Recouvrement des charges du syndicat principal : absence de qualité du syndicat secondaire sans mandat d’assemblée générale

L’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 limite l’objet du syndicat secondaire à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de son bâtiment. Son intervention peut être étendue par une décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, adoptée à la majorité de l’article 24 de cette loi.

La Cour de cassation en déduit que seul un mandat conféré par l’assemblée générale du syndicat principal permet au syndicat secondaire de recouvrer, pour le compte de celui-ci, les charges dues par ses propres copropriétaires. Les stipulations des règlements de copropriété relatives à la répartition des charges ne suffisent pas à établir ce mandat.

L’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 ne peut exercer que les pouvoirs entrant dans la mission confiée et dans l’objet du syndicat secondaire. Il n’a donc pas qualité pour agir en paiement des charges dues au syndicat principal lorsqu’aucune décision d’assemblée générale étendant les pouvoirs du syndicat secondaire n’est produite. Le pourvoi est recevable lorsqu’un arrêt déclare irrecevable, dans son dispositif, un chef de demande, même si l’instance se poursuit sur d’autres chefs, conformément aux articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile.

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La Cour de cassation déclare le pourvoi recevable mais le rejette. Le syndicat secondaire ne disposait d’aucun mandat de l’assemblée générale du syndicat principal pour recouvrer les charges communes. La mission de l’administrateur provisoire, chargé de la liquidation, ne pouvait être étendue au-delà de l’objet légal du syndicat secondaire.

Une résidence soumise au statut de la copropriété comprenait un syndicat principal et plusieurs syndicats secondaires, dont un syndicat correspondant à un bâtiment. Les copropriétaires ont voté la dissolution de ce syndicat secondaire, puis un administrateur provisoire a été désigné pour assurer sa liquidation, avec les pouvoirs du syndic et une partie de ceux de l’assemblée générale.

Le syndicat secondaire, représenté par cet administrateur, a demandé à une société propriétaire de lots et au commissaire à l’exécution de son plan le paiement de charges communes dues au syndicat principal. Les défendeurs ont opposé l’absence de qualité pour agir du syndicat secondaire.

Après avoir déclaré ces demandes irrecevables, la cour d’appel a été saisie d’un pourvoi. La Cour de cassation juge le pourvoi recevable, mais le rejette : aucun mandat donné par l’assemblée générale du syndicat principal pour recouvrer ces charges n’était établi, et la mission de l’administrateur provisoire ne pouvait dépasser l’objet légal du syndicat secondaire.

• Vérifier que les charges sont dues au syndicat principal.
• Respecter l’objet légal limité du syndicat secondaire.
• Établir une décision de l’assemblée générale du syndicat principal.
• Vérifier que cette décision étend expressément les pouvoirs de recouvrement.
• Maintenir l’action de l’administrateur provisoire dans les limites de sa mission.

• Règlement de copropriété du syndicat principal relatif à la répartition des charges.
• Règlement de copropriété secondaire distinguant les charges A, B, C et D.
• Ordonnance désignant l’administrateur provisoire pour les besoins de la liquidation.
• Constat de l’absence de décision d’assemblée générale étendant les pouvoirs.

Le syndicat secondaire ne peut obtenir le paiement des charges dues au syndicat principal sans habilitation spécifique. L’administrateur provisoire doit rester dans le périmètre de sa mission, tandis que le syndicat principal doit établir son propre pouvoir d’action ou consentir un mandat régulier.

• Produire la délibération d’habilitation de l’assemblée générale.
• Vérifier la titularité de la créance de charges.
• Délimiter précisément la mission de l’administrateur provisoire.
• Éviter les demandes formées au nom d’un syndicat sans qualité.
• Anticiper les dépens et frais irrépétibles en cas d’irrecevabilité.

À faire

• Identifier le syndicat titulaire des charges.
• Produire les règlements de copropriété applicables.
• Rechercher la délibération d’habilitation du syndicat principal.
• Vérifier les limites de la mission provisoire.
• Contrôler la qualité du demandeur avant l’assignation.

À éviter

• Assimiler la répartition des charges à un mandat de recouvrement.
• Dépasser l’objet légal du syndicat secondaire.
• Agir sans décision d’assemblée générale produite.
• Invoquer une pratique ancienne sans habilitation établie.
• Négliger le risque de dépens et d’article 700.

La qualité du syndicat secondaire pour recouvrer les charges du syndicat principal

nL’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 limite l’objet du syndicat secondaire à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de son bâtiment. Seule une décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires peut étendre ses pouvoirs afin de lui confier le recouvrement des charges dues au syndicat principal.nn

Le mandat d’assemblée générale pour le recouvrement des charges

nLes règlements de copropriété décrivant la répartition des charges ne suffisent pas à établir ce mandat. L’absence de décision produite de l’assemblée générale du syndicat principal rend le syndicat secondaire sans qualité pour demander le paiement des charges générales, sans qu’une recherche sur d’autres circonstances soit nécessaire.nn

Les pouvoirs de l’administrateur provisoire du syndicat secondaire

nSelon l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire exerce les pouvoirs confiés par sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire. Il ne peut donc agir en recouvrement de charges dues au syndicat principal en l’absence de mandat régulièrement accordé.

Article 606 du Code de procédure civile, Article 607 du Code de procédure civile, Article 608 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile, Article 1021 du Code de procédure civile, Article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, Article 1985 du Code civil, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 450 du Code de procédure civile