Clause résolutoire d’un bail commercial : résiliation après commandement impayé et expulsion du preneur

Sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause lorsque les conditions sont réunies.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il peut également ordonner l’expulsion et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 472 du même code impose, en cas de non-comparution du défendeur, de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes.

Le commandement reproduisait l’article L. 145-41 et accordait un délai d’un mois. Les sommes n’ayant pas été réglées dans ce délai, la résiliation a été constatée. Les décomptes, après prise en compte des acomptes, établissaient une dette provisionnelle de 18 904,96 euros. Les pénalités et majorations fondées sur des clauses pénales ont été réservées au juge du fond, leur interprétation et leur éventuel caractère excessif ne relevant pas du référé.

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Faute de règlement dans le délai suivant le commandement de payer, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire au 20 avril 2026 et ordonne la libération des locaux ainsi que l’expulsion. Il fixe une provision de 18 904,96 euros et une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, mais rejette les demandes de pénalités contractuelles.

Un bailleur a donné à bail des locaux commerciaux à une société locataire par acte sous seing privé du 21 mai 2025.

Après plusieurs impayés, le bailleur a fait délivrer, le 19 mars 2026, un commandement de payer visant la clause résolutoire et mentionnant un délai d’un mois. Les sommes réclamées n’ayant pas été réglées dans ce délai, le bailleur a saisi le juge des référés afin de faire constater la résiliation, obtenir l’expulsion et obtenir le paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation.

La société locataire, assignée à étude, n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 20 avril 2026, ordonné la libération des lieux et l’expulsion, puis fixé une provision de 18 904,96 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Les demandes relatives aux pénalités contractuelles ont été rejetées en référé.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial
• Commandement visant la clause et reproduisant l’article L. 145-41
• Mention explicite du délai légal d’un mois
• Absence de règlement des causes du commandement dans ce délai
• Obligation de paiement établie par des décomptes non sérieusement contestables
• Libération effective des lieux non intervenue

• Bail commercial sous seing privé du 21 mai 2025
• Commandement de payer délivré le 19 mars 2026
• Reproduction de l’article L. 145-41 dans le commandement
• Décomptes des loyers, charges et indemnités d’occupation
• Prise en compte des acomptes versés

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement provisionnel des sommes non sérieusement contestables. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux, tandis que les pénalités contractuelles sont renvoyées au juge du fond.

• Résiliation du bail au 20 avril 2026
• Libération et expulsion du locataire
• Paiement provisionnel de 18 904,96 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
• Paiement des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial
• Reproduire l’article L. 145-41 dans le commandement
• Mentionner clairement le délai légal d’un mois
• Établir un décompte actualisé des impayés
• Documenter la date de remise des clés

À éviter

• Omettre la mention du délai d’un mois
• Réclamer une clause résolutoire avant son échéance
• Confondre loyers impayés et clauses pénales
• Major­er l’indemnité d’occupation sans fondement examiné
• Présenter une créance sérieusement contestable en référé

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du code de commerce exige un commandement demeuré infructueux pendant un mois et mentionnant ce délai à peine de nullité. Le commandement reproduisait le texte applicable et les causes n’ont pas été réglées dans le délai. La clause a donc produit ses effets au 20 avril 2026.

Les pouvoirs du juge des référés

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion et d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 472 impose néanmoins de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes malgré la non-comparution.

Les clauses pénales en référé

Les demandes fondées sur la conservation du dépôt de garantie, des forfaits, des intérêts de retard ou une majoration de l’indemnité d’occupation ont été rejetées. Leur qualification de clauses pénales et l’appréciation de leur caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond.

Article 472 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 1343-5 du Code civil, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile