLON-CHERIFI correspondent aux lots qu’elle détient et qu’une nouvelle clé de répartition a été appliquée à ses lots qui n’étaient pas soumis aux charges ascenseurs. La société VALLON-CHERIFI ne démontre pas qu’elle doit s’acquitter de charges non prévues dans l’état descriptif de division. Les dettes dues par le syndicat des copropriétaires et les soldes antérieurs dus par la société VALLON-CHERIFI ne doivent pas être confondus et ne correspondent pas aux mêmes sommes. Les sommes appelées correspondent par ailleurs aux charges et travaux votés dans les procès-verbaux précités.

Le défendeur reste ainsi devoir la somme de éancecharges28 085,25éancecharges euros au écpte12 mars 2026écpte, appel de charge du premier trimestre 2026 et régularisation des charges de l’année 2025 inclus, déduction faite des frais et du solde antérieur non justifiés (36 018€ – 7 175€ – 229,53€ – 52€ – 98€ – 228,22€ – 150€).

Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2024, sur la somme de 11 006,67 euros, exigible à cette date, et à compter du présent jugement pour le surplus.

II – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le simple placement sous administration provisoire ne démontre pas suffisamment l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société civile immobilière VALLON-CHERIFI, partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner la société civile immobilière VALLON-CHERIFI à payer à l’avocat du syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société civile immobilière VALLON-CHERIFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Vallon Malpasse Îlot B1 situé au [Adresse 8] à [Localité 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [Z] [Y] de la société SCP AJILINK [Y]-BONETTO, la somme de 28 085,25 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 mars 2026, appel de charge du premier trimestre 2026 et régularisation des charges de l’année 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2024 sur la somme de 11 006,67 euros et à compter du 3 novembre 2026 pour le surplus ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice présentée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la société civile immobilière VALLON-CHERIFI à verser à Maître Philippe CORNET la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière VALLON-CHERIFI aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.

Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.