Recouvrement des charges générales par un syndicat secondaire : absence de mandat de l’assemblée générale du syndicat principal

L’article 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 limite l’objet du syndicat secondaire à la gestion, l’entretien et l’amélioration internes de son bâtiment. Une extension de ses pouvoirs suppose l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 24. Seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut donc lui confier le recouvrement, pour le compte de ce dernier, des charges dues par les copropriétaires du syndicat secondaire.

L’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 ne peut exercer des pouvoirs excédant l’objet légal du syndicat secondaire et le périmètre de sa mission. En l’absence de décision d’extension produite, il est dépourvu de qualité pour agir en paiement des charges dues au syndicat principal. Les articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile permettent par ailleurs le pourvoi immédiat contre l’arrêt déclarant irrecevable un chef de demande et mettant fin à l’instance sur ce point.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La Cour de cassation juge le pourvoi recevable, l’arrêt mettant fin à l’instance sur la demande en paiement. Elle le rejette toutefois au fond : le syndicat secondaire ne pouvait recouvrer les charges générales dues au syndicat principal, aucune décision de l’assemblée générale de celui-ci ne lui ayant conféré ce mandat.

Une copropriété principale comprenait plusieurs syndicats secondaires, dont un syndicat secondaire appelé à être dissous au profit du syndicat principal. Un administrateur provisoire a été désigné pour les besoins de la liquidation, avec les pouvoirs du syndic et une partie des pouvoirs de l’assemblée générale.

Le syndicat secondaire, représenté par cet administrateur, a demandé à un copropriétaire le paiement de charges communes générales dues au syndicat principal. Le copropriétaire a opposé une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

La cour d’appel a déclaré l’action irrecevable. La Cour de cassation juge le pourvoi recevable, car l’arrêt mettait fin à l’instance sur ce chef de demande, puis le rejette : aucune décision de l’assemblée générale du syndicat principal n’avait mandaté le syndicat secondaire pour recouvrer ces charges.

• Identifier la nature des charges réclamées comme dues au syndicat principal.
• Vérifier l’objet légal limité du syndicat secondaire.
• Rechercher une décision de l’assemblée générale du syndicat principal.
• Établir un mandat de recouvrement régulièrement accordé.
• Contrôler que l’action de l’administrateur provisoire reste dans sa mission.

• Règlement de copropriété du syndicat principal relatif à la répartition des charges.
• Règlement de copropriété secondaire distinguant les charges générales A, B, C et D.
• Absence de décision produite de l’assemblée générale du syndicat principal.
• Ordonnance désignant l’administrateur provisoire pour les besoins de la liquidation.

Le syndicat secondaire ne peut obtenir le paiement des charges générales du syndicat principal sans mandat régulièrement établi. L’administrateur provisoire doit rester dans le périmètre légal de sa mission, tandis que le copropriétaire bénéficie de l’irrecevabilité de l’action engagée sans qualité.

• Exclusion de l’action en recouvrement sans mandat du syndicat principal
• Vérification préalable de la décision d’assemblée générale habilitante
• Maintien des pouvoirs de l’administrateur dans les limites de sa mission
• Condamnation du syndicat secondaire aux dépens
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier le syndicat titulaire de la créance
• Vérifier l’objet du syndicat secondaire
• Produire la décision d’assemblée générale habilitante
• Contrôler l’ordonnance de désignation
• Qualifier précisément les charges réclamées

À éviter

• Agir sans qualité pour recouvrer
• Assimiler le règlement à un mandat
• Dépasser la mission de l’administrateur provisoire
• Invoquer un mandat tacite non démontré
• Négliger les dépens et frais irrépétibles

La recevabilité du pourvoi contre une fin de non-recevoir

Le jugement rendu en dernier ressort qui accueille une fin de non-recevoir sur un chef de demande et déclare celui-ci irrecevable dans son dispositif met fin à l’instance sur ce point. Il peut donc faire l’objet d’un pourvoi immédiat, même si l’instance se poursuit sur d’autres chefs, conformément aux articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile.

Le mandat de recouvrement des charges générales

L’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 limite l’objet du syndicat secondaire. Seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut lui donner mandat de recouvrer, pour le compte de celui-ci, les charges dues par les copropriétaires du syndicat secondaire. Les règlements de copropriété ne suffisaient pas en l’absence d’une telle décision produite.

Les pouvoirs de l’administrateur provisoire

Selon l’article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire exerce les pouvoirs confiés pour liquider les dettes du syndicat. Sa mission ne peut excéder l’objet légal du syndicat secondaire. Il n’avait donc pas qualité pour agir en paiement de charges dues au syndicat principal sans mandat valable.

Articles 606, 607 et 608 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 456, 450 et 1021 du Code de procédure civile, Article 1134 du Code civil, Article 1985 du Code civil, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967