Résiliation du bail d’habitation : impayés, inoccupation et expulsion

Cadre juridique et définition

La résiliation peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une inexécution suffisamment grave. Elle peut également être demandée en justice.

Le bail d’habitation est principalement régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Selon son article 2, cette loi s’applique aux baux, y compris verbaux, et ses dispositions sont d’ordre public.

Le locataire doit notamment occuper les lieux loués à titre de résidence principale. Le non-paiement des loyers et charges ou le défaut d’occupation peuvent donc justifier une demande de résiliation lorsque les conditions applicables sont réunies.

Conditions et critères de résiliation

En cas d’impayés, l’inexécution des obligations de paiement peut constituer une inexécution suffisamment grave. Le bail peut aussi comporter une clause résolutoire permettant au bailleur d’en demander la mise en œuvre.

Le locataire doit occuper personnellement le logement, qui doit constituer sa résidence principale, définie comme un logement occupé au moins huit mois par an. Celui qui invoque la résiliation doit prouver le manquement et sa gravité.

Lorsque l’occupant d’un immeuble interdit d’habiter refuse trois offres de relogement adaptées à ses besoins et possibilités, le juge peut être saisi d’une demande de résiliation du bail ou du droit d’occupation et d’expulsion.

Après la résiliation, l’occupation sans droit ni titre peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser les pertes de loyer. Son montant peut être supérieur au loyer selon les circonstances.

Principales situations particulières

Procédure et démarches pratiques

En cas d’impayés, le bailleur doit d’abord mettre le locataire en demeure de régler les sommes dues. Le commandement de payer constitue une mise en demeure préalable pouvant permettre de demander la résiliation sur le fondement de la clause résolutoire.

La résiliation peut être demandée en justice lorsque l’inexécution est suffisamment grave. Le bailleur doit produire les éléments établissant le manquement, notamment le décompte des sommes dues ou les éléments démontrant l’inoccupation.

Si un jugement ordonne l’expulsion, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge fixe un délai dans lequel l’occupant doit quitter les lieux.

Un moratoire accordé dans le cadre d’une procédure de surendettement peut suspendre les effets de la clause résolutoire. Le non-respect des obligations de paiement des charges courantes peut toutefois rendre ce moratoire caduc et permettre le rétablissement de la clause résolutoire.

Situations particulières : inoccupation, abandon et relogement

Le locataire doit occuper personnellement le logement, qui doit constituer sa résidence principale. Celle-ci est définie comme un logement occupé au moins huit mois par an. L’inoccupation peut donc justifier une résiliation lorsque le manquement et sa gravité sont établis.

En cas d’abandon du domicile, le bail peut être transféré dans les conditions prévues par les textes applicables. Lorsque personne ne peut bénéficier du transfert, le contrat est résilié de plein droit.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit assurer le relogement des occupants. Le refus de trois offres de relogement peut permettre de saisir le juge afin de demander la résiliation du bail et l’autorisation d’expulser l’occupant.

Points de vigilance après la résiliation

L’occupant qui reste dans les lieux sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser les pertes de loyers. Selon les circonstances, cette indemnité peut être supérieure au montant du loyer.

L’expulsion peut être ordonnée par le juge lorsque le bail est résilié et que l’occupant ne quitte pas volontairement les lieux. En matière de surendettement, un moratoire suspendant les effets de la clause résolutoire impose néanmoins le paiement des charges courantes ; son non-respect peut entraîner sa caducité et le rétablissement de la clause résolutoire.

Questions fréquentes