Responsabilité du locataire en cas d’incendie : occupation partagée du bailleur et origine indéterminée du sinistre

L’article 1733 du code civil de la Polynésie française institue une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie. Toutefois, lorsque le bailleur jouit effectivement d’une partie de l’immeuble dans des conditions assimilables à celles d’un locataire, cette présomption cesse si l’origine du sinistre demeure indéterminée. Il appartient alors au bailleur de démontrer que le feu a commencé dans la partie exclusivement occupée par un locataire ou de caractériser une faute causale de celui-ci.

L’expertise judiciaire et l’avis du sapiteur ont établi que le propriétaire occupait plusieurs espaces de l’immeuble et que plusieurs scénarios de départ de feu restaient possibles. Les articles de presse, les déclarations conditionnelles et le constat d’huissier ne suffisaient pas à localiser le départ du feu. La demande du bailleur a donc été rejetée.

Sur le fondement des articles 1719 et 1722 du code civil de la Polynésie française, le bailleur demeure tenu de délivrer et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage convenu. Les défauts de conformité ayant aggravé la propagation ont justifié un partage des responsabilités à parts égales et l’indemnisation des locataires à hauteur de 50 % de leurs préjudices matériels et d’exploitation. L’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française a également été appliqué au titre des frais irrépétibles.

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L’origine et le point de départ de l’incendie ne pouvant être déterminés avec certitude, la responsabilité des locataires n’est pas établie. La cour rejette la demande du propriétaire fondée sur la présomption applicable aux incendies. Elle retient en revanche des défauts de conformité et d’entretien imputables au bailleur, ayant favorisé la propagation du feu, et fixe sa responsabilité à 50 % des dommages subis par les locataires.

Un propriétaire avait donné à bail différentes parties d’un entrepôt à la société Multitrade, exploitant une activité de traitement de surfaces de carrosserie, et à une entrepreneuse individuelle exerçant une activité de menuiserie. Le propriétaire conservait toutefois la jouissance de plusieurs espaces, notamment un bureau, un atelier de soudure et un étage utilisé comme entrepôt, chambre et bureau.

Un incendie a détruit une partie du bâtiment et interrompu les activités. L’enquête pénale a été classée sans suite. L’expertise judiciaire et l’intervention d’un sapiteur ont conclu que l’origine et le point de départ du feu ne pouvaient être déterminés avec certitude, plusieurs scénarios étant envisageables dans les locaux du propriétaire et des locataires.

Le propriétaire recherchait la responsabilité des locataires sur le fondement de la présomption applicable aux incendies. Les locataires sollicitaient l’indemnisation de leurs pertes matérielles et d’exploitation, imputant au bailleur les défauts de conformité et d’entretien ayant favorisé la propagation. La cour a rejeté la demande du propriétaire, mais a retenu une responsabilité du bailleur à hauteur de 50 % des dommages subis par les locataires.

• Occupation effective d’une partie de l’immeuble par le bailleur
• Jouissance du propriétaire dans des conditions assimilables à celles d’un locataire
• Origine et point de départ de l’incendie demeurés indéterminés
• Absence de preuve d’un départ du feu dans les locaux exclusivement loués
• Absence de preuve d’une faute causale imputable aux locataires
• Non-conformité des dispositions constructives ayant aggravé la propagation
• Répartition des mesures de prévention entre bailleur et locataires

• Rapport d’expertise judiciaire contradictoire et plan des lieux
• Rapport du sapiteur sapeur-pompier sur les scénarios de départ du feu
• Constatations des locaux occupés par le propriétaire et de ses matériels
• Rapport d’intervention de la sécurité civile sur un second incendie
• Articles de presse et déclarations conditionnelles écartés comme insuffisants

Le propriétaire ne peut obtenir l’indemnisation de la destruction de l’immeuble faute de preuve d’un départ du feu imputable aux locataires. Il doit en revanche indemniser la société Multitrade et l’entrepreneuse locataire à hauteur de 50 % de leurs pertes matérielles et d’exploitation, en raison des défauts d’entretien et de conformité du bâtiment.

• Rejet de la demande indemnitaire du propriétaire contre les locataires
• Indemnisation de l’entrepreneuse locataire à hauteur de 5 263 598 Fcfp
• Indemnisation de la société Multitrade à hauteur de 14 658 884 Fcfp
• Paiement des dépens et de 400 000 Fcfp au titre de l’article 407

À faire

• Documenter précisément l’occupation effective de chaque partie des locaux
• Faire établir rapidement un rapport technique sur le départ du feu
• Conserver les lieux et éviter toute modification avant expertise
• Vérifier la conformité des structures et dispositifs de prévention incendie
• Chiffrer séparément les pertes matérielles et d’exploitation

À éviter

• Fonder une demande sur de simples hypothèses de départ du feu
• Confondre zone de propagation et lieu d’origine de l’incendie
• Nettoyer ou rénover les lieux avant les constatations techniques
• Négliger les obligations contractuelles d’assurance incendie
• Imputer globalement aux locataires les défauts structurels du bâtiment

La présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil

La présomption pesant sur le locataire cesse lorsque le bailleur jouit effectivement d’une partie de l’immeuble dans des conditions assimilables à celles d’un locataire et que l’origine du feu demeure indéterminée. Le bailleur doit alors prouver que l’incendie a commencé dans la partie exclusivement occupée par un locataire ou établir une faute causale.

La preuve du lieu de naissance de l’incendie

Les juges apprécient souverainement les éléments techniques. En l’absence de certitude dans le rapport d’expertise, les scénarios hypothétiques, déclarations conditionnelles, articles de presse et constatations matérielles ne suffisent pas à localiser le départ du feu ni à établir une faute des locataires.

Les obligations du bailleur et le partage des responsabilités

En application des articles 1719 et 1722 du code civil de la Polynésie française, le bailleur doit délivrer et entretenir les locaux conformément à leur usage. Les défauts de conformité des cloisonnements et de la structure ayant aggravé la propagation, la responsabilité des dommages a été partagée par moitié entre le propriétaire et les locataires.

Article 5 du Code civil de la Polynésie française, Article 5 du Code de procédure civile de la Polynésie française, Article 6 du Code de procédure civile de la Polynésie française, Article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article 1733 du Code civil de la Polynésie française, Article 1734 du Code civil de la Polynésie française, Article 1719 du Code civil de la Polynésie française, Article 1722 du Code civil de la Polynésie française, Article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, Article 264 du Code de procédure civile de la Polynésie française, Article 268 du Code de procédure civile de la Polynésie française