Référé et occupation sans titre : preuve suffisante d’un bail verbal écartant l’expulsion des caves commerciales

En application de l’article 835, alinéa 1, du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une mesure de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. L’occupation sans droit ni titre constitue en principe un tel trouble, mais encore faut-il que l’absence de droit d’occupation soit établie.

La cour retient ici plusieurs éléments rendant plausible l’existence d’un bail verbal au sens de l’article 1714 du Code civil : échanges relatifs au paiement des loyers, synthèse des loyers établie par le propriétaire, sollicitations concernant l’entretien des caves et paiement de travaux par l’occupant. Des retraits bancaires réguliers corroborent également le règlement allégué de loyers en espèces. L’existence d’une contestation sérieuse sur le titre d’occupation exclut donc la caractérisation du trouble manifestement illicite et justifie l’absence de référé sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur le plan procédural, l’article 963 du Code de procédure civile impose le paiement du droit de timbre prévu par l’article 1635 bis P du Code général des impôts, à peine d’irrecevabilité des défenses. Le défaut de justification du paiement entraîne l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé. La partie succombante supporte enfin les dépens et peut être condamnée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’occupation de caves non mentionnées dans le bail commercial était justifiée par des éléments rendant plausible l’existence d’un bail verbal, notamment des échanges sur les loyers et des relevés bancaires. La cour écarte ainsi le trouble manifestement illicite, infirme l’expulsion et supprime l’indemnité d’occupation.

Une société exploitant un fonds de commerce occupait trois caves appartenant à une société civile immobilière. Le bail commercial portant sur le local principal ne mentionnait pas ces caves. Le propriétaire a demandé en référé leur restitution, l’expulsion de l’occupant et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le premier juge a ordonné l’expulsion et fixé une indemnité provisionnelle. En appel, l’intimé n’a pas justifié du paiement du droit de timbre exigé, de sorte que ses conclusions ont été déclarées irrecevables.

La société occupante invoquait un bail verbal. Elle produisait des échanges relatifs aux loyers, une synthèse de loyers, un procès-verbal de commissaire de justice, une facture de travaux d’extraction et des relevés bancaires établissant des retraits réguliers. La cour a considéré que ces éléments rendaient l’existence d’un titre d’occupation suffisamment plausible. Elle a donc écarté le trouble manifestement illicite, infirmé l’expulsion et supprimé l’indemnité d’occupation. Le propriétaire a été condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Vérifier l’existence d’une occupation sans droit ni titre établie
• Rechercher une contestation sérieuse sur le titre d’occupation
• Admettre la preuve d’un bail verbal conformément à l’article 1714
• Examiner les échanges relatifs au paiement des loyers
• Prendre en compte les comportements caractérisant l’existence d’un bailleur
• Évaluer la concordance des paiements et documents produits

• Procès-verbal de commissaire de justice du 9 avril 2025
• Messages relatifs aux loyers des caves litigieuses
• Synthèse des loyers établie par le propriétaire
• Facture Bati Air acquittée par l’occupant
• Relevés bancaires faisant apparaître des retraits réguliers

L’occupant conserve le bénéfice de l’absence d’expulsion en référé et n’est pas redevable de l’indemnité d’occupation provisionnelle. Le propriétaire, dont les conclusions sont irrecevables faute de timbre, succombe et doit supporter les frais de procédure.

• Maintien de l’occupation en l’absence de trouble établi
• Suppression de l’indemnité d’occupation provisionnelle
• Condamnation du propriétaire aux dépens des deux instances
• Paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700
• Conservation des preuves relatives aux loyers et travaux

À faire

• Produire les échanges relatifs aux loyers
• Faire constater les messages par commissaire de justice
• Conserver les relevés bancaires pertinents
• Documenter les travaux assumés par l’occupant
• Vérifier le paiement du droit de timbre

À éviter

• Occuper des locaux sans réunir les justificatifs du titre
• Négliger la formalisation écrite du bail
• Omettre de justifier le paiement du timbre fiscal
• Notifier les conclusions à un destinataire inapproprié
• Demander l’expulsion sans établir l’absence de droit

La recevabilité des conclusions en appel

Les conclusions de l’intimé sont irrecevables faute de justification du paiement du droit de timbre de 225 euros exigé par l’article 963 du Code de procédure civile, dans le champ de l’article 1635 bis P du Code général des impôts. Cette sanction est prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’irrégularité de la notification.

Le trouble manifestement illicite lié à l’occupation

Selon l’article 835, alinéa 1, du Code de procédure civile, une remise en état peut être ordonnée en référé si un trouble manifestement illicite est établi. L’occupation sans droit ni titre en constitue normalement un, mais la contestation sérieuse d’un titre d’occupation empêche sa caractérisation lorsque l’absence de droit n’est pas démontrée.

La preuve d’un bail verbal

L’article 1714 du Code civil permet la conclusion d’un bail verbal. Les échanges sur les loyers, la synthèse établie par le propriétaire, les demandes d’entretien, la facture de travaux assumée par l’occupant et les retraits bancaires réguliers ont rendu plausible l’existence d’un tel bail. L’expulsion et l’indemnité d’occupation ont donc été écartées.

Article 963 du Code de procédure civile, Article 1635 bis P du Code général des impôts, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1714 du Code civil, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du Code de procédure civile, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile