Obligation de délivrance du bailleur : réduction du loyer pour perte prouvée de 17,25 % de la surface commerciale

L’article 1719, alinéa 1er, 1° du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée et cette obligation perdure pendant le bail. La superficie précisément mentionnée dans le contrat constituait ici un élément déterminant de la convention. Le bailleur, qui ne justifiait pas la perte de 17,25 % de la surface louée, a donc manqué à son obligation de délivrance.

Toutefois, ce manquement ne permettait pas au preneur de suspendre intégralement le paiement des loyers. Au regard de l’article 1728, 2° du Code civil, l’exception d’inexécution suppose que les locaux soient impropres à leur destination, ce qui n’était pas établi puisque le preneur les avait occupés jusqu’au terme du bail. Une déduction proportionnelle de 17,25 % des loyers et charges a néanmoins été admise à compter du premier trimestre 2020.

La cour a ainsi fixé la dette locative à 183 405,40 euros, après déduction de 38 232,54 euros, puis a ajouté la pénalité contractuelle de 10 %, soit une condamnation totale de 201 745,94 euros. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été rejetées et chaque partie a conservé ses dépens.

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Un preneur commercial reprochait au bailleur de ne plus lui délivrer l’intégralité des surfaces prévues au bail et avait cessé de payer les loyers. La cour constate une différence de 17,25 %, mais relève que les locaux demeuraient conformes à leur destination. Le preneur ne pouvait donc suspendre totalement les paiements, tout en bénéficiant d’une déduction proportionnelle. La condamnation est ramenée à 201 745,94 euros.

Un bail commercial conclu en 2002 portait sur des bureaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage, des archives et des garages. Après un changement d’actionnariat en 2014, le preneur a soutenu qu’il ne disposait plus que du premier étage et d’une partie des archives, soit une surface inférieure à celle stipulée au bail.

À partir du premier trimestre 2020, le preneur a cessé de régler les loyers et charges, reprochant au bailleur un manquement à son obligation de délivrance. Il a demandé la restitution des sommes correspondant à la surface prétendument perdue. Le bailleur a sollicité le paiement des arriérés et l’application d’une pénalité contractuelle.

La cour retient que la surface effectivement occupée représentait 306,6 m² au lieu de 370,97 m², soit une différence de 17,25 %. Elle constate toutefois que les locaux n’étaient pas impropres à leur destination. Le preneur ne pouvait donc suspendre intégralement les loyers, mais bénéficiait d’une déduction proportionnelle. La condamnation a été réduite à 201 745,94 euros, pénalité incluse.

• Surface précisément mentionnée dans le bail commercial
• Manquement du bailleur à l’obligation continue de délivrance
• Écart de surface établi par des éléments probants
• Preuves soumises à un débat contradictoire
• Locaux demeurant utilisables conformément à leur destination
• Déduction des loyers calculée selon la surface effectivement perdue
• Pénalité contractuelle applicable aux sommes restant impayées

• Contrat de bail mentionnant 334 m² de bureaux
• Plan d’aménagement du 2 avril 2002
• Attestations de l’expert-comptable et du commissaire aux comptes
• Procès-verbal contradictoire de constat du 31 mars 2022
• Relevé du géomètre évaluant le premier étage à 274,4 m²

Le bailleur est reconnu responsable d’une délivrance partiellement défectueuse, mais le preneur reste tenu de régler les loyers dès lors que les locaux demeuraient exploitables. La dette locative est réduite de la fraction correspondant à la surface perdue, puis majorée de la pénalité prévue au bail.

• Déduction de 17,25 % des loyers et charges
• Condamnation du preneur à 201 745,94 euros
• Application de la pénalité contractuelle de 10 %
• Rejet de la suspension intégrale des loyers
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700
• Chaque partie conserve ses dépens

À faire

• Relire la désignation précise des locaux dans le bail
• Faire établir un métrage contradictoire des surfaces
• Documenter toute modification de la jouissance des locaux
• Calculer séparément la réduction proportionnelle des loyers
• Vérifier les clauses de pénalité et leurs conditions d’application

À éviter

• Suspendre intégralement les loyers sans prouver l’impropriété des locaux
• Fonder la demande sur un rapport amiable isolé
• Assimiler parties communes et surfaces privatives louées
• Invoquer une réduction ancienne sans preuve de sa date
• Omettre de contester contradictoirement les métrages produits

L’obligation de délivrance et la superficie contractuelle

L’article 1719, alinéa 1er, 1° du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée pendant toute la durée du bail. La superficie précisément stipulée constituait un élément déterminant du contrat. La perte non justifiée de 17,25 % de la surface louée caractérisait un manquement à cette obligation.

L’exception d’inexécution du bail commercial

Le preneur ne peut suspendre intégralement le paiement des loyers que si le manquement rend les locaux impropres à l’usage prévu. L’occupation des locaux jusqu’au terme du bail ne permettait pas d’établir cette impropriété. L’exception d’inexécution a donc été écartée, mais une déduction proportionnelle des loyers a été admise.

La preuve contradictoire de la surface louée

La cour a retenu le bail, le plan d’aménagement, les attestations professionnelles, le constat contradictoire de sortie et le métrage du géomètre. Elle a écarté les éléments insuffisamment probants concernant une réduction dès 2014 et les mesures non corroborées relatives aux circulations.

Article 1719 du Code civil, Article 6 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 1134 ancien du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1193 du Code civil, Article 1192 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1344-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile