Charges de copropriété impayées : exclusion des honoraires de recouvrement et admission limitée des frais nécessaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de chaque copropriétaire de participer aux charges relatives aux services collectifs, aux équipements communs et à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et non contestés rendent exigible la quote-part correspondante. La créance a été retenue au vu du relevé de propriété, du relevé de compte, des appels de charges et travaux ainsi que des procès-verbaux d’assemblées générales.

L’article 10-1 de la même loi autorise uniquement le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour recouvrer une créance justifiée. Les frais de mise en demeure et de relance ont été admis, tandis que les honoraires de mise en contentieux, d’hypothèque et de mise en demeure par avocat ont été exclus, relevant respectivement de la mission d’administration, de l’article 700 du Code de procédure civile ou des dépens. La demande indemnitaire a été rejetée faute de préjudice spécifique démontré. L’article 700 a été appliqué à hauteur de 500 euros et les dépens ont été mis à la charge du copropriétaire. L’exécution provisoire découle de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Le tribunal a examiné une demande de paiement d’arriérés de charges actualisée à l’audience. Les pièces produites ont permis de retenir les sommes justifiées et certains frais nécessaires, mais les honoraires de recouvrement et les dommages et intérêts ont été rejetés. Une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile a été accordée au syndicat.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire en paiement d’arriérés de charges, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

À l’audience, la créance a été actualisée. Le copropriétaire, comparant en personne, a demandé les coordonnées bancaires du syndic et indiqué qu’un dégât des eaux n’aurait pas été pris en compte.

Le syndicat produisait un relevé de propriété, un relevé de compte, les appels de charges et travaux, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, des mises en demeure, des relances et le contrat de syndic.

Le tribunal a retenu les charges justifiées, admis seulement certains frais nécessaires, rejeté les honoraires de recouvrement et la demande de dommages et intérêts, puis accordé une indemnité au titre de l’article 700 et mis les dépens à la charge du copropriétaire.

• Établir la qualité de copropriétaire par un relevé de propriété
• Produire un relevé de compte actualisé et les appels de charges
• Justifier l’approbation régulière des comptes et budgets
• Établir une créance certaine par des pièces concordantes
• Exposer les frais nécessaires après une mise en demeure
• Exclure les honoraires relevant de l’administration générale du syndic
• Démontrer un préjudice spécifique pour obtenir des dommages et intérêts

• Relevé de propriété établissant la titularité des lots
• Relevé de compte actualisé au troisième trimestre 2026
• Appels de charges et travaux
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Mises en demeure et relances du syndic
• Contrat de syndic

Le copropriétaire est condamné au paiement des charges justifiées, des frais de mise en demeure et de relance admis, ainsi que de l’indemnité de procédure et des dépens. Le syndicat ne peut pas récupérer les honoraires de contentieux ou d’hypothèque au titre de l’article 10-1 et doit établir tout préjudice spécifique invoqué.

• Paiement de 5 160,50 euros de charges
• Paiement de 93,88 euros de frais nécessaires
• Application des intérêts selon les dates retenues
• Exclusion des honoraires de contentieux et d’hypothèque
• Condamnation à 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens et exécution provisoire

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Actualiser le relevé de compte jusqu’à la date utile
• Joindre les appels de charges et travaux
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Conserver les mises en demeure et relances justifiées

À éviter

• Imputer des honoraires de contentieux au titre de l’article 10-1
• Réclamer les honoraires d’hypothèque comme frais nécessaires
• Inclure les frais d’avocat dans l’article 10-1
• Confondre frais d’assignation et frais récupérables
• Demander des dommages et intérêts sans préjudice spécifique prouvé

Les charges de copropriété approuvées par l’assemblée générale

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges relatives aux services collectifs, équipements communs et parties communes. Les comptes régulièrement approuvés et non contestés imposent le paiement de la quote-part. Le relevé de propriété, le relevé de compte, les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblées générales ont suffi à établir le principe et le montant de la créance.

Les frais nécessaires de recouvrement prévus par l’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet seulement de réclamer les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Les frais de mise en demeure et de relance ont été admis. Les honoraires de mise en contentieux et d’hypothèque, la mise en demeure par avocat et l’assignation ont été exclus, car ils relèvent respectivement de l’administration du syndic, de l’article 700 du Code de procédure civile ou des dépens.

La preuve d’un préjudice spécifique

La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’un préjudice spécifique.

Article 467 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Loi du 13 juillet 2006, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile