Clause résolutoire d’un bail commercial : suspension rétroactive après paiement intégral de l’arriéré

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque sa mise en œuvre est régulière et qu’aucune contestation sérieuse ne s’y oppose. L’article L. 145-41 du Code de commerce impose un commandement demeuré infructueux pendant un mois et exige que cet acte mentionne ce délai. Le paiement intervenu après l’expiration du délai ne remet pas en cause l’acquisition de la clause.

Toutefois, sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, la cour saisie de l’entier litige peut accorder des délais rétroactifs, dans la limite de deux ans, et suspendre les effets de la clause lorsque la résiliation n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée. Des virements instantanés établissant le règlement intégral de la dette ont permis de constater le respect du délai accordé. La clause a donc été réputée n’avoir jamais joué, entraînant le rejet de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation.

La demande de nullité du commandement n’a pas été examinée en référé. Les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile restent toutefois à la charge du locataire, qui avait contraint le bailleur à engager la procédure.

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À la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial, le premier juge avait ordonné l’expulsion de la locataire. Celle-ci ayant réglé l’intégralité de sa dette et étant à jour de ses loyers, la cour accorde rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 16 décembre 2025. Le délai respecté, la clause est réputée n’avoir jamais joué et l’expulsion est rejetée.

Une société bailleresse a donné à bail commercial à une société locataire un local destiné à une activité de boulangerie et de restauration rapide. Le bail comportait une clause résolutoire et une franchise de loyer. En raison d’un arriéré locatif, le bailleur a délivré un commandement de payer visant cette clause, puis a demandé en référé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel de la dette.

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. En appel, la locataire a justifié avoir réglé l’intégralité de la dette par deux virements instantanés et être à jour de ses loyers courants.

La cour a confirmé l’acquisition initiale de la clause au terme du délai légal, mais a accordé rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 16 décembre 2025. Le délai ayant été respecté, la clause a été réputée n’avoir jamais joué. L’expulsion et l’indemnité d’occupation ont été rejetées, tandis que les dépens et frais irrépétibles sont restés à la charge de la locataire.

• Commandement de payer régulièrement délivré et mentionnant le délai légal d’un mois.
• Absence de paiement ou de contestation dans le délai initial du commandement.
• Absence de contestation sérieuse faisant obstacle au constat en référé.
• Demande de délais fondée sur les articles L. 145-41 et 1343-5.
• Règlement intégral de l’arriéré dans le délai rétroactivement accordé.
• Paiement des loyers et charges courants à la date où la cour statue.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Deux ordres de virements instantanés de 5 000 euros.
• Décompte actualisé de la dette locative produit par le bailleur.
• Relevé de compte locatif actualisé présentant un solde nul.
• Justificatifs établissant le paiement des loyers courants.

La locataire évite l’expulsion et l’indemnité d’occupation grâce au paiement intégral constaté dans le délai rétroactif. Le bailleur conserve toutefois le bénéfice de la condamnation provisionnelle correspondant à l’arriéré et obtient les dépens ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Clause résolutoire réputée n’avoir jamais joué.
• Expulsion rejetée.
• Indemnité d’occupation supprimée.
• Condamnation provisionnelle à l’arriéré maintenue.
• Dépens d’appel supportés par la locataire.
• 3 000 euros accordés au bailleur au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la régularité du commandement de payer.
• Contrôler le délai légal d’un mois.
• Conserver les ordres de virements instantanés.
• Produire un décompte locatif actualisé.
• Établir le paiement des loyers courants.

À éviter

• Attendre l’expulsion pour régulariser la dette.
• Confondre paiement tardif et annulation du commandement.
• Négliger la preuve de la date d’émission des virements.
• Omettre les charges dans le décompte locatif.
• Demander la nullité du commandement sans débat adapté.

La mise en œuvre de la clause résolutoire d’un bail commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai d’un mois et demeuré infructueux. Le paiement ou la contestation doivent intervenir dans ce délai. À défaut, la clause est acquise, sauf mauvaise foi du bailleur. En référé, sa constatation est possible lorsque la clause a été régulièrement mise en œuvre et qu’aucune contestation sérieuse ne s’y oppose, conformément aux articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

Les délais de paiement rétroactifs et la suspension de la clause

Sur le fondement des articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, la cour peut accorder des délais rétroactifs lorsque la résiliation n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée. Elle examine la situation au jour où elle statue. Le règlement intégral de l’arriéré par virements instantanés, ainsi que le paiement des loyers courants, a justifié le délai accordé et la suspension des effets de la clause.

Les pouvoirs du juge des référés sur la nullité du commandement

La régularisation postérieure au délai d’un mois ne remet pas en cause les effets du commandement. La demande tendant à sa nullité n’a toutefois pas été examinée en référé, la cour ayant dit n’y avoir lieu à référé sur ce point. La clause a néanmoins été réputée n’avoir jamais joué en raison du respect du délai rétroactif.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 1343-5 du Code civil, Article 450 du Code de procédure civile, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile