Charges de copropriété impayées : preuve de la créance et exclusion des frais de recouvrement non nécessaires

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires participent aux charges selon l’utilité des services et la valeur relative des parties privatives. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, sous réserve de l’absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de la même loi. La production des appels de fonds, états de répartition, procès-verbaux d’assemblées générales et décomptes permet d’établir la dette.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite les frais imputables au copropriétaire aux frais nécessaires exposés pour le recouvrement. Les frais de mise en demeure justifiés sont admis, tandis que la constitution d’un dossier contentieux, relevant de l’administration courante du syndic, est exclue. Les frais de conciliation correspondant à l’intervention du conseil relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant, établi dans son principe et son montant. Les dépens suivent l’article 696 du Code de procédure civile et une indemnité de 500 euros est accordée au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires a établi la dette de charges par les appels de fonds, états de répartition, procès-verbaux d’assemblées générales, décomptes, contrats de syndic et mises en demeure. La juridiction a retenu les sommes dues, limité les frais de recouvrement aux mises en demeure justifiées et rejeté les frais de constitution de dossier, de conciliation ainsi que la demande de dommages-intérêts.

Un copropriétaire détenait deux lots dans une copropriété. Des charges restées impayées ont conduit le syndicat des copropriétaires à adresser plusieurs relances et mises en demeure, puis à engager une procédure après l’échec d’une tentative de règlement amiable.

À l’audience, le syndicat a actualisé sa demande en produisant un décompte arrêté au 31 août 2026. Le copropriétaire, régulièrement assigné, n’a comparu ni ne s’est fait représenter.

Le syndicat a versé les appels de fonds, les états de répartition, les procès-verbaux d’assemblées générales, les décomptes, les contrats de syndic, les mises en demeure et l’attestation de non-conciliation. La juridiction a retenu la dette de charges, limité les frais de recouvrement aux mises en demeure justifiées et rejeté les frais de constitution de dossier, les frais de conciliation ainsi que la demande de dommages-intérêts.

• Créance de charges justifiée par des appels de fonds et répartitions
• Comptes approuvés par les assemblées générales
• Absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2
• Frais exposés nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée
• Préjudice indépendant du retard établi dans son principe et son étendue
• Mauvaise foi du débiteur démontrée pour obtenir des dommages-intérêts

• Décompte des charges arrêté au 31 août 2026
• Appels de fonds et états de répartition des exercices 2024 et 2025
• Procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2023 à 3 juin 2026
• Lettres de mise en demeure accompagnées de leurs accusés de réception
• Décompte des frais de syndic et contrats de syndic
• Attestation de non-conciliation du 28 janvier 2026

Le copropriétaire doit régler les charges retenues, les intérêts, les dépens et l’indemnité accordée au titre de l’article 700. Le syndicat obtient les charges et les mises en demeure justifiées, mais ne peut imputer les frais administratifs non nécessaires ni obtenir une indemnisation non prouvée.

• Recouvrer 3 505,83 euros de charges selon le décompte validé
• Appliquer les intérêts à partir des dates judiciairement fixées
• Limiter les frais imputés aux mises en demeure nécessaires
• Écarter les frais de constitution de dossier contentieux
• Réclamer séparément les frais de conseil sur le fondement de l’article 700
• Tenir compte de l’exécution provisoire et des dépens

À faire

• Produire le titre de propriété des lots concernés
• Joindre les appels de fonds et états de répartition
• Verser les procès-verbaux approuvant les comptes
• Conserver les mises en demeure et accusés de réception
• Détailler séparément les frais de recouvrement réclamés

À éviter

• Réclamer des frais administratifs non nécessaires
• Confondre frais de syndic et frais irrépétibles
• Omettre la preuve de l’approbation des comptes
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct démontré
• Imputer des frais non prévus ou non justifiés

La force probante des appels de fonds et procès-verbaux d’assemblées générales

nLes appels de fonds, états de répartition, procès-verbaux d’assemblées générales et décompte permettent d’établir une créance certaine, liquide et exigible. En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2, fait obstacle au refus de paiement.n

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

nL’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Les mises en demeure accompagnées de leurs accusés de réception sont admises. Les frais de constitution de dossier, correspondant à l’activité ordinaire du syndic, ne sont pas nécessaires.n

Les conditions des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

nL’article 1231-6 du Code civil exige la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard, établi dans son principe et son étendue. Faute de justification de ces éléments, la demande indemnitaire est rejetée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile