TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 26/07790 – N° Portalis DBZS-W-B7K-23ZL

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Mme [F] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant

M. [O] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Septembre 2026 ;

Vu l’accord du demandeur pour le traitement du dossier sans audience publique, l’affaire a été mise en délibéréle 3 novembre 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Novembre 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

Par actes d’huissier du 10 et 13 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Lille a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.
Il demande au tribunal de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner M. et Mme [J] solidairement à lui payer les sommes de :
– 10 360,89 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 8 juin 2026 outre les intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité et la capitalisation des intérêts,
– 72 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance,
– 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– 2 232 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– Les condamner solidairement aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [J] sont propriétaires des lots 4, 13 et 16, qu’ils sont tenus solidairement au paiement des charges de copropriété, qu’ils ne les réglent pas régulièrement.
Il ajoute qu’ils doivent payer également les frais exposés qui étaient nécessaire au recouvrement de la créance.
Il explique encore que M. et Mme [J] n’ont donné aucune suite favorable ni même explication à ses mises en demeure, que le défaut de paiement empêche le syndic de s’aquitter des dettes du syndicat alors en particulier que d’importants et urgents travaux de ravalement et de toiture ont été votés pour mettre fin à des infiltrations. Il précise que M. et Mme [J] ont d’ailleurs voté favorablement pour ces travaux. Il ajoute que M. et Mme [J] ne résident pas dans l’immeuble dont ils tirent des revenus locatifs. Il estime subir un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et en réclame réparation.

M. et Mme [J] n’ont pas pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience publique, avec l’accord du demandeur donné par bulletin électronique du 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à M. [J] personnellement et par dépôt en l’étude d’huissier pour Mme [J] et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
[…]
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :
– le règlement de copropriété,
– le contrat de syndic,
– le relevé de propriété,
– un extrait du compte de M. et Mme [J] du 15 mai 2025 au 8 juin 2026,
– une relance du 22 août 2025,
– une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2025,
– une relance par lettre recommandée du 17 octobre 2025,
– les appels de fonds tant pour les travaux que pour les charges
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2025 ayant validé les comptes annuels 2023 et 2024 et voté les budgets prévisionnels 2025 et 2026 mais également au cours de laquelle ont été décidés des travaux de réfection de couverture, de façade, de fenêtres.

Ces pièces suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour M. et Mme [J] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 10 360,89 euros arrêtée au 8 juin 2026.

Le contrat de syndic prévoit que la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et la relance après mise en demeure est facturée à hauteur de 36 euros TTC.
Ces envois étaient nécessaires au moment où étaient appelées les sommes exigibles pour payer les travaux.

Le règlement de la copropriété stipule la solidarité notamment en cas d’indivision (article 50).

M. et Mme [J] seront donc condamnés solidairement à payer ces sommes.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967 :

“ Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.”

Le règlement de la copropriété prévoit l’application du taux légal également à compter de la mise en demeure et n’apporte donc aucune dérogation.

M. et Mme [J] devront donc payer les intérêts au taux légal sur la somme de 9 849,22 euros à compter du 17 octobre 2025, date de distribution de la mise en demeure du 19 septembre 2025 sur le surplus à compter de l’assignation, soit le 13 juillet 2026.

Selon l’article 1343-2 du code civil :

“ Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

La capitalisation des intérêts par années entière est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera ordonnée.

Pour le cas où des paiements auraient été opérés postérieurement à l’assignation, entre les mains du syndic ou celles de l’huissier, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil implicitement invoqué :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir la mauvaise foi de M. et Mme [J] ni l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. et Mme [J], qui succombent, seront condamnés solidairement à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également solidairement à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. et Mme [J] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 10 360,89 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 8 juin 2026 avec intérêt au taux légal sur la somme de 9 849,22 euros à compter du 17 octobre 2025 et sur le surplus à compter du 13 juillet 2026 ;

Dit que les intérêts échus de cette somme, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Condamne M. et Mme [J] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

Pour le cas où des paiements auraient été opérés postérieurement à l’assignation, Dit que les condamnations ci-dessus sont prononcées en deniers ou quittance ;

Condamne M. et Mme [J] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [J] solidairement à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 26/07790 – N° Portalis DBZS-W-B7K-23ZL

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]
C/
[F] [J], [O] [J]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.