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L’essentiel
- Fondement de l’occupation
- Résidence principale du locataire
- Défaut d’occupation
- Manquement pouvant justifier la résiliation
- Durée minimale d’occupation
- Au moins huit mois par an
- Impayés locatifs
- Inexécution grave des obligations de paiement
- Clause résolutoire
- Commandement de payer préalable
- Occupation sans titre
- Indemnité d’occupation possible
- Relogement obligatoire
- Offre adéquate en cas d’interdiction d’habiter
- Refus de relogement
- Trois refus peuvent permettre la résiliation
Cadre juridique et définition
La résiliation peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une inexécution suffisamment grave. Elle peut également être demandée en justice.
Le bail d’habitation est principalement régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Selon son article 2, cette loi s’applique aux baux, y compris verbaux, et ses dispositions sont d’ordre public.
Le locataire doit notamment occuper les lieux loués à titre de résidence principale. Le non-paiement des loyers et charges ou le défaut d’occupation peuvent donc justifier une demande de résiliation lorsque les conditions applicables sont réunies.
Conditions et critères de résiliation
En cas d’impayés, l’inexécution des obligations de paiement peut constituer une inexécution suffisamment grave. Le bail peut aussi comporter une clause résolutoire permettant au bailleur d’en demander la mise en œuvre.
Le locataire doit occuper personnellement le logement, qui doit constituer sa résidence principale, définie comme un logement occupé au moins huit mois par an. Celui qui invoque la résiliation doit prouver le manquement et sa gravité.
Lorsque l’occupant d’un immeuble interdit d’habiter refuse trois offres de relogement adaptées à ses besoins et possibilités, le juge peut être saisi d’une demande de résiliation du bail ou du droit d’occupation et d’expulsion.
Après la résiliation, l’occupation sans droit ni titre peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser les pertes de loyer. Son montant peut être supérieur au loyer selon les circonstances.
Principales situations particulières
| Situation | Conséquence possible | Point à établir |
|---|---|---|
| Inoccupation du logement | Résiliation du bail | Manquement à l’obligation d’occupation personnelle et gravité du manquement |
| Abandon du domicile | Transfert du bail ou résiliation de plein droit | Existence d’une personne pouvant bénéficier du transfert |
| Refus de trois offres de relogement | Demande judiciaire de résiliation et d’expulsion | Caractère adéquat des offres au regard des besoins et possibilités de l’occupant |
| Maintien dans les lieux sans droit ni titre | Indemnité d’occupation et éventuelle expulsion | Occupation persistante après la résiliation |
Procédure et démarches pratiques
En cas d’impayés, le bailleur doit d’abord mettre le locataire en demeure de régler les sommes dues. Le commandement de payer constitue une mise en demeure préalable pouvant permettre de demander la résiliation sur le fondement de la clause résolutoire.
La résiliation peut être demandée en justice lorsque l’inexécution est suffisamment grave. Le bailleur doit produire les éléments établissant le manquement, notamment le décompte des sommes dues ou les éléments démontrant l’inoccupation.
Si un jugement ordonne l’expulsion, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge fixe un délai dans lequel l’occupant doit quitter les lieux.
Un moratoire accordé dans le cadre d’une procédure de surendettement peut suspendre les effets de la clause résolutoire. Le non-respect des obligations de paiement des charges courantes peut toutefois rendre ce moratoire caduc et permettre le rétablissement de la clause résolutoire.
Situations particulières : inoccupation, abandon et relogement
Le locataire doit occuper personnellement le logement, qui doit constituer sa résidence principale. Celle-ci est définie comme un logement occupé au moins huit mois par an. L’inoccupation peut donc justifier une résiliation lorsque le manquement et sa gravité sont établis.
En cas d’abandon du domicile, le bail peut être transféré dans les conditions prévues par les textes applicables. Lorsque personne ne peut bénéficier du transfert, le contrat est résilié de plein droit.
Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit assurer le relogement des occupants. Le refus de trois offres de relogement peut permettre de saisir le juge afin de demander la résiliation du bail et l’autorisation d’expulser l’occupant.
Points de vigilance après la résiliation
L’occupant qui reste dans les lieux sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser les pertes de loyers. Selon les circonstances, cette indemnité peut être supérieure au montant du loyer.
L’expulsion peut être ordonnée par le juge lorsque le bail est résilié et que l’occupant ne quitte pas volontairement les lieux. En matière de surendettement, un moratoire suspendant les effets de la clause résolutoire impose néanmoins le paiement des charges courantes ; son non-respect peut entraîner sa caducité et le rétablissement de la clause résolutoire.
Questions fréquentes
Le défaut d’occupation personnelle peut-il entraîner la résiliation du bail ?
Oui. Le locataire doit occuper les lieux loués à titre de résidence principale. Lorsque le logement n’est plus occupé, la résiliation peut être demandée, notamment si les clés n’ont pas été restituées et que des meubles restent sur place.
Une indemnité est-elle due après la résiliation du bail ?
En cas d’occupation sans droit ni titre, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation destinée à compenser les pertes de loyer. Selon les circonstances, cette indemnité peut être supérieure au montant du loyer.
Que se passe-t-il lorsque le locataire refuse des offres de relogement ?
Lorsque l’occupant refuse trois offres de relogement, le juge peut être saisi d’une demande de résiliation du bail ou du droit d’occupation et d’autorisation d’expulsion. Les offres doivent correspondre aux besoins et aux possibilités de l’occupant.
Le non-paiement des loyers et charges peut-il justifier la résiliation ?
Oui. L’interruption des paiements peut constituer une inexécution suffisamment grave permettant de demander la résiliation du bail. Le bailleur doit établir l’obligation de paiement et son inexécution.
Quelle démarche précède la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés ?
Le bailleur doit d’abord mettre en demeure le locataire de régler les sommes dues, notamment par un commandement de payer. La résiliation peut ensuite être demandée dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire doit-il continuer à payer pendant un moratoire de surendettement ?
Oui. Le moratoire suspend les effets de la clause résolutoire, mais le locataire doit continuer à régler les charges courantes. Si cette obligation n’est pas respectée, le moratoire peut devenir caduc et la clause résolutoire être rétablie.
Décisions et analyses sur « Baux d'habitation et résiliation »
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